中新網(wǎng)5月26日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，今年以來(lái)，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的速度激增。商務(wù)部研究院外資研究部主任金伯生表示，實(shí)際進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的外資分為“眀”和“暗”兩種，他的“感覺”是——“‘眀’的增長(zhǎng)都這么快，‘暗’的增速也不會(huì)低”。
因此，相關(guān)專家紛紛指出，盡管中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利用外資大幅增長(zhǎng)有合理因素，但與此同時(shí)，更多境外資本特別是游資，通過各種渠道加速進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，應(yīng)引起足夠重視。
海外游資多渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)
“今年一季度房地產(chǎn)業(yè)利用外資增速比往常高得多，其占服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域引資額比重超過了一半，而在去年這個(gè)比重僅為45%略多�！苯鸩硎荆半m然商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)口徑并不涵蓋‘炒房’的境外資本，但這個(gè)數(shù)據(jù)還是具有一定說服力的�！�
金伯生把實(shí)際進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的外資分為“眀”和“暗”兩種。所謂“眀”的指納入商務(wù)部外資統(tǒng)計(jì)范圍的房地產(chǎn)業(yè)外商直接投資。所謂“暗”的，則指通過其他渠道進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外資本，如以貿(mào)易項(xiàng)下名義進(jìn)入以規(guī)避資本管制的境外資本，這部分資本顯然無(wú)法在統(tǒng)計(jì)中得到反映。
對(duì)于在國(guó)內(nèi)“炒房”的境外資本，很難統(tǒng)計(jì)出一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字，但金伯生并不諱言自己的“感覺”——“‘眀’的增長(zhǎng)都這么快，‘暗’的增速也不會(huì)低”。他分析認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)中“暗”的外資，基本是國(guó)際游資。這些游資絕大部分是在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買房產(chǎn)，而不是進(jìn)行實(shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)�！耙�?yàn)楦惴康禺a(chǎn)開發(fā)的外資，沒有必要走非正常的渠道”。
金伯生的“感覺”還能從現(xiàn)實(shí)中得到一些印證。根據(jù)今年以來(lái)的公開報(bào)道，海外機(jī)構(gòu)投資者在國(guó)內(nèi)京、滬、穗等一線城市收購(gòu)房產(chǎn)的數(shù)量激增，動(dòng)輒數(shù)以千萬(wàn)美元、甚至上億美元的“大手筆”，其“氣魄”超過以往歷年。
而不少市場(chǎng)機(jī)構(gòu)估算的數(shù)據(jù)，也與金伯生的感覺一致。仲量聯(lián)行不久前發(fā)布報(bào)告稱，今年前3個(gè)月外資在上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)投資放量，成交金額已超過去年總量的一半。置業(yè)國(guó)際發(fā)布報(bào)告稱，一季度香港人在內(nèi)地購(gòu)樓金額約36.5億元，同比增加11%。這些資金8成投在了珠三角樓市，另有13%投在了上海。
“熱錢”押寶人民幣升值
境外資本如此熱衷“炒房”目的何在？金伯生分析認(rèn)為，主要是流入境內(nèi)押寶人民幣升值的“熱錢”在伺機(jī)而動(dòng)——這樣“進(jìn)可攻退可守”：在人民幣匯率遲遲未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的情況下，“熱錢”流入房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅可以減輕長(zhǎng)期滯留中國(guó)境內(nèi)的成本壓力，還可以獲取房地產(chǎn)增值收益幣；一旦升值至合適水平，“熱錢”即可套現(xiàn)撤出中國(guó)。
商務(wù)部研究院另一位研究人員梅新育博士進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)目前最成型、活動(dòng)能量最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)利益集團(tuán)，“海外投資者相信，房地產(chǎn)利益集團(tuán)有能力促使政策偏向于維持房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不散”。
梅新育分析認(rèn)為，游資投入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式有兩種，一種是投資者直接購(gòu)買房地產(chǎn)入市。這里的投資者包括居民和非居民個(gè)人、企業(yè)、投資基金等。這些資金進(jìn)入途徑包括僑匯、企業(yè)增資款、借用外債款、直接投資等，還有些可能是用平行貸款方式進(jìn)入的。
國(guó)家外匯管理局不久前發(fā)布的《2005年中國(guó)國(guó)際收支報(bào)告》指出，2005年流入中國(guó)的僑匯資金有174億美元，主要流向粵、浙、滬、閩四地區(qū)，占全部?jī)S匯的80%以上。報(bào)告進(jìn)一步指出，“近年來(lái)，廣東、福建的僑匯資金流入規(guī)模保持穩(wěn)定，年增幅很小，而浙江、上海的僑匯年增幅均在40%以上。結(jié)合上海、浙江的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)遠(yuǎn)高于廣東、福建的情況，不排除僑匯增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)波動(dòng)之間存在一定聯(lián)系的可能�！�
另外一種方式是投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分享房地產(chǎn)開發(fā)商的高額利潤(rùn)。這又分為股本投資即設(shè)立外資房地產(chǎn)公司，以及債權(quán)投資。游資主體往往采用“回購(gòu)協(xié)議”等方式進(jìn)行債務(wù)投資，其流程如下：內(nèi)地開發(fā)商與境外投資者簽訂回購(gòu)協(xié)議；境外投資者按照約定金額收購(gòu)內(nèi)地開發(fā)商的某項(xiàng)房地產(chǎn)；到期后內(nèi)地開發(fā)商在原來(lái)境外投資者收購(gòu)金額的基礎(chǔ)上加上約定利息向其回購(gòu)這項(xiàng)資產(chǎn)。
把外資“炒房”納入監(jiān)管范圍
“目前房地產(chǎn)泡沫如不能得到有效遏制，很可能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)肌體上的最大毒瘤�！泵沸掠f，“從這個(gè)角度看，必須高度重視國(guó)際游資‘炒房’這一現(xiàn)象�！�
“當(dāng)務(wù)之急，是將外資購(gòu)買國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)納入資本和金融項(xiàng)目交易監(jiān)管。”梅新育說。
梅新育建議，取消對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過多的政策優(yōu)惠，特別是優(yōu)先取消外資房地產(chǎn)企業(yè)的“超國(guó)民待遇”，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫�！巴瑫r(shí)，提高購(gòu)房首付比例、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化，必要時(shí)考慮取消銷售期房制度，限制游資‘炒房’可能的空間�！�
在采訪中，專家們還建議，規(guī)范外資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和交易行為。加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入審批，限制投機(jī)性炒作房地產(chǎn)；提高外資房地產(chǎn)行業(yè)的注冊(cè)資本在總投資中的比例，使之與投資總額相適應(yīng)等。
專家特別指出，靈活的匯率機(jī)制更容易抑制投機(jī)性資本的流入。要克服“害怕浮動(dòng)”的觀念，讓匯率在可控的浮動(dòng)區(qū)間內(nèi)真正浮動(dòng)起來(lái)，避免出現(xiàn)單向的直線運(yùn)行，同時(shí)保持匯率基本穩(wěn)定，打消境外投機(jī)性資本投機(jī)人民幣匯率的企圖。（王小波）
