無論是順馳地產(chǎn)神話的終結(jié)，還是上海圣力數(shù)碼廣場資金鏈的斷裂及錢江系從重慶房地產(chǎn)市場大撤退，都說明了國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控已經(jīng)觸動(dòng)到一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的神經(jīng)。經(jīng)過兩年來的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場政策已經(jīng)發(fā)生很大的變化，而這些政策將影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的未來走勢。
最近，順馳地產(chǎn)神話的終結(jié)，上海圣力數(shù)碼廣場資金鏈的斷裂，錢江系從重慶房地產(chǎn)市場大撤退，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陋象也開始一一顯露出來了。這些企業(yè)盡管所處在的環(huán)境不同、條件不同及最后的結(jié)果不同，但有一點(diǎn)卻是相同的，即面對國內(nèi)宏觀調(diào)控及央行的信貸緊縮政策，這些企業(yè)脆弱的資金鏈開始顯示出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的弊端。
從順馳終結(jié)的現(xiàn)象來看，或許人們只會看到，順馳的發(fā)展違背了企業(yè)發(fā)展的基本常識與規(guī)則，無視企業(yè)發(fā)展的基本法則，無視自身資金和管理能力的盲目擴(kuò)張。為了追求盲目的高速擴(kuò)張，順馳采取了高土地成本、高財(cái)務(wù)成本和高人力成本等三“高”政策。并且，順馳以三“高”政策來追求一個(gè)“快”字，即盡可能快地縮短項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間，盡可能快地加速資金的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，盡可能快地?cái)U(kuò)大銷售規(guī)模等，以建立起一個(gè)所向無敵的房地產(chǎn)王國。但是，當(dāng)順馳的快速規(guī)模擴(kuò)張無法承受其財(cái)力之重時(shí)，順馳王國的終結(jié)也就臨近了。
其實(shí)，我們可以想想，順馳為什么可以違背企業(yè)的發(fā)展常識在短期內(nèi)興起，又怎么會在短期內(nèi)終結(jié)？最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)看到了目前的市場體制弊端為實(shí)現(xiàn)它們的夢想創(chuàng)造了條件�？梢哉f，盡管在2005年順馳的發(fā)展已開始舉步維艱，但如果沒有今年一系列房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的出臺，順馳還可能借制度缺陷而維持下去。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場的制度在改變和完善時(shí)，像順馳這種想借助市場的制度缺陷而得以生存的企業(yè)就會壽終正寢了。這就是目前國內(nèi)一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂后的必然結(jié)果。
可以說，在短短幾年的時(shí)間，國內(nèi)房地產(chǎn)市場能夠迅速繁榮，各行各業(yè)的企業(yè)都涌入房地產(chǎn)市場，不僅在于房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻低、利潤高和技術(shù)含量低，而且還在于房地產(chǎn)市場有一個(gè)完全背離金融市場法則的融資模式。
從這幾年房地產(chǎn)市場的情況來說，哪家企業(yè)能進(jìn)入房地產(chǎn)市場，并不在于這家企業(yè)的實(shí)力(如財(cái)力、人力、企業(yè)的競爭力等)，而在于這家企業(yè)能否拿到土地。在土地沒有市場化而協(xié)議轉(zhuǎn)讓之前，企業(yè)拿到土地的能力就在于企業(yè)與政府權(quán)力的遠(yuǎn)近，就在于如何用金錢與政府權(quán)力進(jìn)行交易。但是，當(dāng)土地交易規(guī)則發(fā)生了變化，當(dāng)土地需要市場化方式交易時(shí)，能否獲得土地就在于企業(yè)財(cái)力，就在于企業(yè)如何利用好現(xiàn)有房地產(chǎn)融資市場不完善的制度。順馳正好看準(zhǔn)了這種房地產(chǎn)金融制度缺陷，并希望操縱這種制度缺陷來力求發(fā)展。
在房地產(chǎn)市場上，拿到土地就等于拿到了進(jìn)入該市場的入門證，但在有一定競爭的條件下，要獲得土地就得比其他企業(yè)出價(jià)要高。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得過高價(jià)格的土地時(shí)，如何來消化這過高價(jià)格的土地成本，就得縮短土地項(xiàng)目經(jīng)營的時(shí)間，讓其產(chǎn)品盡快地推到市場上。為了實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，其資金從何而來，其比他人更具優(yōu)勢的營銷從何而來，就在于便利的融資、就在于銷售高端人才�？梢哉f，如果不是目前國內(nèi)住房預(yù)售制度的弊端，順馳要實(shí)現(xiàn)這種高價(jià)土地通過高價(jià)資金及高收入人才向產(chǎn)品轉(zhuǎn)移是不可能的。
因?yàn)�，在目前的住房預(yù)售制度下，無論什么企業(yè)，只要它所謂四證齊全，就可以進(jìn)行住房預(yù)售，而且住房預(yù)期款項(xiàng)目可以直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬戶上。如果說，一家房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測到其經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠?qū)⒆》款A(yù)售順利地進(jìn)行，那么它只要解決房地產(chǎn)運(yùn)作流程中這一環(huán)節(jié)就可以高枕無憂了，即拿地后如何把四證辦齊，其中最為關(guān)鍵的就是如何繳交其允諾的土地出讓金及土地出讓金支付期限與方式。
