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巴曙松:政府介入房地產(chǎn)的三條邊界

2005年08月30日 16:18

  當(dāng)前以市場化為方向進(jìn)行的住房制度改革,停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化,取代了以往低效率、不透明、不公平的住房制度,正在釋放出巨大的能量。

  根據(jù)全國16個主要城市的調(diào)查,近年來城鎮(zhèn)居民的住房面積得到了大幅提高。2004年底,城市人均住房使用面積平均達(dá)到20.15平方米,比1998年提高了3平方米;戶均使用面積達(dá)到60.17平方米,比1998年提高了8.59平方米。住宅的成套率達(dá)到80%左右,住房自有率也達(dá)到了70%。

  以市場化為導(dǎo)向的改革,并不意味著政府無所作為。參照國外的經(jīng)驗(yàn),政府對房地產(chǎn)市場的適當(dāng)介入是必須的,但是這種介入須立足于市場規(guī)律,以尊重市場為出發(fā)點(diǎn),而不是人為地扭曲市場。

  如何合理界定政府在房地產(chǎn)市場上的職責(zé)?

  在房地產(chǎn)市場上,地方政府獲得了最大的收益,因此不能回避相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)全國人大副委員長盛華仁提供的數(shù)據(jù),從2001年到2003年,地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年,這個數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億元。同時,在整個房地產(chǎn)建設(shè)、交易過程中,政府稅、費(fèi)收入占到房地產(chǎn)價格的30%到40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20%到40%的土地費(fèi)用,地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的50%到80%。在歐美國家,地價、稅費(fèi)相加大約只占住房價格的20%左右。用高房價購買住房的消費(fèi)者,實(shí)際上承擔(dān)了巨大的房地產(chǎn)市場成本和城市建設(shè)資金籌集的責(zé)任。

  這些巨額收益,地方政府應(yīng)該以透明的方式納入地方財政預(yù)算,否則就是失職。在巨額資金運(yùn)作不透明的情況下,所有購房者將繼續(xù)為高房價中的政府溢價部分埋單。

  不僅如此,政府應(yīng)該擔(dān)當(dāng)準(zhǔn)確、及時、全面、透明信息的提供者,和市場規(guī)則制訂者的角色。公眾對于房地產(chǎn)市場的判斷,建立在全面的信息基礎(chǔ)上。作為一種市場行為,房地產(chǎn)投機(jī)活動的存在是必然的,最好的抑制辦法是提供全面而公開的信息,以便讓公眾獨(dú)立地作出理性選擇。

  在健全的市場環(huán)境下,房地產(chǎn)價格應(yīng)該等于其重置價格(或各期租金收益現(xiàn)值之和),并受供求關(guān)系的影響。但在信息不對稱的情況下,過度的炒作常常會導(dǎo)致開發(fā)商高估房地產(chǎn)投資的未來收益,購買者也會由此高估房價,成為形成房地產(chǎn)泡沫的一個重要原因。因此,準(zhǔn)確、及時、全面、透明的信息是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。

  最后,在住房制度改革目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)以后,我國的政策性住房金融需要重新定位:應(yīng)該作為社會保障制度的一部分,從為住房改革提供配套金融服務(wù),轉(zhuǎn)移到為中低收入階層居民住房消費(fèi)提供金融服務(wù)、促進(jìn)住房社會公平目標(biāo)上面來。我國的政策性住房金融制度基本以住房公積金存貸款為主,管理機(jī)構(gòu)為各地的住房公積金管理中心。從目前狀況看,公積金的覆蓋面和資金籌集均存在問題,發(fā)展思路需要重新定位。

  目前的政策性住房金融制度,政府的補(bǔ)貼效率并不高。我國政府采取“暗補(bǔ)”的方式,即在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)上,采取免交土地出讓金、優(yōu)先獲得信貸資金、享受某些稅費(fèi)減免等措施,鑒于房地產(chǎn)市場的發(fā)展,可以考慮將“暗補(bǔ)”變?yōu)椤懊餮a(bǔ)”,由對開發(fā)商補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯訉Ψ蠗l件的消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)貼,例如實(shí)施廉租房政策。

  如何才能合理有效地利用在中國十分稀缺的土地資源,同時又能覆蓋到不同利益階層的利益訴求?目前看來,只能依靠一個高效、透明、公正的房地產(chǎn)市場。政府須在尊重房地產(chǎn)市場規(guī)律的基礎(chǔ)上合理介入,承擔(dān)自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。(來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞;作者:國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松)

 
編輯:吳歆】
 

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