中新網(wǎng)2月6日電 據(jù)《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》報(bào)道，樓市投資風(fēng)險(xiǎn)，或由市場(chǎng)變化引起，或由政策變化引起，更多的則是由自己缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和收入變化引起。從某種意義上說(shuō)，期房的風(fēng)險(xiǎn)比現(xiàn)房更高。為此，專(zhuān)業(yè)律師建議：
隨著調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)商逐漸陷入殺價(jià)出逃的境地，許多高位入市的購(gòu)房者也開(kāi)始體驗(yàn)房?jī)r(jià)縮水的心痛。由于價(jià)格難以成為退房的理由，不少人轉(zhuǎn)而尋找房屋質(zhì)量、規(guī)劃等方面的漏洞與破綻，試圖將之作為“官方理由”。
不過(guò)令人扼腕的是，由于缺乏相應(yīng)的合同和法律依據(jù)，在實(shí)際操作中，購(gòu)房者有再多的退房理由最終仍很難得到支持。其實(shí)，如果對(duì)房產(chǎn)投資具有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，甚至在入市之前已考慮到全身而退的良策，也許就能避免慘痛的代價(jià)。
如何防范住宅投資風(fēng)險(xiǎn)？上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所許海波律師提出三點(diǎn)意見(jiàn)：第一，正確評(píng)價(jià)住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)和自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力；第二，借助專(zhuān)業(yè)力量將合同風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的范圍；第三，無(wú)論是在合同期間內(nèi)還是產(chǎn)權(quán)持有期間，無(wú)論是政策制定者，還是經(jīng)營(yíng)者或消費(fèi)者，對(duì)住宅投資都要建立一個(gè)退出機(jī)制的概念，并通過(guò)示范文本或指導(dǎo)性政策，用條款落到實(shí)處。否則，當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生大幅波動(dòng)時(shí)，由于風(fēng)險(xiǎn)承受不均衡，可能會(huì)產(chǎn)生比較嚴(yán)重的后果。
期房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
提醒：關(guān)于財(cái)產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)的防范，無(wú)論是國(guó)家立法、政策立法還是購(gòu)房實(shí)踐，都缺乏比較系統(tǒng)的考慮，缺乏一個(gè)有效的體系來(lái)化解市場(chǎng)劇烈波動(dòng)可能帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
案例：2004 年6月，李先生在某一熱銷(xiāo)樓盤(pán)處按揭買(mǎi)了一套房，每平方米售價(jià)為10000 元人民幣。到2005 年10月份辦理小產(chǎn)證時(shí)，李先生聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商將二期新開(kāi)發(fā)的房子作為動(dòng)遷安置房處理，房?jī)r(jià)每平方米才5000 元，自己足足損失了一半。李先生認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商將二期房屋變性為動(dòng)遷安置房的做法本身存在欺詐，也嚴(yán)重影響樓盤(pán)的品質(zhì)和價(jià)值。于是，他想退房，但開(kāi)發(fā)商以不存在違約行為為由拒絕。
點(diǎn)評(píng)：房屋價(jià)值回落的風(fēng)險(xiǎn)是客觀(guān)存在的。住宅投資作為一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)投資，受市場(chǎng)波動(dòng)和政策變化的影響，其市場(chǎng)價(jià)格是變化的，可能升，也可能降。在合同中一些簡(jiǎn)單的違約責(zé)任條款并不能解決真正的深層次問(wèn)題。前段時(shí)間，有開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓盤(pán)預(yù)售階段，提出了“承諾補(bǔ)償價(jià)差”的促銷(xiāo)制度，引起市場(chǎng)的關(guān)注，當(dāng)然也引起了業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。但從積極的角度來(lái)看，這一制度正是針對(duì)購(gòu)房者對(duì)降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，這一理念對(duì)我們今天討論的退出機(jī)制有很好的借鑒意義。