為了支付土地出讓金，財(cái)力不足的企業(yè)就會以高利率從民間信貸市場(目前國內(nèi)民間信貸市場十分發(fā)達(dá)，有近3萬億資金在流動(dòng)，利率達(dá)到16%多)獲得資金。當(dāng)這些企業(yè)交齊土地出讓金(有能力的企業(yè)土地出讓金交付往往是多期付款)，就可辦到四證。這時(shí)，企業(yè)就可能進(jìn)行住房預(yù)售了。由于住房預(yù)售款項(xiàng)可以直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)商賬戶，由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)高利潤，這就使房地產(chǎn)開發(fā)商只要預(yù)售項(xiàng)目的部分產(chǎn)品，就足以歸還來自民間信貸市場的高利率資金及應(yīng)付日常所需要的資金。此后的住房預(yù)售款項(xiàng)既可以成為該企業(yè)下一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的滾動(dòng)資金，也可以成為房地產(chǎn)開發(fā)商的凈利潤。在這種情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商要為下一個(gè)項(xiàng)目融集資金，那么它就會以快速銷售的方式來實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的銷售，順馳就是這樣做的。如果企業(yè)為了獲得超額利潤，那么房地產(chǎn)開發(fā)商就會以對出售項(xiàng)目不斷加價(jià)的方式來攫取暴利。這就是為什么國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商能夠捂盤并不斷地推高房價(jià)的原因所在。
當(dāng)房地產(chǎn)市場政策維持不變時(shí)，這兩種銷售方式為房地產(chǎn)開發(fā)商屢建奇功。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場變化發(fā)生后，尤其是當(dāng)政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策后，不僅房地產(chǎn)市場面臨了不確定性，而且住房預(yù)售產(chǎn)品也面臨了諸多不確定性。也就是說，在現(xiàn)房產(chǎn)品面臨不確定時(shí)，期房產(chǎn)品則更是難以吸引購房人了。一旦早期期房銷售出現(xiàn)問題，那些財(cái)力不足或根本沒有實(shí)力且只希望“空手套白狼”的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈就會斷裂。
可以說，無論是順馳地產(chǎn)神話的終結(jié)，還是上海圣力數(shù)碼廣場資金鏈的斷裂及錢江系從重慶房地產(chǎn)市場大撤退，都說明了國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控已經(jīng)觸動(dòng)到一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的神經(jīng)，也說明了目前房地產(chǎn)市場并不如房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期的那樣好。從國家統(tǒng)計(jì)局所公布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的2005年個(gè)人住房按揭貸款增幅迅速下降，而且2006年1至5月住房定金及預(yù)收款增長下降超過了10%以上。特別是上海法院判決房地產(chǎn)企業(yè)必須退還幾十家居民預(yù)售購房合同后，該事件的蔓延與影響更是不可低估。
正是從以上的案例分析，我們可以看到，國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂并非僅是個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的單個(gè)事件，而是反映了房地產(chǎn)企業(yè)的一般情況，只不過目前不同的房地產(chǎn)企業(yè)所受到影響的程度不同或可能表現(xiàn)出來的緊張程度不同而已。但是，市場應(yīng)該看到，隨著房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控日趨深入，隨著房地產(chǎn)市場制度規(guī)則在改革，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場融資制度弊端也在得到糾正，那么希望利用這種制度弊端想盲目擴(kuò)張的企業(yè)所隱藏的問題也一定會暴露出來。而且制度變革并非一時(shí)之事，房地產(chǎn)開發(fā)商決不可低估它對整個(gè)市場的影響，更不要抱著僥幸的心理以為這只是一時(shí)之事，只要暫時(shí)把沒有銷售的樓盤嚴(yán)嚴(yán)捂住就行了。目前北京房地產(chǎn)市場上的一些聰明企業(yè)采取打折銷售策略，我們似乎已經(jīng)能看到這一影響。
總之，經(jīng)過兩年來的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場政策已經(jīng)發(fā)生很大的變化，而這些政策將影響整個(gè)房地產(chǎn)市場的未來走勢。順馳地產(chǎn)神話的終結(jié)及上海圣力數(shù)碼廣場資金鏈的斷裂都預(yù)示著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將發(fā)生較大的變化。我們的居民與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都看到了這一點(diǎn)嗎？看到這一點(diǎn)給整個(gè)市場帶來的變化嗎？這就是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂要說明的問題所在。
(來源：上海證券報(bào) 作者：易憲容 中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室主任，研究員)
