中新網(wǎng)10月10日電 據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)報(bào)道,接二連三的有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,受影響最大的是二手房市場(chǎng)。尤其是今年5月七部委發(fā)布的房產(chǎn)新政規(guī)定,產(chǎn)權(quán)不滿兩年的二手房交易要交5.5%的營(yíng)業(yè)稅和20%的個(gè)人所得稅,不僅有效遏制了投資客,也在一定程度上抑制了一部分正常的二手房交易。但是“上有政策下有對(duì)策”,這兩項(xiàng)稅收政策頒布幾個(gè)月以來,并沒有在一些地方嚴(yán)格實(shí)施,地方為了自身經(jīng)濟(jì)利益,采取了睜只眼閉只眼的對(duì)策。對(duì)此,國(guó)家稅務(wù)總局幾次明令禁止。據(jù)悉,9月份,就是這兩項(xiàng)稅收在全國(guó)真正嚴(yán)格實(shí)施的開始。那么,今后的二手房市場(chǎng)將面臨怎樣的變化?
二手房受20%的個(gè)稅影響最大
從6月1日開始征收的二手房交易契稅(3%)和營(yíng)業(yè)稅(5.5%),受此影響的二手房不足兩成。另外,由于這兩項(xiàng)稅率較以往的變動(dòng)幅度并不是很大,因此,它們對(duì)于二手房購(gòu)置成本的增減影響并不大。然而,20%的二手房個(gè)稅稅率卻使得購(gòu)房成本增加1成,且絕大部分的二手房產(chǎn)權(quán)都不滿兩年,不在個(gè)稅的優(yōu)惠之列。這樣一來,從二手房交易量和交易價(jià)格兩個(gè)層面都造成一定的影響,特別是使得交易量大大萎縮。
一位全國(guó)連鎖的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人接受記者采訪時(shí)說:“自去年以來,有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)后,老百姓產(chǎn)生了觀望心理,二手房屋交易市場(chǎng)逐漸步入冷清的走勢(shì)!敝写蠛慊回(fù)責(zé)人稱,部分購(gòu)房者出于對(duì)長(zhǎng)期市場(chǎng)價(jià)格的看跌走勢(shì)而選擇觀望,紛紛延遲了決策時(shí)間,以時(shí)間來?yè)Q取購(gòu)房成本的降低。
由于中國(guó)的二手房交易一直是處于賣方市場(chǎng),加上宏觀調(diào)控政策使得供需矛盾加大。據(jù)中大恒基品牌策略中心市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示,2004年北京市二手房供需比為1:7,今年到目前為止這個(gè)比例為1:5,但是房源供給依然是供需的瓶頸。自從轉(zhuǎn)讓二手住房所得應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅出臺(tái)后,房東采取提高價(jià)格的方式來轉(zhuǎn)嫁這部分新增的稅款。這樣就導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果:一是二手房?jī)r(jià)居高不下,二是房源量進(jìn)一步萎縮。
我愛我家企劃部一位工作人員接受記者采訪時(shí)說,5月份政策出臺(tái)后,二手房交易量明顯下降,新政實(shí)施前后二手房源掛牌量下降了35%,客戶委托量下降了28%,成交量下降了近40%。我愛我家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示:5月份北京市二手房交易量為7600套,6月份為5600套,7月份為3500套。
據(jù)記者調(diào)查,在對(duì)二手房交易征收個(gè)稅的最初一周,交易量出現(xiàn)較明顯的下滑,交易均價(jià)也是穩(wěn)中微漲。今年1-6月份,北京市二手房交易量3.29萬套,同比增長(zhǎng)26%。其中,第一季度同比增長(zhǎng)39%,第二季度同比增長(zhǎng)19%,明顯低于第一季度和上半年的同比增長(zhǎng)率。從這些數(shù)據(jù)不難看出:受稅收的影響,二手房市場(chǎng)有點(diǎn)冷,而個(gè)稅問題更是其中最主要的原因。
交易逐步開始回暖
數(shù)據(jù)顯示:今年1-7月份,就北京市完成二手房交易3.9萬套,相當(dāng)于去年全年該市的交易數(shù)字。為此,幾家房產(chǎn)中介分析,老百姓此前的觀望情緒并沒有擴(kuò)散地特別厲害,就目前來說,二手房市場(chǎng)已經(jīng)走出觀望期,后市值得期待,很有可能走出旺盛的勢(shì)頭。
據(jù)我愛我家的統(tǒng)計(jì)顯示,8月份,二手房交易出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng),漲幅為13%,房源供給量增長(zhǎng)14%,客戶需求量增長(zhǎng)54%。從這一現(xiàn)象分析,二手房市場(chǎng)正在回暖并迎來“金九銀十”的交易高峰。
記者又從北京順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司了解到,6月份新政剛出臺(tái),整個(gè)公司只售出一套二手房。但目前來看二手房市場(chǎng)已經(jīng)回暖,8月的銷售情況明顯比5、6月要好得多。近來門店咨詢量明顯提高了,公司正在準(zhǔn)備迎接9月和10月的銷售高峰期。
另外,北京萬眾恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一位姓楊的經(jīng)紀(jì)人也告訴記者,有些房主在6月份的時(shí)候適當(dāng)調(diào)低了房子的價(jià)格,這幾個(gè)月賣得都不錯(cuò)。但他認(rèn)為,從目前開始,二手房?jī)r(jià)馬上就要漲起來了。
據(jù)記者了解,還有一部分二手房買賣為了避免20%個(gè)稅,采取了私下協(xié)議的方式,這也在一定程度上提高了二手房交易量。例如產(chǎn)權(quán)不滿兩年的二手房,房主不用將20%的個(gè)稅加到房?jī)r(jià)中而擔(dān)心房子無人問津,購(gòu)房者也不用掏這部分房?jī)r(jià)之外的“冤枉錢”,在中介公司的擔(dān)保下,雙方私下擬定一個(gè)協(xié)議,在預(yù)見支付一定數(shù)額的定金或是首付之后,等產(chǎn)權(quán)滿兩年再辦交易手續(xù),人為地延遲了交易手續(xù)。
離紅火場(chǎng)面還有距離
中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說,隨著居民收入的差異化和購(gòu)房者需求的細(xì)分,房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域必將形成一個(gè)有機(jī)互動(dòng)的梯級(jí)消費(fèi)格局,二手房市場(chǎng)是梯級(jí)消費(fèi)格局中承上啟下的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
他說,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)于二手房市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。雖然經(jīng)過市場(chǎng)過渡以及后續(xù)新政策出臺(tái)的調(diào)整,二手房市場(chǎng)交易量開始回暖,但離紅火的場(chǎng)面仍有不小的差距。
該人士認(rèn)為,為房地產(chǎn)行業(yè)降溫和控制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭,主要應(yīng)從改變一手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)量入手,而不應(yīng)該抑制二手房市場(chǎng)的發(fā)展。現(xiàn)階段市場(chǎng)的供不應(yīng)求是導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲的主因,那么二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)達(dá),二手房需求的增加必然在一定程度上制約一手房需求的上升,一手房購(gòu)房需求的減少以及二手房交易比例的增加最終也能抑制整體房?jī)r(jià)上漲。(朱菲娜、胡亮)