房地產(chǎn)貸款利率的升高，并不能阻止中國主要城市大面積房價洶涌上漲的浪潮。央行正在醞釀提高首付款比例的政策，從市場供求關(guān)系的角度徹底打壓房價漲勢。對中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，一旦該政策真正付諸實施，無疑將遭遇滅頂之災(zāi)。
加息難擋房價漲勢
中國人民銀行4月27日宣布，從4月28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機構(gòu)存款利率仍保持不變。
個人住房貸款(商貸)利率也包含在本次調(diào)整之中。從4月28日起，5年期以上個人自營性住房貸款的基準(zhǔn)利率將由6.12%提高到6.39%，個人能享受到的最優(yōu)惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。
按照這一新的利率標(biāo)準(zhǔn)，購房者根據(jù)銀行貸款金額與年限，月供負(fù)擔(dān)有不同的增加。《中國不動產(chǎn)》雜志經(jīng)過計算，得出如下參考數(shù)據(jù)：
20萬元 20年期
●執(zhí)行基準(zhǔn)利率，原基準(zhǔn)利率為6.12%，則月供1446.74�，F(xiàn)基準(zhǔn)利率為6.39%，則月供1478.22。多出31.48元。
●執(zhí)行下限利率，原下限利率為5.508%，則月供1376.68�，F(xiàn)下限利率為5.751%，則月供1404.28。多出27.6元。
30萬元 20年期
●執(zhí)行基準(zhǔn)利率，原基準(zhǔn)利率為6.12%，則月供2170.11�，F(xiàn)基準(zhǔn)利率為6.39%，則月供2217.33。多出47.22元。
●執(zhí)行下限利率，原下限利率為5.508%，則月供2065.02。現(xiàn)下限利率為5.751%，則月供2106.42。多出41.4元。
50萬元 20年期
●執(zhí)行基準(zhǔn)利率，原基準(zhǔn)利率為6.12%，則月供3616.86�，F(xiàn)基準(zhǔn)利率為6.39%，則月供3695.56。多出78.7元。
●執(zhí)行下限利率，原下限利率為5.508%，則月供3441.7�，F(xiàn)下限利率為5.751%，則月供3510.7。多出69元。
央行解釋稱，本次上調(diào)金融機構(gòu)貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)和健康發(fā)展的良好勢頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。外界推測，央行此次上調(diào)利率，矛頭所指，其實就是今年全國大范圍的房價猛漲。
今年兩會，房價成為兩會代表討論最熱烈的話題之一，溫家寶總理在政府工作報告中專門提到住房問題，這也是歷屆兩會政府工作報告中所沒有的。而就在中央政府空前重視房地產(chǎn)行業(yè)非正常發(fā)展的時候，全國范圍房價卻出現(xiàn)猛漲現(xiàn)象。
但實際上，對于擔(dān)心房價繼續(xù)上漲而產(chǎn)生恐慌性搶購的購房者而言，調(diào)息雖然增加了每月還款的負(fù)擔(dān)，但是由于每月增加部分相對數(shù)字并不大，而且容易被房價上漲所沖抵。因此本次升息對房價上漲的打壓效果并不明顯。
提高首付是最后法寶
根據(jù)《中國不動產(chǎn)》雜志得到的可靠消息，央行正在醞釀新的按揭貸款政策，從而徹底打壓房價的飛漲態(tài)勢。這一政策的核心是將購房首付款的比例，從最低2成，提高到4至5成。由于這一政策一旦實施，將有可能給目前中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。
根據(jù)可靠消息，由于各大商業(yè)銀行還沒有收到執(zhí)行這一政策的具體時間表，因此一邊嚴(yán)密監(jiān)控中國各大城市房地產(chǎn)價格走勢，一邊暗中緊急聯(lián)絡(luò)主要地產(chǎn)商客戶，提前催收即將應(yīng)收貸款，并停止給開發(fā)商做任何開發(fā)貸款。
