8月底，筆者在自己的博客上發(fā)表了《2008年房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌？》的短文，主要是從人口結(jié)構(gòu)的變化來(lái)分析2008年前后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，結(jié)論是：由于1978年實(shí)行計(jì)劃生育制度，使我國(guó)的人口出生率在1978年之后出現(xiàn)很大的下降，該因素導(dǎo)致2008年前后的購(gòu)房、結(jié)婚人口數(shù)量將非常明顯的變化，2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能是巨大的。從這個(gè)角度看，2008年可能是中國(guó)房?jī)r(jià)的真正拐點(diǎn)。
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從學(xué)術(shù)研究的角度看，上述推理和結(jié)論應(yīng)該是沒有錯(cuò)誤的，但讓筆者意外的是，在筆者博客上的兩百多條留言中，90%以上是反對(duì)筆者觀點(diǎn)的，而且言辭非常激烈，充滿著語(yǔ)言“暴力”。從今年初到現(xiàn)在，我在博客上發(fā)表了數(shù)十篇評(píng)論，還沒有遭遇過(guò)如此集中的“圍剿”。仔細(xì)反思后我發(fā)現(xiàn)，問(wèn)題可能出在“房?jī)r(jià)”上。
這不禁使我想起了我的同事易憲容老師的遭遇。2005年底，易老師冒天下之大不韙，提出“未來(lái)北京的房?jī)r(jià)要下跌30%，上海的房?jī)r(jià)要下跌50%”的言論，于是群情激憤。易老師2005年發(fā)表了數(shù)百篇文章，唯有該文章引起的反響最強(qiáng)烈。原因何在？皆因房?jī)r(jià)問(wèn)題太敏感！
筆者不打算去評(píng)判博客留言者觀點(diǎn)的是非曲直，但如果我們能從這些留言中去揣測(cè)公眾社會(huì)心理的變化可能意義更大，更有利于我們把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)。
我們把時(shí)間拉長(zhǎng)些，就會(huì)更清楚地感受到公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的變化。2004年初，筆者撰文認(rèn)為政府應(yīng)該積極主動(dòng)地去干預(yù)房地產(chǎn)投機(jī)行為，一時(shí)間，全國(guó)掀起了聲討“溫州炒房團(tuán)”的旋風(fēng)。2004年底，筆者發(fā)表了上海樓價(jià)將難以為繼的觀點(diǎn)，當(dāng)時(shí)的輿論雖分為針鋒相對(duì)的兩派，但贊成者占大多數(shù)。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，尤其是2005年4月“國(guó)八條”出臺(tái)后，房?jī)r(jià)大幅度反彈，社會(huì)預(yù)期發(fā)生了很大變化。從2005年底開始，已經(jīng)沒有人相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌了，不論是易老師的遭遇，還是筆者正在感受的語(yǔ)言“暴力”，都說(shuō)明了這一點(diǎn)。
這是一種十分可怕的現(xiàn)象，它具有很強(qiáng)的破壞性，直接表現(xiàn)為政策失靈。當(dāng)所有人的預(yù)期高度一致時(shí)，就沒有人會(huì)相信政策調(diào)控的效果了。我們已經(jīng)看到，2005年4月“國(guó)八條”出臺(tái)后，隨后的6月、7月、8月三個(gè)月的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)變化非常明顯，交易量大幅萎縮，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，開發(fā)投資的數(shù)量也明顯減少，出現(xiàn)反彈是在2005年底。而2006年出臺(tái)“國(guó)六條”后，隨后的7月份的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)仍然出現(xiàn)上漲，有些城市的上漲速度還加快！原因皆在于社會(huì)心理的上述變化。
出現(xiàn)這樣的結(jié)果不奇怪，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律決定的。國(guó)內(nèi)外的研究結(jié)果表明，當(dāng)房?jī)r(jià)的波動(dòng)在一定范圍之內(nèi)時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格決定與一般商品的價(jià)格決定沒有什么不同，但如果房?jī)r(jià)的波動(dòng)超過(guò)一定的范圍，它的價(jià)格變動(dòng)規(guī)律就會(huì)出現(xiàn)很大變化：價(jià)格上漲得越快，需求越旺盛，需求與價(jià)格就會(huì)呈正比而不是反比了。簡(jiǎn)而言之，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律就是“追漲殺跌”。
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)有這樣的波動(dòng)規(guī)律，使政府對(duì)房地產(chǎn)的控制變得比較困難。歷史已經(jīng)證明，政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)能力是有限的。當(dāng)然，如果一個(gè)國(guó)家的金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很成熟，政府控制房地產(chǎn)的能力會(huì)強(qiáng)些，例如，在美國(guó)，完全可以通過(guò)調(diào)整利率等手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)，因?yàn)槊绹?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)利率非常敏感。而發(fā)展中國(guó)家則沒有這個(gè)能力，從這個(gè)意義上說(shuō)，發(fā)展中國(guó)家不能玩房地產(chǎn)泡沫，也玩不起房地產(chǎn)泡沫。
可能很多人對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)規(guī)律并不感興趣，他們最關(guān)心的是結(jié)果，是未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。筆者不敢確切地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)在什么時(shí)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，但有一點(diǎn)是可以說(shuō)的：當(dāng)所有的人都看好市場(chǎng)的時(shí)候，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)最大，此時(shí)的房?jī)r(jià)將會(huì)見頂。如果筆者的上述分析正確的話，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)也許不會(huì)等到2008年了(包括北京的房?jī)r(jià)在內(nèi))，因?yàn)楫?dāng)下的社會(huì)預(yù)期已經(jīng)高度一致！
（來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào) 作者：尹中立）
