中新網(wǎng)12月2日電 據(jù)《國際金融報》報道，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份上海房屋銷售價格環(huán)比下跌1.1%，跌幅連續(xù)三個月居全國之首；同時，上海二手房銷售價格環(huán)比下跌1.2%，亦居全國之首。這意味著，8月以來，上海已連續(xù)3個月成為全國房價環(huán)比降幅最大的城市。
與此同時，上海中原研究咨詢中心研究部數(shù)據(jù)認為：上海中心城區(qū)的成交均價在10月卻出現(xiàn)連續(xù)上漲走勢，中心城區(qū)均價達每平方米12063元。
由于成交量的相應減少，中心城區(qū)單個樓盤的價格對區(qū)域均價產(chǎn)生較大影響，如徐匯區(qū)上漲幅度達到6000元/平方米左右，主要是虹橋樂庭成交的拉動，該盤成交均價高達27000元/平方米，且成交量占徐匯區(qū)10月總成交量的1/3左右；受華府天地成交的影響，10月份盧灣區(qū)均價達到了25783元/平方米，高居上海各區(qū)榜首。
權(quán)威數(shù)據(jù)說下降，真實的市場反應是上漲，完全相反的判斷讓真相變得撲朔迷離。是跌還是漲，即使對這么一個簡單的問題，上海樓市觀察者的回答恐怕要“三思而后言”，有人甚至表示，上海樓市有三張不同的“臉”。
“數(shù)據(jù)臉”：市場供需被涂了一層面膜
2005年上海建設配套商品房和中低價商品住房，預售2000萬平方米，上市總量近20萬套。以配套商品房為主的中低價普通商品住房供應占供應總量的比重將達65%。其中，閔行區(qū)已推出近200萬平方米的重大工程動遷配套商品房，主要分布在浦江、梅隴、吳涇、顓橋、莘莊、華漕6個鎮(zhèn)和莘莊工業(yè)區(qū)。
這些數(shù)據(jù)說明，上海配套商品房和中低價商品住房現(xiàn)實供應量巨大，而潛在的供應量同樣呈現(xiàn)大幅增長的態(tài)勢。上海市房地局最新提供的數(shù)據(jù)顯示：截至10月底，全市配套商品房共有195幅地塊，2371公頃用地已實施項目招標，可建面積約2500萬平方米，新開工面積1046萬平方米，實現(xiàn)預售637萬平方米。中低價普通商品房用地共有56幅地塊，705公頃用地已實施項目招標，可建面積約740萬平方米。浦東、閔行、嘉定三個試點供應區(qū)首批項目已啟動開工，盧灣、浦東配售工作也將于近期啟動。
在配套商品房和中低價商品住房放量供應的背景下，上海房地產(chǎn)市場的供需出現(xiàn)了明顯的逆轉(zhuǎn)，進而影響到房價的波動。漢宇地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月份上海住宅項目成交價格為7559元/平方米，去年同期是7623元/平方米。這不僅表明，上海的房價已經(jīng)回到甚至低于去年同期的水平，同時因為供應量的增長預期，上海房地產(chǎn)市場還將處于進一步調(diào)控中。
但在許多市場人士看來，這似乎不是真實的感覺。另一組數(shù)據(jù)則完全指向另一種判斷：在上海住宅項目成交價格中，如果剔除動遷配套房因素，11月份上海住宅項目成交價格大致為8700元/平方米，這一價格比去年同期上漲約4.3%，僅低于2005年1月(9336元/平方米)及3月(9164元/平方米)的住宅成交均價。這兩個月是公認的上海房價的高峰期。
按照成交結(jié)構(gòu)分析，今年年初所成交的房源，動遷配套房所占比例極少；而到了9月份，低價位的動遷配套房開始占到總成交量的10%以上。惟有剔除動遷配套房的影響，商品住宅的成交價才能在時間坐標上具有可比性。這樣，實質(zhì)上二手房成交價格的跌幅，遠沒有人們想象的那么大。當然，這其中除了配套房的大量上市因素外，次新房的成交量急速下降也使價格維持在較小的波動區(qū)間。
這種現(xiàn)象在閔行區(qū)最為明顯。漢宇地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上海外環(huán)以外商品住宅價格從5月份的6461元/平方米一直跌到11月份的4408元/平方米，跌幅高達31.7%；尤其是閔行區(qū)，其在吳涇的紫晶南園、浦江鎮(zhèn)的浦江新城等大型動遷配套房，價格都在5000元/平方米左右，再加上軌道交通與公共交通的建設，促使動遷戶置業(yè)重點放在了這些樓盤——而這些本來會成為次新房市場生力軍的購買力，最終沒有形成。
