中新網(wǎng)1月11日電 據(jù)《深圳特區(qū)報》報道，深圳本輪房價快速上漲，是深圳城市化升級過程中，供求結(jié)構(gòu)失衡矛盾在多種因素誘導(dǎo)下的集中表現(xiàn)。人們不禁要問：今年買房還需要排隊嗎？——這主要取決于市場需求與供應(yīng)的增長能否達到“動態(tài)平衡”。
房價漲根本原因在供需
首先從供求關(guān)系上看，深圳市場存在著“快速增長的住房需求與有限土地資源”之間的根本性沖突。
2004年，深圳常住人口已接近600萬(594萬)，而實際居住人口則超過1,000萬(約1,200萬)。在這一龐大的人口基數(shù)上，深圳外來人口仍呈較快增長態(tài)勢。2000-2004年，深圳平均每年新增加的常住人口達到41萬，相當于一個中等城市的人口規(guī)模。這些新增人口如果按每人需要15平方米的住房計算，則深圳每年需要新建615萬平方米的住宅。
另一方面，在深圳工作了八年、十年以上的“老深圳人”，則存在巨大的換房需求。“老深圳人”在這座快速發(fā)展的城市打拼多年以后，隨著自身財富的積累和增加，以及結(jié)婚生兒育女，他們迫切需要從原來居住的或小或舊的商品房里搬出來，改善居住環(huán)境，擴大住房面積。
2000年，深圳有433萬常住人口(約140萬戶家庭)，五年過后到現(xiàn)在，如果他們之中有1%的家庭每年從50平方米的小房搬進150平方米的大房(即平均每戶增加100平方米建筑面積)，則深圳每年需要新增140萬平方米的住宅(往往是高檔住宅，甚至是豪宅)。
再從供應(yīng)上看，深圳土地資源的有限性卻無法突破。深圳市域面積僅2,020平方公里，人口密度居全國之冠；其中特區(qū)內(nèi)的328平方公里，可開發(fā)用地已基本開發(fā)完畢(可建設(shè)用地僅余10平方公里左右)。2004年，深圳住宅批準預(yù)售面積為806萬平方米(當年新房銷售面積為820萬平方米，供求比為1：1.02)；而2005年全市房地產(chǎn)投資額和施工面積則出現(xiàn)了下降。
房價漲的另外五大原因
除了“快速增長的住房需求與有限的土地資源”這一對基本矛盾外，本輪房價上漲還與下述五個方面原因密切相關(guān)。
一、城市化升級提升了深圳城市價值。2003年，深圳正式將建設(shè)“區(qū)域性國際化城市”作為今后25年的發(fā)展目標；2004年，寶安、龍崗特區(qū)外兩區(qū)全面推進城市化戰(zhàn)略，農(nóng)業(yè)人口全部轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口(深圳由此成為全國第一個沒有農(nóng)村的城市)；“關(guān)內(nèi)”、“關(guān)外”統(tǒng)一城市建設(shè)標準。
二、深圳經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。2000-2004年深圳GDP年均增長率達到20%，居民購買能力大幅提升。
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。尤其是土地成本快速上升。
四、深圳樓盤品質(zhì)優(yōu)良，性價比高。1990年代中期以來，深圳樓盤一直有全國的“樣板房”之稱，這從另一個方面肯定了深圳房產(chǎn)的高價值基礎(chǔ)。
五、境內(nèi)外投機資本的進入。這一點雖然沒有準確數(shù)據(jù)能說清楚到底有多少錢流進深圳炒房，但從我們掌握的情況看，這一現(xiàn)象決非個案。
引導(dǎo)住房合理消費
要真正解決問題，必須從源頭上“對癥下藥”，特別是要從法律、制度上引導(dǎo)居民科學、合理消費住房，抑制過度或“超前”消費住房面積。
研究一下中國城鎮(zhèn)居民的住房狀況，并將其與發(fā)達國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場進行對比，可以發(fā)現(xiàn)：相對于目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，中國城鎮(zhèn)居民的住房面積有“超前消費”傾向。
2004年，我國人均GDP達到1269美元。按照國際上的通行劃分標準，我國城鎮(zhèn)居民生活仍處于中低收入國家水平(1,000-3,000美元)。2004年，中國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積達到24平方米，對比聯(lián)合國1990年代中期的住房水平調(diào)查，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)達到中高收入國家水平(人均居住面積22平方米)。由此可見，中國城鎮(zhèn)居民在以中低等的經(jīng)濟收入，享受著中高等收入的住房面積。
這種“超前消費”住房面積現(xiàn)象在深圳同樣存在。2004年，深圳人均GDP約7,000美元(按常住人口計算)，人均住房建筑面積達到23平方米；2005年上半年，深圳銷售的新商品住宅套均面積為90平方米(1-6月銷售新房31,007套，2,790,673平方米)。而與我們一河之隔的香港，2004年人均GDP已達34,200美元，但香港人均住房建筑面積不足20平方米，成套住宅的戶均面積只有50平方米左右。
以香港的住房面積水平為參照系，如果深圳的戶均面積下降20%(主要通過稅收制度減少大戶型豪宅供應(yīng)量來實現(xiàn))，使戶均面積降至70-75平方米(仍比香港高50%左右)，則在不增加土地供應(yīng)和建筑面積的情況下，相當于每年凈增加2.5萬套左右的住宅供應(yīng)量(以2004年的住宅銷售面積820.13萬平方米為基數(shù))，這樣就可以極大地緩解市場供求矛盾。
鑒于以上分析，深圳房地產(chǎn)市場的后市表現(xiàn)，主要取決于市場需求的增長，與市場供應(yīng)增長之間是否能夠達到“動態(tài)平衡”。(劉海龍)
