中新網(wǎng)1月9日電 據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道，在酷暑時(shí)節(jié)經(jīng)受了“寒冬”煎熬的上海樓市，在寒冷的冬天卻感覺到了一絲暖意。2005年四季度以來，上海樓市成交量連續(xù)攀升，12月份的住宅成交面積比9月份上漲了72%，這不禁讓人心生“冬去春來”的感覺。
面對(duì)成交量的放大，許多開發(fā)商喜笑顏開。但有專家指出，仔細(xì)分析上海樓市近幾個(gè)月的成交結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)現(xiàn)，帶動(dòng)四季度成交量大幅攀升的是配套商品房，這類商品房?jī)r(jià)格很低，帶有濃厚的政策意味，而真正體現(xiàn)市場(chǎng)化的普通住宅成交量并沒有明顯的增長。從這個(gè)意義上講，上海樓市并沒有走出低迷期，購房者在判斷后市時(shí)仍需謹(jǐn)慎。
四季度樓市量能驟放
自2005年房產(chǎn)新政實(shí)施以來，上海樓市一跌再跌。無奈之下，業(yè)界將希望寄托在傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”上。而“金九銀十”和之后兩個(gè)月的成交量，也確實(shí)給開發(fā)商們打了一針強(qiáng)心劑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年8月，上海住宅成交面積為84.6萬平方米，9月份就驟增到128萬平方米，環(huán)比上漲了51.3%。進(jìn)入2005年第四季度，上海樓市成交量繼續(xù)保持快速增長:10月份，上海住宅成交13282套，共144.2萬平方米，住宅成交面積比9月份上漲近12.6%。到了11月份，上海商品房成交量出現(xiàn)反季攀升，當(dāng)月共成交住宅18161套，成交面積為189.91萬平方米，分別比10月增長了36.90%和31.87%。步入2005年最后一個(gè)月，上海住宅成交面積沖破200萬平方米大關(guān)，比11月份又上漲了16%。
這不禁讓一些開發(fā)商蠢蠢欲動(dòng)，紛紛將房?jī)r(jià)上調(diào)。而在2005年上海住交會(huì)上，上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長王述正樂觀地預(yù)計(jì)，上海樓市在2006年交易量會(huì)止降趨穩(wěn)，震蕩筑底，年底止跌回升，最遲在2007年會(huì)走出低谷，進(jìn)入下一輪發(fā)展期。他認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大潛力，短期有待觀望，但中長期依然看好。
春天真的來了嗎？
“這不過是‘慣性緩沖’的表現(xiàn)，”面對(duì)上海樓市量能快速釋放的現(xiàn)象，一位業(yè)內(nèi)人士表示，“如果仔細(xì)分析這幾個(gè)月的成交結(jié)構(gòu)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)量能釋放的背后有很多非市場(chǎng)化的因素在里面�！�
這種非市場(chǎng)化因素主要是指配套商品房的上市。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成交量環(huán)比上漲幅度最大的11月份，成交的18161套住宅中有6269套是配套商品房，占到住宅成交總套數(shù)的34.52%，是10月份的2.5倍；成交的住宅面積189.9萬平方米中有80萬平方米是配套商品房，占住宅成交總面積的42.13%，是10月的2.9倍。到了12月份，住宅總成交面積219.5萬平方米中有100萬平方米是配套商品房，占總成交面積的45.66%。受配套商品房低價(jià)位的影響，上海市住宅成交均價(jià)也有大幅下降，11月的住宅成交均價(jià)為6628元/平方米，12月則進(jìn)一步降低為6150元/平方米。
中國指數(shù)研究院(華東)分析師張琪指出，配套商品房是上海市政府為了解決中低收入群體住房問題推出的房源，價(jià)格較低，政策意味很濃，由此帶來的成交量的上揚(yáng)并不意味著上海樓市已經(jīng)走出了低迷期，更多地是體現(xiàn)成交結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。值得注意的是，剔除配套商品房后的市場(chǎng)化住宅成交量近幾個(gè)月并沒有明顯上漲，說明上海樓市仍處在盤整期。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管住宅總成交面積在不斷上揚(yáng)，但配套商品房在住宅總成交面積中占的比重越來越大，說明開發(fā)商面臨的需求低迷壓力并沒有減輕。相反，由于配套商品房分流了一部分剛性需求，對(duì)開發(fā)商還有可能會(huì)造成更大的壓力。由此看來，近幾個(gè)月成交量的大幅上揚(yáng)，并不代表開發(fā)商渴求的“春天”已經(jīng)來臨。
開發(fā)商仍然面臨兩重壓力
事實(shí)上，步入2006年，在上海樓市中搏殺的開發(fā)商們?nèi)匀灰媾R兩重壓力:供過于求導(dǎo)致的銷售壓力和高負(fù)債導(dǎo)致的資金壓力。供過于求在上海樓市已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。
上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長王述正透露，2005年1-9月份，上海住宅的供需比是1:0.9。張琪表示，剔除配套商品房的因素，2005年大約會(huì)有1500萬可售面積留待2006年消化，而2006年本身又會(huì)有不少樓盤入市，在政策面不大可能吹暖風(fēng)的情況下，開發(fā)商將面臨沉重的銷售壓力。
而高度繃緊的資金鏈也許是開發(fā)商最擔(dān)心的。上海市第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為68.8%，雖然低于全國平均水平，但負(fù)債率依然偏高。而房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的渴求程度遠(yuǎn)高于一般行業(yè)，如果不能保持資金的順暢流轉(zhuǎn)，很容易遭遇滅頂之災(zāi)。而實(shí)際上，所謂購房者和開發(fā)商的博弈，就是針對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力的博弈。目前，受國家宏觀政策的影響，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款普遍采取謹(jǐn)慎態(tài)度，而地下融資的利率很高，年利率一般都在10%-20%之間，加上購房者觀望態(tài)度濃厚，回籠資金不暢，開發(fā)商們正面臨著巨大的資金壓力，而這種壓力在2006年也許會(huì)更加明顯。
“融資能力將成為開發(fā)商們未來互相競(jìng)爭(zhēng)的重要籌碼�！睆堢鞅硎荆白⒅毓拘蜗蠛推放频拈_發(fā)商，會(huì)比其他開發(fā)商相對(duì)更容易獲得資金，也更容易在未來激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來�！�(李良)
