中新網(wǎng)8月28日電 兩稅對二手房市的沖擊有所減弱，25日，《市場報(bào)》記者在走訪北京二手房交易市場時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，不少中介、舊房市場的二手房交易信息明顯比8月初多了許多，前來問詢者也不少。經(jīng)調(diào)查，二手房交易的交稅情況是有90%的人按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%繳納個(gè)人所得稅，按20%交的人很少。業(yè)內(nèi)人士分析，就1%的房產(chǎn)個(gè)人所得稅稅率來講，對二手房市場影響微乎其微，這也是二手房市場淡中轉(zhuǎn)暖的主要原因。
“凈買價(jià)”叫板“凈賣價(jià)”
8月初，記者在一家房產(chǎn)中介看到一位前來咨詢賣房事宜的房主，業(yè)務(wù)員問這位房主準(zhǔn)備凈賣多少錢？這位房主說40萬元，并問如何交稅？業(yè)務(wù)員回答，稅可加到買房人身上，并使勁追問是否出手。而現(xiàn)在記者看到的卻是業(yè)務(wù)員對前來賣房人的熱情度大打折扣。
以往賣方要求“凈價(jià)”出手幾乎成為一種普遍現(xiàn)象，而買方多數(shù)也是在無奈之下被動接受。而且買房人還要替賣房人交稅。在近日，這種現(xiàn)象發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，有買方大膽地提出了“凈買價(jià)”的要求。愛家房產(chǎn)中介近期有這樣一單業(yè)務(wù)。掛牌價(jià)為65萬元(凈)，加上過戶所需稅費(fèi)預(yù)計(jì)買家需支付3萬元左右。而買方經(jīng)過考慮后，則提出了64萬元凈買價(jià)(包括所有的稅費(fèi))的要求，這樣算來相當(dāng)于還價(jià)4萬元，賣房者實(shí)際拿到的房款約在61萬元左右，談判難度相當(dāng)大。但經(jīng)過經(jīng)紀(jì)人的一番努力，急于脫手的房東最終還是同意以這個(gè)價(jià)格成交。當(dāng)年賣家的“凈賣價(jià)”已變成買家的“凈買價(jià)”。在觀望氣氛籠罩下的二手房市場，買方占據(jù)了主動權(quán)。
據(jù)了解，近期二手房市場中小戶型房源增多。二手房成交的主要是70萬元以內(nèi)的中小戶型。成交價(jià)格基本控制在8000元/平方米以內(nèi)，而一些建造年份較早的房源(1990年以前的)成交價(jià)格甚至更低。無論是新盤的低價(jià)入市，還是二手房的及時(shí)調(diào)整，目前的成交數(shù)據(jù)都表明：低價(jià)房源在此時(shí)更能引起買方的興趣，成交的把握更大。二手房市場由賣方市場正向買方市場轉(zhuǎn)變。一些賣不出好價(jià)錢的二手房開始轉(zhuǎn)向租賃市場，使租賃市場房源大增，價(jià)格也有所下降。
“有效避稅”后患多
另據(jù)了解，在二手房交易時(shí)，不少購房者采用“黑白合同”、“假贈與”與“房屋典當(dāng)”等“規(guī)則空白”進(jìn)行避稅的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。其實(shí)這里隱藏著重重風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)專家提醒消費(fèi)者不要采取不正當(dāng)?shù)姆椒ū芏�，這樣會給你帶來不必要的麻煩。
據(jù)了解，一些二手房中介為達(dá)到盡快成交的目的，抓住買賣雙方的心理，為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是：
一、“有意壓低交易價(jià)格”買賣雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格，欲達(dá)到少繳稅的目的。
專家提醒：對于“有意壓低成交價(jià)”的做法，第一，其違反稅收政策，政府對此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風(fēng)險(xiǎn)性較大；第二，從購房者角度來看，當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的“購買價(jià)”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
二、假贈予方式。這是二手房買賣雙方為達(dá)到“避稅”目的，本無親友關(guān)系，私下交易后，卻以此名義經(jīng)過公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈予”。按照目前的政策，贈與過戶只需買方繳納4%契稅，而買賣過戶如果在5年以內(nèi)需要繳納5.5%營業(yè)稅、2%或4%契稅，以及個(gè)稅。
專家提醒：針對“假贈予”，有關(guān)法規(guī)規(guī)定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財(cái)產(chǎn)贈予，其贈予人可以反悔。
如果在房產(chǎn)交易中，雙方表面辦理的是“假贈予”，一旦發(fā)生糾紛，買房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。
三、“假租賃真交易”。由于房產(chǎn)可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過戶、更名等手續(xù)，以表面的租賃合同替代交易合同。
專家提醒：假租賃真交易風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦發(fā)生爭執(zhí)，受害方往往是買房方。
四、“規(guī)避第二套房產(chǎn)”。一些中介向投資者建議，夫妻買房，最好只寫一個(gè)人的名字，這樣可以規(guī)避第二套房產(chǎn)因非自住而繳稅。“由于通知中規(guī)定對自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買房時(shí)以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權(quán)持有者。”
專家提醒：一旦親屬間出現(xiàn)利益糾紛，則難以理清。
五、“協(xié)議延期辦理產(chǎn)權(quán)變更”。這種避稅方式看上去有理有利，但其背后卻暗藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，就有可能讓二手房買賣雙方落得一個(gè)“貪小便宜吃大虧”的下場。
專家提醒：一、如果房價(jià)大漲，賣房人有可能因此毀約而不再按協(xié)議的約定時(shí)間去辦理房屋過戶手續(xù)，意圖提高房屋的成交價(jià)或轉(zhuǎn)售；二、可能到協(xié)議約定時(shí)間辦理房屋過戶手續(xù)，又出現(xiàn)某些原因而致使過戶手續(xù)辦不了；三、若賣房人背著買主申請補(bǔ)辦了產(chǎn)權(quán)證，又把房屋賣給第三人并辦理了過戶手續(xù)的話，買主將無法取得房屋所有權(quán)。
這些常見的“合理避稅”行為都是違法的，而且為當(dāng)事人留下嚴(yán)重后患。住房是金額巨大的財(cái)產(chǎn)，我們在獲得時(shí)就應(yīng)合理合法，公民的合法權(quán)益才能受到法律保護(hù)。如果獲得時(shí)的程序、方式等違法，一旦發(fā)生糾紛，公民勢必得不到應(yīng)有的保護(hù)。按總值1%交稅費(fèi)其實(shí)并不高，沒必要鋌而走險(xiǎn)。
隨著二手房市場交易的規(guī)范，二手房市場的春天也有望到來。(王蘇伊)
