中新網(wǎng)8月22日電 據(jù)房地產(chǎn)時(shí)報(bào)報(bào)道，房東狀告房客未付租金，房客稱租金已付，并出示房東開(kāi)具的購(gòu)貨發(fā)票，金額正好與租金相抵。究竟租金是否已經(jīng)支付？還是雙方存有買賣關(guān)系？一起因未辦登記的房屋租賃合同引發(fā)租金糾紛，經(jīng)過(guò)二審后才得以平息。
購(gòu)貨發(fā)票“冒充”租金發(fā)票
2003 年11月間，房東吳某與租房人郭某簽訂了房屋租賃協(xié)議，約定租金每3個(gè)月一付，租期一年。簽約當(dāng)日，郭某支付了3個(gè)月的租金、押金及中介費(fèi)共17000 余元。后該房屋由郭某擔(dān)任負(fù)責(zé)人的A公司分配給員工居住。去年10月，吳某訴至法院，稱郭先生未付剩余9個(gè)月的租金，要求解除租賃協(xié)議，并給付拖欠的租金三萬(wàn)余元及違約金八千余元。
郭某向法庭遞交了10張購(gòu)貨發(fā)票，總計(jì)金額為五萬(wàn)余元，與A公司支付的全年租金及中介費(fèi)數(shù)額相符，并稱由于吳某無(wú)法向公司提供租金發(fā)票，所以公司同意以吳某之妻所開(kāi)的雜貨店購(gòu)貨發(fā)票充抵租金發(fā)票。而吳某對(duì)此矢口否認(rèn)，他認(rèn)為，這是A公司故意將支付購(gòu)貨的發(fā)票開(kāi)成和租金金額一致，以此逃避支付租金。除此之外，該雜貨店還開(kāi)具過(guò)兩張總計(jì)4500 元的購(gòu)貨發(fā)票來(lái)證明是買賣關(guān)系。原審法院判決支持吳先生要求A公司支付租金及違約金的訴訟請(qǐng)求。
購(gòu)貨發(fā)票是否是支付租金的憑證
A公司為此上訴，其焦點(diǎn)集中在購(gòu)貨發(fā)票是否就是支付租金的憑證上。庭審中，對(duì)于吳某提出的另兩張4500 元的發(fā)票，郭某解釋為A公司在同一小區(qū)向案外人也租賃了一套房屋作為職工宿舍，基于同樣原因讓吳先生代開(kāi)了租金發(fā)票，三個(gè)月的租金和物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)4500 元。
經(jīng)法院調(diào)查，該雜貨店是位于浦東機(jī)場(chǎng)某村田埂旁的鐵皮簡(jiǎn)易房，距A公司三十余公里。對(duì)于向A公司送貨的情況，店主和日常管理人(店主的母親)陳述不盡一致。一中院經(jīng)審理認(rèn)為，購(gòu)貨發(fā)票的金額與租金及中介費(fèi)數(shù)額相同，出具時(shí)間也與租賃合同約定的付租時(shí)間大致相符；從形式看，雖違反有關(guān)規(guī)定，但符合目前私房出租的操作習(xí)慣。房東吳某既沒(méi)有書面買賣合同，又沒(méi)有結(jié)算、支付憑證和進(jìn)貨、運(yùn)貨憑證等補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)，僅以兩張4500 元購(gòu)貨發(fā)票為證明是難以令人信服的。在法院對(duì)爭(zhēng)議的事實(shí)難以認(rèn)定的情況下，吳某應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。
據(jù)此，一中院對(duì)本案作出了終審判決，認(rèn)定A公司已全部履行了付租義務(wù)，支持了A公司的上訴請(qǐng)求，駁回了房東要求支付租金和違約金的訴訟請(qǐng)求。
出租房屋應(yīng)及時(shí)備案登記
一中院承辦此案的法官認(rèn)為，房東將房屋出租后，應(yīng)及時(shí)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政部門備案登記，繳納稅款后即可取得相應(yīng)的發(fā)票，這樣可避免雙方由此引發(fā)的爭(zhēng)議。雖然法院最終運(yùn)用證據(jù)規(guī)則辨明了是非曲直，但最終沒(méi)有哪一方是真正的贏家，雙方當(dāng)事人為訴訟都付出了精力，也承擔(dān)了一定的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。
目前，確實(shí)有一部分業(yè)主或房客為了偷逃應(yīng)繳的房屋租賃稅而不去房地產(chǎn)主管部門登記備案，甚至想出了許多變通的辦法來(lái)應(yīng)付。殊不知，這類規(guī)避法律的行為不僅使自己的租賃關(guān)系處于缺乏法律保護(hù)的“失控狀態(tài)”，甚至可能得不償失。(田苗苗、胡瑜)
