中新網(wǎng)9月11日電 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，近日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，再次觸動(dòng)了房?jī)r(jià)敏感的神經(jīng)。對(duì)于地價(jià)上升給房?jī)r(jià)帶來的后市影響，專家和業(yè)內(nèi)分持兩種相反的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的根本因素不是地價(jià)，如果國(guó)家能夠控制房?jī)r(jià)上升的主導(dǎo)因素，地價(jià)與房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)并不會(huì)實(shí)現(xiàn)；而另外一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，地價(jià)的上升必然會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，因此緊縮地根必然造成地產(chǎn)的繼續(xù)走高。
解讀《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，這次宏觀調(diào)控的主題就是控制工業(yè)用地的土地使用率，提高工業(yè)用地的開發(fā)成本。根據(jù)目前的土地法律，地方政府是土地的壟斷性供應(yīng)者，政府能夠從農(nóng)民手中征用土地，然后轉(zhuǎn)手供應(yīng)給企業(yè)。根據(jù)土地開發(fā)的現(xiàn)狀，地方政府不但把控了土地的價(jià)格，還獲得了土地的開發(fā)價(jià)值。
有學(xué)者指出，因?yàn)榈胤秸粩嘧非笳猩桃Y帶來的GDP增長(zhǎng)，因此在工業(yè)土地轉(zhuǎn)讓上，地方政府往往推行超低地價(jià)政策，甚至是“零地價(jià)”。但另一方面，為了獲得土地開發(fā)的實(shí)際獲得價(jià)值，政府就對(duì)商品房用地實(shí)行市場(chǎng)化。因此，實(shí)際上政府在土地開發(fā)利用上是實(shí)行兩種不同標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格體系，那就是用商品房土地的市場(chǎng)化高價(jià)來彌補(bǔ)低于開發(fā)成本的工業(yè)用地價(jià)格。
為此，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋《通知》時(shí)，透露出的信息是：今后統(tǒng)一制定并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使其不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。從中可以看到，提升工業(yè)用地價(jià)格的實(shí)際意義是，平衡政府在土地開發(fā)中利益的分配，規(guī)范土地開發(fā)價(jià)格體系，控制工業(yè)用地的土地使用率，抑制建設(shè)用地?cái)U(kuò)張和固定投資過熱。
根據(jù)這次土地調(diào)控政策，可以預(yù)計(jì)將來工業(yè)用地的價(jià)格增長(zhǎng)將會(huì)達(dá)到40%-60%之間，而由于商品房用地主要采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，土地價(jià)格由市場(chǎng)供求決定，因此并不直接受調(diào)控影響。但是有觀點(diǎn)認(rèn)為，國(guó)家土地政策的進(jìn)一步緊縮可能會(huì)由工業(yè)用地聯(lián)動(dòng)到商品房用地，影響房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的風(fēng)向，造成地產(chǎn)界“聞風(fēng)即漲”。
“如果按地產(chǎn)界所說，房?jī)r(jià)由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，那么地價(jià)決定房?jī)r(jià)絕對(duì)是一種謬論�！鄙鐣�(huì)科學(xué)金融發(fā)展中心易憲容表示。易憲容說，如果按市場(chǎng)供求理論來說，只有房?jī)r(jià)決定地價(jià)，而不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。
“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下決定商品價(jià)格的不是單純的產(chǎn)品成本，很大程度上還要看產(chǎn)品的供求關(guān)系，所以談‘地價(jià)上漲決定房?jī)r(jià)上漲’，更多是開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者的心理戰(zhàn)術(shù)�！比嗣翊髮W(xué)土地資源管理系副教授鄭華表示。
易憲容表示：“目前的中國(guó)房市基本上還是一個(gè)政策市，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》的實(shí)質(zhì)還是控制土地的低使用率，調(diào)控固定資產(chǎn)投資過熱，土地政策并不是房?jī)r(jià)問題的癥結(jié)，房?jī)r(jià)真正的癥結(jié)是在于銀行利率”。
但是有一些市場(chǎng)研究者和基金經(jīng)理卻繼續(xù)看好房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景。
從市場(chǎng)表現(xiàn)上來看，一些具有土地儲(chǔ)備增值能力的地產(chǎn)股，近期正在帶動(dòng)大盤提升。華泰證券孟立亞表示，國(guó)家實(shí)施新的房地產(chǎn)“新政”導(dǎo)致地價(jià)上漲50%，直接刺激了市場(chǎng)資金高度敏感的神經(jīng)，以G嘉寶、G東華、G特力的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，其核心動(dòng)能就是都擁有豐富的土地儲(chǔ)備。上海證券彭蘊(yùn)亮則認(rèn)為，從這次出臺(tái)的土地調(diào)控政策看，房地產(chǎn)建設(shè)各主要成本都將有所提高，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)成本推動(dòng)型上漲，帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)走高。而眾多的基金機(jī)構(gòu)在預(yù)測(cè)股市后市時(shí)，也表示地產(chǎn)股將會(huì)成為后市的巨大動(dòng)力。（謝雋）