在樓市的調(diào)整階段，一、二手樓盤的成交都顯得較為低迷；而“兩個1000萬”工程的配套房在一定程度上提供的市場成交量，放大了市場的需求；但與整個市場需求相比，它并非主流。與此同時，新建商品房在明后兩年的供應量也將以不下于配套房的速率增加�；蛟S，明年的市場數(shù)據(jù)才更有說服力。
“話語臉”：聲討開發(fā)商面紅耳赤
如果倒退到半年以前，“看空還是看多”這個問題，應該還是能夠引起房市輿論一定的爭論興趣的。時過境遷，如今，輿論的焦點已經(jīng)聚集到開發(fā)商何時才能更大幅度降價上。當房價依然讓眾多消費者感覺到明顯的購買壓力時，無論是學者還是專家，都開始力證房價還要跌。
從上海樓市的“10月拐點論”到還將“大跌幾年”說法的橫空出世，大概是由于現(xiàn)在的房價還無法滿足絕大部分購房者的預期，所有的聲音不約而同地指向了似乎本該更低的房價�？墒菢鞘械膬r格似乎并沒有按這些話語在變化，超級樓盤也在繼續(xù)推出，這似乎在人們的傷口上撒了一把鹽。
于是，開發(fā)商順理成章地成為輿論的眾矢之的——房價應該繼續(xù)下降。主動權(quán)顯然在他們手里。繼而，樓市矛盾的鎂光燈就落在了開發(fā)商和市場的博弈上，市場則開始眼巴巴地等待開發(fā)商資金鏈的斷裂，以此期望開發(fā)商不得不主動降價。
正在輿論強烈質(zhì)疑開發(fā)商暴利的風頭浪尖上，北京華遠集團總裁任志強又在公開場合表示：“沒有巨大的利潤支持，無法建設品牌，因此房產(chǎn)品牌就應該是具有暴利的�！比卫习逡徽Z驚四座，招來一片聲討。即使他事后表示并未發(fā)表過這樣的言論，但這場風波還是讓開發(fā)商作為一個群體犯了眾怒———本已賺了個盆滿缽滿，在所有人都等待他們讓利降價的關(guān)鍵時刻，非但無法提供令人滿意的價格，居然還做出如此“得了便宜還賣乖”的事情，自然逃不掉口誅筆伐。于是，輿論紛紛將這場爭議引向深入：房地產(chǎn)的建筑成本和利潤構(gòu)成應該透明。
那開發(fā)商究竟日子過得如何？萬科借市場低落之機，掉丁長峰離開上海；順馳以公司調(diào)整為由，裁員甚至達到30%。且不說坊間流傳多時諸多開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈危機的說法是真是假，這些地產(chǎn)大佬們的舉動也似乎值得琢磨。
“市場臉”：假笑應對購房人
即使我們無從得知開發(fā)商是否內(nèi)部資金出現(xiàn)問題，讓整個市場感到欣喜的，是從今年6月份開始，就一直有樓盤開始大幅降價。起初，某盤以低于周邊樓盤19%的新定價挑起了這一輪降價大戰(zhàn)的濫觴，迫使周邊同類樓盤也因此以降價來應對。當降價樓盤越來越多、降價幅度逐漸達到20%甚至30%時，很多意向購房者居然驚訝地發(fā)現(xiàn)，他們心儀的樓盤，價格并沒有因此發(fā)生很大變化。
為什么會這樣？一種典型的說法是這樣的：雖然現(xiàn)在很多樓盤祭出降價的大旗，并且降幅動輒10%以上，不可謂不具有典型性；然而更具有典型性的則是——價格真正達到了這個降幅的，往往只是一個樓盤中少數(shù)的幾套房子，而這些房子或臨街喧鬧、或終年不見陽光、或樓層不盡如人意——而絕大部分的樓房，依然是以原價銷售——或者降價幅度遠小于其宣傳力度。這樣現(xiàn)實的市場很讓諸多等待房價下跌的觀望者失望。
當然，上海也出現(xiàn)了一些房價降低幅度確實比較大的樓盤。其實，市場所決定的房價走勢，有時甚至和數(shù)據(jù)上的、話語中的截然相反。以黃浦區(qū)二手房市場為例，想象中應該是價高無市，但情況恰恰相反，目前的二手房市場銷量逐月回升，價格也沒有出現(xiàn)下跌趨勢。業(yè)內(nèi)人士分析：“黃浦區(qū)是世博會動遷的主要區(qū)域，因此聚集了很大數(shù)量的動遷居民，黃浦區(qū)的居民都是多年住在這一區(qū)域的，早已經(jīng)習慣了這里的生活方式，大都不愿意為動遷而搬到偏遠地方居住。就他們而言，寧愿再稍微多出點錢，在黃浦區(qū)買次新房居住，因此二手房成為他們最多的選擇。這樣一來，黃浦區(qū)房價自然就上去了�！边@樣看來，市場規(guī)則有時真的是無法被違背的。（鄧旭）
