中新網(wǎng)3月15日電 據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》報(bào)道，14日獲悉，北京市土地一級開發(fā)(下稱“一級開發(fā)”)招投標(biāo)政策已獲審批通過，將于月內(nèi)出臺。這意味著長期處于政府指派的土地一級開發(fā)駛?cè)胧袌鐾该骰\(yùn)行軌道。
引入政府財(cái)政補(bǔ)貼
北京市國土資源局局長安家盛透露，一級開發(fā)權(quán)將通過招投標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)。所謂一級開發(fā)是指按照城市規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、制定土地用途及規(guī)劃設(shè)計(jì)、地上及地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為。
尤為重要的是，政府將打造全新的資金平臺，引入財(cái)政收入補(bǔ)貼到土地儲備資金中。安家盛表示，有兩種方式來加大資本金總量。一是從政府獲得的土地出讓金中單獨(dú)拿出一部分作為一級開發(fā)費(fèi)用；二是政府與銀行合作，按照1：3或1：5的比例出資。
此前，一級開發(fā)一直是由市國土整理儲備中心從事，或由政府指定某個國有企業(yè)。引入競爭機(jī)制，將令土地的一級開發(fā)與二級開發(fā)市場(房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā))各自獨(dú)立。陽光一百常務(wù)副總范小沖認(rèn)為，一級開發(fā)進(jìn)入市場運(yùn)行，使房地產(chǎn)市場從源頭上更加透明化、專業(yè)化。
開發(fā)企業(yè)的應(yīng)得利益也分為兩種情況：如果是包清工(開發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)施工)將獲得2%的管理費(fèi)。如果由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、征地拆遷和進(jìn)行相關(guān)市政建設(shè)等工作，那么政府將付給開發(fā)企業(yè)投資總成本8%的利潤。
開發(fā)商“曲線救國”
天下攘攘，皆為利往。絕大多數(shù)開發(fā)商在接受采訪時表現(xiàn)出了對一級開發(fā)的極大興趣，其中誘惑，絕非僅僅來自于一級開發(fā)的穩(wěn)定收益。
自實(shí)行國有土地出讓招、拍、掛政策以來，政府供地一直在緊縮，拿地難、地價高成為開發(fā)商最頭疼的問題。很多知名大企業(yè)紛紛在土地拍賣中落馬。因此，繞道一級市場，成為開發(fā)商“曲線救國”的策略。明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)陳云峰認(rèn)為，開發(fā)商如果參與了一級土地開發(fā)，拿地時就會主動得多。
雖然一級開發(fā)完成后，土地仍會拿到二級市場進(jìn)行正常的招、拍、掛，但是，由于開發(fā)商參與前期的工作，相當(dāng)清楚地塊的各方面情況，尤其在土地成本核算方面占據(jù)絕對優(yōu)勢。譬如，開發(fā)商會使出一些伎倆：虛加成本以提高土地出讓底價，使得其他不明就里的開發(fā)商不敢摘牌。這一點(diǎn)從北京土地整理儲備中心網(wǎng)站上公布的土地交易結(jié)果：從很多地塊的受讓方與該地塊的一級開發(fā)企業(yè)關(guān)系甚密中可以窺出一些端倪。(許慧穎)
