近日，在北京舉辦的“2005新財富房地產(chǎn)融資高峰論壇”上，國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松建議，國內(nèi)房地產(chǎn)商“今后不要對銀行在房地產(chǎn)融資中的表現(xiàn)寄予過大希望”，而是要把目光盯在日益增多的“新型融資渠道”上。
巴曙松表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)投資大都嚴重依賴銀行貸款，如果銀行在如此短的時間內(nèi)，提高三個點的資本充足率，無疑會形成嚴重的信貸緊縮，而這將對今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展乃至整個社會經(jīng)濟的增長形成一種擠壓。
資本充足率僅在4.5%-4.7%間
據(jù)了解，“中國銀行現(xiàn)有資本充足率在4.5%-4.7%間”。2004年3月1日，中國銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行資本充足率管理辦法》開始實施。該辦法規(guī)定：到2007年1月1日，國內(nèi)各商業(yè)銀行資本充足率不得低于8%。而根據(jù)惠譽國際評級分析師DavidMarshall等人提供的一份中國銀行業(yè)報告顯示：截至2004年6月底，四大國有商業(yè)銀行和11家全國性股份制商業(yè)銀行的資本充足率僅分別為4%和3.1%。
“目前，考慮到中行、建行、農(nóng)行注資之后的狀況，中國銀行業(yè)的平均資本充足率也才達到4.5%-4.7%，”巴曙松對記者表示，“這意味著，無論如何在未來兩年之內(nèi)，中國整個銀行業(yè)的平均資本充足率要提高至少3個百分點。這是一個非常巨大的數(shù)字！”而要實現(xiàn)這個目標，除了海外上市融資擴大資本金規(guī)模之外，銀行必須把它的很大一部分資產(chǎn)從風險較高的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)向風險較低的債券資產(chǎn)�！痹谒磥恚瑖鴥�(nèi)銀行在今后兩年內(nèi)必將緊縮信貸，以進一步實現(xiàn)提高資本充足率的目標。
巴曙松說:“近年來，在中國的貨幣政策決策中，房地產(chǎn)市場的影響力在迅速提高，在2003年以來的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場的走勢一直成為貨幣政策決策的重要參考指標。從121號文件，一直到2005年3月17日調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，均是如此。2005年3月17日推出的商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策的調(diào)整，主要是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時，提高準入門檻，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。從貨幣政策的決策看，除了體現(xiàn)出貨幣政策對于房地產(chǎn)市場的日益提高的敏感性之外，還顯現(xiàn)出房地產(chǎn)融資政策的調(diào)整。
房地產(chǎn)融資政策正在進行調(diào)整
首先，中國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策從2004年的供給導向轉(zhuǎn)向了需求導向。2004年，宏觀調(diào)控的初衷也許是希望抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲，但實際采取的政策卻在客觀上推動了房地產(chǎn)價格的上升幅度。因為主導性的調(diào)控思路是從供給方著手的。由于強調(diào)管住土地，減少了房地產(chǎn)商的土地購買量；強調(diào)管緊信貸，用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金也隨之減少，從而使市場的房地產(chǎn)供給減少。產(chǎn)生的實際效果是，在宏觀調(diào)控的作用下，房地產(chǎn)市場的供給下降得更快，需求下降得有限，最后，房價以比原來更快的速度在上漲，對房價的控制力卻在下降。
其次，中國的房地產(chǎn)貸款利率將會進入一個自主定價，差異化的新時代。2004年10月29日，人行取消了商業(yè)銀行貸款浮動的上限，2005年3月17日發(fā)布的規(guī)定里，開始為商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域進行差別的利率定價提供了可能。這意味著商業(yè)銀行對不同的項目，不同經(jīng)濟周期的不同階段，分別可以給出不同的利率水平。可以肯定的是，銀行的利率定價在房地產(chǎn)領(lǐng)域會進入一個差異化的時代。不同的房地產(chǎn)項目，不同的房地產(chǎn)商，不同購買人的貸款利率都會有比較大的差異。而隨著金融機構(gòu)自主定價能力的提高，未來的差異化將更趨明顯。
“我們經(jīng)常批評房地產(chǎn)投資增長過快、過熱，這是一個非常狹隘的統(tǒng)計。”巴曙松認為，實際上長期以來，中國城市居民的住房主要來源渠道是單位自建房，集資建房等，住房商品化程度有限。如果在統(tǒng)計口徑中把單位自建房以及其他種種形式的非市場化建房規(guī)模，加上目前統(tǒng)計的市場化形式進行房地產(chǎn)市場投資規(guī)模的話，近幾年來，中國全口徑的房地產(chǎn)投資的增幅是有限的。同時，衡量房價是否過高，考慮到中國的收入的不透明性，不能僅看房價和每個月的支付水平之比，要看支付能力的提高和房價的上升之比。如果收入增幅快于房價升速，表明購房者的承擔能力在提高。事實證明，中國人在過去10年的收入上升速度快于房價的上升速度。因此，從發(fā)展趨勢看，在防范局部地區(qū)形成流動性房地產(chǎn)泡沫的同時，從全局看，宏觀政策應當在積極支持形成有效的房地產(chǎn)供給，來滿足不斷提高的需求，才是一個根本的政策趨勢。
必須開辟多元化的融資渠道
巴曙松表示,房地產(chǎn)行業(yè)必須要從銀行之外去想融資辦法。他認為，中國的市場體系里面有非常充足的貨幣,商品貿(mào)易吸收不了，必然轉(zhuǎn)向“非貿(mào)易部門”，也就是房地產(chǎn)市場、股票市場等。而股票市場不太“爭氣”，這樣就自然而然使這些購買力轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場。
“我碰到很多海外的基金、銀行、包括外資銀行,他們說中國的房地產(chǎn)商被中國的銀行給慣壞了,因為非常容易就能拿到資金,建設成本也比較低。一個主要的原因是沒有其他渠道可以吸收富余資金�！卑褪锼烧f。
巴曙松表示，中國的融資結(jié)構(gòu)如不做大的調(diào)整，房地產(chǎn)市場的大起大落還是很難避免的。比如說中國2004年銀行的信貸，人民幣貸款是2.2萬億，通過證券市場的融資360億，通過海外的融資120多億美元，國內(nèi)的股票市場如此的滯后。2.2萬億，這是什么的概念，使得整個社會的融資過份的依賴于銀行，而銀行一收縮經(jīng)濟收縮，而銀行一擴張經(jīng)濟就擴張，我們看到經(jīng)濟波動也導致銀行的不良資產(chǎn)。銀行承擔了融資的任務，同時也承擔了風險，現(xiàn)在銀行開始有嚴格的監(jiān)管要求，在2007年之前資本充足率必須達到8%，目前國內(nèi)銀行資本充足率不到5%，就是按照5%來算，還有3%，如果考慮到市場風險，現(xiàn)在銀行有兩三億的債券，至少還要再加一個百分點，對銀行系統(tǒng)要在未來的兩年內(nèi)，資本充足率平均上4%，這是非常激進的。
最近一年來，房地產(chǎn)自籌資金的比重上升很快，其他很多行業(yè)都還完全靠銀行的貸款，必須要開拓多元化的融資渠道，債券、短期融資券等等，要不然會對中國的經(jīng)濟產(chǎn)生擠壓。(來源：經(jīng)濟參考報；作者：洛濤）
