日前，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣在一次房地產(chǎn)高峰論壇上透露，農(nóng)村集體土地突破性試點方案已上報國務(wù)院。有報道認(rèn)為，此舉意味著長期以來一直被禁錮的農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可能解禁。一些學(xué)者更是提出，農(nóng)村集體土地直接入市作房地產(chǎn)開發(fā)，對房地產(chǎn)市場來說是“一次革命性的變化”，“房價肯定將因此而下跌�！�
這種樂觀的看法能否成立，還有待觀望。如果涉及農(nóng)民直接進入市場的一系列法律主體資格問題得不到解決，那么現(xiàn)有法律框架下想真正實現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓收益受惠于民的目標(biāo)就難以落實。
現(xiàn)行《土地管理法》對于集體土地流轉(zhuǎn)和征地制度的規(guī)定是第一個限制，集體土地必須先征收轉(zhuǎn)化為國有土地，再進入市場流轉(zhuǎn)。按照土地增值收入歸國有的傳統(tǒng)，土地流轉(zhuǎn)的收益是很難讓貢獻出土地的農(nóng)民享受的。雖然政府三令五申不得在土地征收問題上違規(guī)操作，但因強制征地引起的糾紛不斷，根本原因在于農(nóng)民對自己手中的土地缺乏法律上的處置主體資格，導(dǎo)致不得不讓基層政府代為，從而為黑箱交易大開方便之門。當(dāng)然，政府早已重視這個問題，希望今年對《土地管理法》的修訂能夠有所改善。
第二個法律問題是農(nóng)民進入市場的身份問題。與政府工業(yè)建設(shè)用地征收談判也好，與房地產(chǎn)開發(fā)商用地談判也好，單個農(nóng)民的自然人身份不可能成為談判主體，集體談判是一種必然。但集體談判就要有合乎法人主體資格的身份。我國現(xiàn)行法律規(guī)定的幾種法人身份中，給予農(nóng)民組織法人資格的只有供銷合作社。而供銷合作社目前所能發(fā)揮的組織職能極為有限，因此，農(nóng)民的集體組織如何獲得直接進入市場談判的法人資格，是農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓的第二大法律瓶頸。
農(nóng)村集體土地進入市場的最后一個法律瓶頸就是宅基地轉(zhuǎn)讓的物權(quán)問題。討論已逾十年的《物權(quán)法》尚未出臺，且目前的草案中對農(nóng)村農(nóng)民的宅基地轉(zhuǎn)讓問題也沒有實質(zhì)改變，國內(nèi)法學(xué)泰斗江平先生也曾為此撰文指出其要害。今天看來，這個問題短期內(nèi)解決亦相當(dāng)不易，然而農(nóng)村集體土地直接入市又不可能不牽扯到宅基地轉(zhuǎn)讓，這恐怕也是頗令人撓頭的一件事。
以上三大法律瓶頸若無法突破，農(nóng)村集體土地入市對房地產(chǎn)市場造成的影響就極不明朗，“房價下降”這種貿(mào)然的樂觀，實在有誤導(dǎo)之處。當(dāng)然，新近出臺的《關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》，以及諸多已經(jīng)列入立法日程的法律修訂計劃表明，農(nóng)村土地入市問題的破題之日似已為時不遠(yuǎn)了。
(來源：第一財經(jīng)日報 作者：羽良）