期房貸款風(fēng)險(xiǎn)
提醒：銀行的貸款政策。比如提前還貸的罰金政策，是對(duì)住宅投資的退出機(jī)制有制約的。再比如浮動(dòng)利息政策，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，中長(zhǎng)期都是有影響的。
案例：2005 年4月7日，馬小姐通過(guò)中介公司與彭先生簽訂了一份《購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)》，定購(gòu)彭先生預(yù)購(gòu)的位于寶山區(qū)某路的一套期房，購(gòu)房總價(jià)為131萬(wàn)元，并在簽約時(shí)即支付意向金3萬(wàn)元。4月10日，雙方在中介的安排下簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，馬小姐支付彭先生房屋預(yù)付款39萬(wàn)元，并約定由其負(fù)責(zé)辦理銀行貸款手續(xù)支付剩余款項(xiàng)，然后彭先生辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及交房等手續(xù)。后馬小姐以不符合從銀行辦理貸款手續(xù)的條件，無(wú)法獲得銀行購(gòu)房貸款支付剩余房款為由，要求解除合同。
點(diǎn)評(píng)：住宅投資，必須考慮到自己的收入水平及其變化的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘J款購(gòu)房，公民必須按國(guó)家規(guī)定和合同約定還貸。貸款投資，雖持有產(chǎn)權(quán)，但如果還貸不能或很吃力，生活質(zhì)量會(huì)被迫下降，同時(shí)自己的銀行信用也可能受到影響。因此，住宅投資，應(yīng)當(dāng)考慮到收入變化的風(fēng)險(xiǎn)和清償貸款的風(fēng)險(xiǎn)。這在退出機(jī)制方面，無(wú)論是政策，還是合同約定，都應(yīng)當(dāng)給予更多的關(guān)注。
期房合同風(fēng)險(xiǎn)
提醒：在目前買(mǎi)方市場(chǎng)的條件下，除了價(jià)格，如何利用自身的合同主導(dǎo)權(quán)，將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理的、可以承受的范圍內(nèi)，也是非常重要的。
案例：2005 年3月19日，許先生與上海復(fù)旦科技園投資有限公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，雙方約定許先生向復(fù)旦科技園購(gòu)買(mǎi)和平花園二期6幢8層某室房屋，暫測(cè)面積為137.02 平方米，建筑層高為2.8米。7月24日，雙方對(duì)該房屋進(jìn)行交接，實(shí)測(cè)面積為136.43 平方米。10月21日，許先生到復(fù)旦科技園售樓處領(lǐng)取小產(chǎn)證時(shí)，發(fā)現(xiàn)土地的使用期限為2004 年4月26日至2062 年10月23日，僅有58年的使用期限。許先生認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)未告知其土地使用權(quán)期限而構(gòu)成欺詐，因此希望解除合同并賠償其所有損失。
點(diǎn)評(píng)：除國(guó)家法律規(guī)定以外，通過(guò)合同約定是住宅投資者規(guī)避自身風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。買(mǎi)房與簽訂合同的過(guò)程，是確定買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的過(guò)程。通過(guò)約定來(lái)確定未來(lái)在一定條件下的退出機(jī)制，可以將自己的風(fēng)險(xiǎn)限定在合理的范圍內(nèi)。相反，如果合同簽訂不當(dāng)，有時(shí)只能吃啞巴虧了。按照現(xiàn)行的司法與審判實(shí)踐，有約定，從約定，沒(méi)有約定從法定。一個(gè)完善的退出機(jī)制，除了因履約能力而約定合同解除權(quán)以外，也可以包括在一定的市場(chǎng)條件下解除合同的權(quán)利和對(duì)價(jià)問(wèn)題。這樣退出機(jī)制可以將購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)限定在合理的范圍內(nèi)。
期房政策風(fēng)險(xiǎn)
提醒：政府的政策是可能發(fā)生變化的。
首先，期房限轉(zhuǎn)和期房禁轉(zhuǎn)政策。這兩個(gè)先后關(guān)于住房流通管理的政策，更多的是從限制流通和打擊投機(jī)的角度來(lái)考慮的，從社會(huì)學(xué)角度考慮的多，而在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面考慮的少；其次，上海取消轉(zhuǎn)按揭政策，這也是和住宅投資的退出有關(guān)的，但又不是從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度來(lái)考慮的；再次，營(yíng)業(yè)稅政策，這是宏觀(guān)調(diào)控的主要手段之一，也是2005 年力度最大的一個(gè)政策。
