中新網(wǎng)8月15日電 據(jù)《法制日報》報道，家住北京市豐臺區(qū)某小區(qū)的楊女士等四位業(yè)主因多年拖欠物業(yè)費被物業(yè)公司告上了法庭，但在庭審過程中，業(yè)主們卻提出他們之所以拒交物業(yè)費是因為物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量太差，并同時提出反訴，要求物業(yè)公司撤出小區(qū)。北京市豐臺區(qū)人民法院今天作出一審判決，認(rèn)定業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)公司交納物業(yè)費，但因為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格，業(yè)主只需交納拖欠物業(yè)費的七成。
據(jù)悉，2003年4月，楊女士等人購買了豐臺區(qū)某小區(qū)的房屋，并與開發(fā)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。2004年7月1日，開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，委托其對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。在這份合同中，雙方明確約定了物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，即小區(qū)整體形象安全舒適，環(huán)境衛(wèi)生干凈、利落，保潔工作高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、無死角，房屋的公共樓梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清潔，無隨意堆放雜物和被占用現(xiàn)象，花草樹木長勢良好，達(dá)到四季常青、三季有花。同年，物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，而在那之后楊女士等人只向物業(yè)公司交納了2003年4月3日以前的物業(yè)管理費1240元，之后的6950元物業(yè)費一直未付。
至于為何要拖欠三年多的物業(yè)費，楊女士等人有著自己的理由。據(jù)楊女士說，物業(yè)公司入駐小區(qū)后，就從來沒有認(rèn)真履行過服務(wù)職能。小區(qū)直到現(xiàn)在還沒有正式的保安隊伍，小區(qū)安全嚴(yán)重失控，已經(jīng)發(fā)生了多起入戶盜竊和物品丟失損壞事件。物業(yè)公司還為了大量收取停車管理費用，違法侵占小區(qū)消防通道和公共通道，封堵小區(qū)東西大門，嚴(yán)重阻礙了小區(qū)業(yè)主的正常出行。此外，物業(yè)公司還在小區(qū)任意張貼懸掛廣告招牌，造成相關(guān)設(shè)施的損壞。目前，小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生狀況極差，小區(qū)綠化和部分設(shè)施都已損壞，管理失控，這些都讓小區(qū)業(yè)主們?nèi)虩o可忍。為此，他們曾多次口頭及書面致函要求物業(yè)公司予以改進(jìn)，但物業(yè)公司始終沒有任何答復(fù)。楊女士等人認(rèn)為，物業(yè)公司嚴(yán)重侵害了小區(qū)業(yè)主的權(quán)益，根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定，在物業(yè)公司不履行職責(zé)及勸阻無改進(jìn)時，業(yè)主有權(quán)拒付物業(yè)管理費。
庭審中，楊女士等業(yè)主向法院提供了小區(qū)照片及小區(qū)物業(yè)管理滿意度調(diào)查問卷，用以證明物業(yè)管理行為未達(dá)標(biāo)。其中，包括楊女士在內(nèi)的3名業(yè)主還向法院提出反訴，請求物業(yè)公司立即終止在該小區(qū)的物業(yè)管理活動，并撤出物業(yè)管理用房，恢復(fù)被損壞的物業(yè)原狀，退還業(yè)主所有違法經(jīng)營所得并公示收支賬目，公開向所有業(yè)主道歉并賠償精神損失費1元。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，從2002年起，物業(yè)公司向業(yè)主提供了物業(yè)管理服務(wù)，楊女士等業(yè)主已經(jīng)實際享受到了物業(yè)公司提供的服務(wù)，應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費。但根據(jù)楊女士等人提供的照片及小區(qū)物業(yè)管理滿意度調(diào)查問卷，可以認(rèn)定該小區(qū)存在著部分公共設(shè)施不整潔且損壞、樹木枯黃、草地光禿、草地上留有糞便、停車秩序混亂等問題，物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存有一定的瑕疵，因此應(yīng)當(dāng)對其訴求的物業(yè)服務(wù)費予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)物業(yè)服務(wù)的實際情況確定為30%。楊女士等三人提出的反訴要求，因其不具備反訴主體資格，故法院不予受理。
據(jù)法院的相關(guān)人士介紹，在案件審理的過程中，承辦案件的法官曾親臨涉案小區(qū)進(jìn)行了實地的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的物業(yè)管理水平的確如業(yè)主所說，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到在物業(yè)管理委托合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)。盡管在北京目前審理的物業(yè)費糾紛中，判處業(yè)主部分支付的情況并不多見，但是承辦法官還是考慮到，如果在這種情況下，仍判令業(yè)主全額支付物業(yè)費用必將造成對業(yè)主的不公平，最后經(jīng)反復(fù)斟酌確定了70%的支付比例。（王悅 李松 黃潔）