就在央行發(fā)布提息的前兩天，北京一家綜合實力排前5的房地產(chǎn)企業(yè)總裁，在一場小型業(yè)內(nèi)聚會上，突然被北京某商業(yè)銀行行長私下要求盡快準(zhǔn)備償還10億元人民幣貸款。原因是行長得到通知，央行隨時將公布提高購房按揭首付款比例至4成或者5成，要求各商業(yè)銀行提前評估風(fēng)險，并及時準(zhǔn)備應(yīng)對。這位商業(yè)銀行行長對這位開發(fā)商總裁說，“你盡快把那10個億準(zhǔn)備好，新的貸款我肯定不能給你了，因為首付如果提高到5成，我不相信你的房子能順利地賣出去！”
無獨有偶，成都一家排名前三的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老總，在同一天晚上接到合作銀行行長打來的電話，告知5成按揭事宜，并提醒對方及時籌劃資金對策。
雖然央行尚未正式公布5成按揭政策，但是消息靈通人士已經(jīng)開始尋求出路。在大陸和香港股市，年初全線飄紅的大陸地產(chǎn)概念股票，從4月下旬開始猛跌。
事實上，自從宏觀調(diào)控以來，5成按揭政策才是對房地產(chǎn)行業(yè)虛火打壓效果最猛的一招。無論是銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是831土地大限，全部是從市場供給層面進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)，這種調(diào)節(jié)的結(jié)果在過去的2年內(nèi)體現(xiàn)為供應(yīng)量的減少與房價的非理性上漲惡性循環(huán)。
但是，5成按揭政策，第一次加倍抬高了購房者的購房門檻，雖然能夠迅速將旺盛的市場購買力腰斬大半，但是對整個房地產(chǎn)市場卻是一次毀滅性的打擊。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央行早有提高按揭首付至5成的政策醞釀，正是因為考慮政策出臺對市場可能造成毀滅性打擊，故不到萬不得已，不會輕易使出這招殺手锏。
5成按揭引導(dǎo)民眾理性購房
有相當(dāng)部分意見認(rèn)為，一旦真正推行5成按揭，不僅一大批房地產(chǎn)企業(yè)將瀕臨絕境，而且會有更多的老百姓買不起房子，政策過猛可能引發(fā)社會不安定因素。
但實際上，《中國不動產(chǎn)》雜志認(rèn)為，該政策雖然在一定程度上會在民眾心理上引起震動，但也正好引導(dǎo)民眾理性對待買房置業(yè)。中國社會經(jīng)歷了多年的市場經(jīng)濟歷程，心理承受能力也得到很大提高。目前中國城市居民基本不存在流落街頭的現(xiàn)象，對住房的需求在于改善居住條件。在這樣的前提下，5成按揭貸款政策出臺，造成社會不穩(wěn)定的可能性幾乎為零。
事實上，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)以來，從政府到社會對住房問題的認(rèn)識存在很大的誤差。長期以來，“人人擁有住房”，讓所有人都能買得起住房，成為從政府到社會的共同目標(biāo)。在這樣的目標(biāo)指導(dǎo)下，中國的自有住房持有率超過了80%。而實際上，無論歐美等西方發(fā)達(dá)國家和地區(qū)還是日本、新加坡、香港等亞洲發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，住房的擁有率都遠(yuǎn)低于這個比率。有接近一半左右民眾的居住問題，基本依靠政府廉租房或者公屋的形式來解決。
中國政府在今年關(guān)于住房的表述中，已經(jīng)將“人人擁有住房”的措辭修改為“人人享有住房”。這暗示政府已經(jīng)注意到，普通民眾在購房問題上需要量力而行，同時政府在幫助社會中低收入階層解決住房問題，提高他們的居住質(zhì)量方面，將承擔(dān)更多責(zé)任。
(來源：中國不動產(chǎn) 作者：魯克）
