中新網(wǎng)11月21日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，最近有一種流傳甚廣的說(shuō)法：中國(guó)正面臨日本在1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”后的情況，房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量“泡沫”，國(guó)民經(jīng)濟(jì)已被房地產(chǎn)價(jià)格的快速膨脹所挾持，日本10年衰退的教訓(xùn)有可能在中國(guó)重演。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮11月17日在“2005中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高層論壇”上表述，從根本上說(shuō)，造就日本在90年代初期出現(xiàn)嚴(yán)重房地產(chǎn)“泡沫”的原因是資本過(guò)剩，中國(guó)目前還遠(yuǎn)未到資本過(guò)剩的階段。陳淮指出，當(dāng)前，一些媒體輿論開(kāi)始迫不及待地討論對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策何時(shí)結(jié)束的問(wèn)題�？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。
目前房?jī)r(jià)波動(dòng)很正常
陳淮在17日舉辦的“2005中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高層論壇”上發(fā)表演講時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響不能忽視，對(duì)此沒(méi)有人懷疑；但是，房?jī)r(jià)上下波動(dòng)也是很正常的，中國(guó)短期國(guó)民經(jīng)濟(jì)中蘊(yùn)含的最大風(fēng)險(xiǎn)并不來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)，而是來(lái)自于利潤(rùn)下滑較多的制造業(yè)。只要想蓋房就需要借款，住房消費(fèi)和負(fù)債是一種符合規(guī)律的現(xiàn)象。改善房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的關(guān)系，需要從市場(chǎng)、機(jī)構(gòu)、品種、銀行、政府等多方面下功夫，而不僅僅是限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模及其在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。實(shí)施宏觀調(diào)控也并不是因?yàn)槿狈ψ銐虻馁Y金支持現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
調(diào)控政策當(dāng)然要涉及到房?jī)r(jià)。陳淮表示，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)，政策說(shuō)得非常清楚：其目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但“穩(wěn)定”和“抑制過(guò)快上漲”的直接結(jié)果并非就一定是“降價(jià)”。例如政策規(guī)定對(duì)非普通住房征營(yíng)業(yè)稅，這顯然會(huì)提高而不是降低買(mǎi)方價(jià)格，這會(huì)極大抑制投機(jī)性需求和炒作，有助于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。
陳淮認(rèn)為，要求房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)階段不貸款，差不多就和不讓汽車(chē)上路以防止交通事故的發(fā)生一樣不可行。房地產(chǎn)金融概念是一個(gè)很值得深入研究和開(kāi)拓的領(lǐng)域，在住房供給和需求之間需要有相應(yīng)的中間機(jī)構(gòu)，比如一些發(fā)達(dá)國(guó)家的基金、中介機(jī)構(gòu)等。中國(guó)現(xiàn)有的一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在客觀上也起到了平衡供求的作用。在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、銀行信貸打包上市、發(fā)展合作建房代理制等方面，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)考慮了很多，現(xiàn)在需要做的就是盡快付諸實(shí)施。
同時(shí)，房?jī)r(jià)漲跌還涉及平均房?jī)r(jià)與個(gè)別房?jī)r(jià)的問(wèn)題。目前政策明確規(guī)定，要停止別墅供地和嚴(yán)控高檔住房用地，增加中低價(jià)位住房的土地供應(yīng)量。那么這種供給結(jié)構(gòu)改變的結(jié)果必然是平均房?jī)r(jià)下降。平均房?jī)r(jià)下降并不一定意味著人們實(shí)際買(mǎi)房的價(jià)格就下降。因?yàn)槿藗円I(mǎi)的一定是一個(gè)特定的房子，而不可能是按社會(huì)供給結(jié)構(gòu)每種房子買(mǎi)一點(diǎn)。
另外，陳淮表示，就普通居民來(lái)說(shuō)，他們?cè)谫?gòu)房中面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是房?jī)r(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)，還包括利率變化、稅制改革、匯率變化、收入水平變化等風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)中，任何一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在長(zhǎng)達(dá)20年左右的按揭期間或長(zhǎng)期持有期間，累積起來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)都可能遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)遠(yuǎn)未到資本過(guò)剩階段
最近有媒體大肆報(bào)道“廣場(chǎng)協(xié)議”是日本房地產(chǎn)泡沫的根本原因，中國(guó)正面臨日本在1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”后的情況，房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量“泡沫”，日本10年衰退的教訓(xùn)有可能在中國(guó)重演。
陳淮說(shuō)：“其實(shí)從根本上說(shuō)，造就日本在90年代初期出現(xiàn)嚴(yán)重房地產(chǎn)‘泡沫’的原因是資本過(guò)剩，是實(shí)業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)無(wú)法容納不斷積累起來(lái)的貨幣資本。人們很容易想象，在本幣升值的預(yù)期下，外幣會(huì)大量涌入國(guó)內(nèi)，導(dǎo)致包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格上升而形成‘泡沫’；一旦升值預(yù)期減弱，外資撤離必定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌和‘泡沫’破滅；由此會(huì)帶來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期衰退。很多評(píng)論文章都是持這個(gè)邏輯�！�
這個(gè)邏輯聽(tīng)起來(lái)是成立的。但是人們顯然忽略了一個(gè)歷史的真實(shí)：那就是日本從來(lái)沒(méi)有過(guò)“引進(jìn)外資”的政策。不僅不引進(jìn)，而且始終奉行的是排斥外資進(jìn)入的政策。即使“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，外資也并未獲得過(guò)多大機(jī)會(huì)買(mǎi)日本的房地產(chǎn)，更不要說(shuō)投資日本的房地產(chǎn)業(yè)。事實(shí)上，“廣場(chǎng)協(xié)議”并不是日元升值的起點(diǎn)，日本經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)最初也并不是房地產(chǎn)業(yè)釀就的。當(dāng)時(shí)，日本政府迫切希望趕上歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，大規(guī)模提高了全社會(huì)住房改善、住房消費(fèi)的預(yù)期，政府對(duì)房地產(chǎn)大拆大建，并進(jìn)一步提出了在短期內(nèi)讓收入房?jī)r(jià)比與發(fā)達(dá)國(guó)家看齊、短期內(nèi)降低房?jī)r(jià)等目標(biāo)，結(jié)果導(dǎo)致了泡沫的快速破滅，這才有了日本房地產(chǎn)業(yè)的大起大落。
陳淮表示，真正導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的是資本過(guò)剩，而不能簡(jiǎn)單歸結(jié)為房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展問(wèn)題。中國(guó)目前還遠(yuǎn)不到資本過(guò)剩的階段。
當(dāng)前政策屬預(yù)防性質(zhì)
“調(diào)控政策的目的，首先和最終都是讓人民群眾住上房子。無(wú)疑，價(jià)格的異常暴漲和暴跌都是政策調(diào)控的對(duì)象。而且政府對(duì)兩方面傾向都應(yīng)當(dāng)有充分的政策儲(chǔ)備�！标惢幢硎�，鼓勵(lì)而不是限制老百姓合理的住房消費(fèi)、促進(jìn)住房制度向市場(chǎng)化方向轉(zhuǎn)變，這是政策的一貫取向。就是在目前的調(diào)控政策中，居民購(gòu)買(mǎi)普通住房的按揭貸款利率仍可按正常利率“打九折”，契稅也享受減半征收的優(yōu)惠。按經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，促進(jìn)需求的政策就是抑制價(jià)格下滑的政策。這些保護(hù)合理需求的政策都是有效防止“暴跌”的政策組成部分。而且可以說(shuō)，進(jìn)一步鼓勵(lì)老百姓依靠市場(chǎng)獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。
目前的調(diào)控政策，從本質(zhì)上說(shuō)仍是一種“預(yù)見(jiàn)性”、“預(yù)防性”的政策。例如，前一段時(shí)間，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，政策就將抑制局部問(wèn)題擴(kuò)大為全局性問(wèn)題，以此防止一個(gè)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的平衡關(guān)系，規(guī)范市場(chǎng)以避免出現(xiàn)資源配置的不公平和低效率。
1980年以來(lái)，中國(guó)城市人口增長(zhǎng)了167%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足5平方米擴(kuò)大到了25平方米，這是全世界過(guò)去200余年城市化歷史上沒(méi)有過(guò)的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果。
中國(guó)現(xiàn)在面臨的住房問(wèn)題是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。過(guò)去包含在企業(yè)內(nèi)部、單位內(nèi)部的住房短缺被級(jí)別、工齡、廠齡以及其他限制性因素掩蓋了。現(xiàn)在這個(gè)被掩蓋的需求釋放到了市場(chǎng)中，直接面對(duì)價(jià)格一個(gè)選擇條件�？梢哉f(shuō)，供給者、需求者、政府都沒(méi)有充分經(jīng)驗(yàn)。我們大家都需要探索和積累經(jīng)驗(yàn)。政府需要，政策需要，市場(chǎng)和消費(fèi)者也需要�？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要說(shuō)以前的政策。
陳淮認(rèn)為，當(dāng)前，一些媒體輿論開(kāi)始迫不及待地討論對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策何時(shí)結(jié)束的問(wèn)題�？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如，為解決低收入群體住房問(wèn)題，政府可對(duì)其“貼息”，“貼息”可以“降低”購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收改革和方向?qū)⒈囟ㄊ翘岣叱钟协h(huán)節(jié)的稅賦，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，包括契稅，也就是“減稅”。
而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)政、貨幣手段也并非就只是利率和契稅。以稅為例，就包括對(duì)土地等要素征稅、對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)征稅、對(duì)持有環(huán)節(jié)征稅和對(duì)流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)征稅四個(gè)方面。對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)動(dòng)用稅收手段，也包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅和資本利得稅等多種選擇。應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀調(diào)控體系中，政府動(dòng)用包括利率在內(nèi)的貨幣手段，包括稅收在內(nèi)的財(cái)政手段，并非就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如，影響中國(guó)利率決策的因素，首先包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總量平衡關(guān)系，也就是總供給和總需求之間關(guān)系；國(guó)際市場(chǎng)的價(jià)格水平以及中國(guó)自身的價(jià)格水平變化；國(guó)際貨幣的利率水平等。真正有專(zhuān)業(yè)眼光的學(xué)者都知道，觀察人民幣利率，注意美元和其他國(guó)際貨幣的利率水平、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的通脹率以及國(guó)際市場(chǎng)的價(jià)格水平漲落，可能要比房?jī)r(jià)重要得多。（洛濤）