點(diǎn)評(píng)：住房市場(chǎng)問(wèn)題，既需要市場(chǎng)化，又需要國(guó)家調(diào)控。既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，又是民生問(wèn)題。由于政策變化而產(chǎn)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如何來(lái)評(píng)價(jià)，又如何來(lái)設(shè)定退出機(jī)制，來(lái)對(duì)沖這樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)，也許是政府調(diào)控時(shí)需要考慮的問(wèn)題。
現(xiàn)房投資風(fēng)險(xiǎn)
提醒：現(xiàn)房退出機(jī)制，不像期房那樣復(fù)雜。符合法定條件的，可以行使法定解除權(quán)解除合同。
案例：2004 年7月20日，張先生與開(kāi)發(fā)商就上海某區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)的一套住宅簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方約定于2004 年12月10日交房。當(dāng)張先生按照約定前往辦理交房手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠地變成了公共道路，且小區(qū)旁邊還建造了一個(gè)公廁。另外，本來(lái)開(kāi)發(fā)商宣傳的一條廣場(chǎng)式商業(yè)街，現(xiàn)在成了步行街。開(kāi)發(fā)商表示，該公廁是通過(guò)有關(guān)部門(mén)規(guī)劃設(shè)計(jì)的，與他們無(wú)關(guān)，他們并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。張先生已打算通過(guò)法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。
點(diǎn)評(píng)：與期房相比，現(xiàn)房投資由于履行合同期時(shí)間比較短，且不存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)主要集中在兩方面：第一是合同階段的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是二手房買(mǎi)賣(mài)；第二是產(chǎn)權(quán)持有階段的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的風(fēng)險(xiǎn)審查問(wèn)題，包括產(chǎn)權(quán)審查、付款審查、交房審查等，借助專(zhuān)業(yè)力量，一般比較容易解決。在合同履行過(guò)程中，也可以針對(duì)特定的情況約定解除條件及解除合同的責(zé)任。至于產(chǎn)權(quán)持有階段，包括期房合同履行完畢獲得產(chǎn)權(quán)以后，都面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)、還貸風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，要充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人履約風(fēng)險(xiǎn)。其退出機(jī)制比較單一，一般通過(guò)中介掛牌出售或通過(guò)拍賣(mài)行拍賣(mài)。
法定退出機(jī)制
提醒：這主要指，在合同履行階段，住宅投資者根據(jù)國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，合同一方可以單方面解除或請(qǐng)求撤銷(xiāo)購(gòu)房合同或確認(rèn)其無(wú)效的制度。顯然，法律規(guī)定的退出機(jī)制是非常有限的，它并不能解決，尤其從風(fēng)險(xiǎn)均衡的角度解決退出問(wèn)題。
規(guī)定：第一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》( 以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法)第52條的規(guī)定，以下合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
在合同訂立的過(guò)程中，如果出現(xiàn)上述的任何一種情形，我們可以通過(guò)法律途徑確認(rèn)合同無(wú)效，終止合同履行，并要求合同相對(duì)方承擔(dān)返還或賠償?shù)呢?zé)任。當(dāng)然，一般來(lái)說(shuō)，在新房預(yù)售過(guò)程中，這樣的情況不多，但在二手房交易過(guò)程中，是有可能發(fā)生的。
第二，根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。
當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷(xiāo)。
第三，根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
(五)法律規(guī)定的其他情形。(張之花 許海波 王展)
