今年10月1日《物權(quán)法》正式實施之后,很多老百姓拿起這部法律武器,維護自己的財產(chǎn)權(quán)益,各地也誕生了一批所謂“物權(quán)法第一案”。而上海的《物權(quán)法》第一案,打的是一起停車位官司,住在上海市南匯區(qū)康達小區(qū)的業(yè)主龔先生要求,房地產(chǎn)公司返還他購買小區(qū)地面汽車停車位所花的1萬元,并且賠償相應(yīng)的利息損失。就在昨天,這起第一案有了結(jié)果,我們先來看看官司的來龍去脈。
龔先生的代理人聞先生告訴記者,他們怎么也沒想到,一個原以為很簡單的停車位糾紛案竟然會成為上海物權(quán)法第一案。
聞先生稱,2005年2月,龔先生一家花了50多萬元從上海興吉房地產(chǎn)公司購買了一套康達公寓的房屋,2006年年初,龔先生又花了33000元買下了一個地下自行車停車庫和一個地面停車位,其中地下自行車停車庫23000元,地面停車位1萬元。
但是小區(qū)物業(yè)公司入駐后,卻又開始向業(yè)主收取停車管理費,物業(yè)的這一行為讓龔先生一家大惑不解,他們便開始與物業(yè)進行交涉,在交涉過程中,恰逢《物權(quán)法》公布實施,龔先生一家又有了重大發(fā)現(xiàn)。
聞先生認為物權(quán)法實施之后,車位將有可能由全體業(yè)主來對它進行支配,那么他個人將可能不再對它有單獨的使用權(quán),自己以前購買車位所花的三萬多塊錢也就有可能白白花掉。除此之外,聞先生還發(fā)現(xiàn),關(guān)于小區(qū)停車位上海市也有一些相關(guān)的規(guī)定,它也是跟《物權(quán)法》里面的規(guī)定其實是類似的,就是道路、場地,他說是歸業(yè)主共有的,他是叫物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的這種道路場地歸全體業(yè)主所有。
找到了法律依據(jù),今年9月份龔先生一家向南匯區(qū)人民法院提出了訴訟,要求開發(fā)商返還當(dāng)時用于購買車庫和車位的33000元錢和利息,經(jīng)過審理,南匯人民法院在11月5號做出一審判決,判定興吉地產(chǎn)開發(fā)公司退還原告地面停車位轉(zhuǎn)讓款一萬元,而對于原告要求返還地下自行車車庫款23000元的請求沒有支持,擔(dān)任本案主審的徐俊法官告訴記者,他做出這個判決的主要依據(jù)就是物權(quán)法。
《物權(quán)法》實施后,上海的龔先生將一萬塊錢出售地面停車位的開發(fā)商告上了法庭,現(xiàn)在,雖然南匯區(qū)法院做出一審判決,支持龔先生的訴訟請求,無獨有偶,北京房山區(qū)的物權(quán)法第一案,打的也是小區(qū)停車位。
北京和上海的物權(quán)法第一案里,主角都是小區(qū)停車位,這并非巧合,所謂“物以稀為貴”,眼下私家車數(shù)量不斷膨脹,在不少小區(qū)里,停車位捉襟見肘,成了一種稀缺的商品,單位面積售價甚至比房子還高好幾倍,開發(fā)商希望能從中賺到高額利潤,業(yè)主也希望能拿回屬于自己的那份權(quán)益,現(xiàn)在《物權(quán)法》終于對小區(qū)停車位的權(quán)屬做出了規(guī)定,那開發(fā)商又是如何處置停車位和車庫的呢?
在一些正在銷售的樓盤,記者了解到,在物權(quán)法實施之后,這些樓盤的地下車庫還在繼續(xù)在銷售,只不過他們在銷售合同里加了一條內(nèi)容,就是在銷售合同里面約定地下車庫的產(chǎn)權(quán)是歸開發(fā)商所有,然后如果業(yè)主需要使用的話,可以另外購買。
一些小區(qū)的開發(fā)商告訴記者,他們所開發(fā)的小區(qū),每個地下車位將近20萬元,雖然不能全部銷售一空,但是平均也能買出去百分之七八十,他們覺得,地下車庫理所當(dāng)然歸開發(fā)商所有。
小區(qū)停車位的歸屬,一直是開發(fā)商和業(yè)主的爭議焦點,本來大家希望《物權(quán)法》能夠解開這團亂麻,然而,就像剛才看到的,10月1日《物權(quán)法》正式實施后,關(guān)于住宅小區(qū)停車位的糾紛并沒有停息,事實上,由于《物權(quán)法》中對停車位的部分問題沒有作出明確規(guī)定,導(dǎo)致了一些新爭議還在產(chǎn)生,那么,在法律專家看來,《物權(quán)法》中關(guān)于停車位的規(guī)定應(yīng)該如何解讀呢?
王軼認為,大家對物權(quán)法之所以各自有不同的理解,主要是因為物權(quán)法第74條沒有明確規(guī)定車位和車庫到底歸哪一方所有。
王軼:“應(yīng)該說74條第一款我感覺話沒說完,盡管說已經(jīng)說的話說的比較明確了,但是話沒有全部說完,那么74條第二款我感覺就是說得不夠明確,所以希望有權(quán)機關(guān)能夠盡快的予以明確,所以有關(guān)機關(guān)應(yīng)該盡快,趕快表態(tài),老不表態(tài)現(xiàn)在我看都在等,法院在等行政機關(guān),行政機關(guān)說要等法院出判決,大家都在等!
王軼告訴記者,其實在學(xué)術(shù)界,大多數(shù)人主張車位車庫就應(yīng)該認定是業(yè)主的,王軼同時也擔(dān)心,雖然在學(xué)術(shù)界大都支持停車位歸業(yè)主所有,但是如果有權(quán)機關(guān)不盡快做出具體司法解釋的話,不僅法院在審理此類案件時不好操作,而且業(yè)主的權(quán)益也很難得到維護。
半小時觀察:物權(quán)法需要實施細則
《物權(quán)法》頒布實施以來,在全國發(fā)生的物權(quán)訴訟最引人關(guān)注的都與停車位和車庫有關(guān)。業(yè)主購買了停車位,但是物業(yè)公司繼續(xù)收取停車管理費。這確實令人費解。以前只能與物業(yè)公司交涉、扯皮,現(xiàn)在有了《物權(quán)法》,業(yè)主們就可以打官司。
然而官司打得并不順暢,同一份法律文件,各方卻能做出截然不同的解讀,這不但讓法院為難,更讓業(yè)主們鬧心。事實上停車位官司所引發(fā)的不僅僅是業(yè)主們物權(quán)意識的思考,更重要的是它對有關(guān)部門提出了要求——要盡快出臺關(guān)于物權(quán)法的各項司法解釋。法律不是一紙空文,更不能成為一紙空文。有關(guān)部門有義務(wù)對《物權(quán)法》中的模糊地帶給出清晰的解釋。
業(yè)主們現(xiàn)在在等待的不僅僅是有關(guān)部門的解釋,事實上在等待的是屬于自己的權(quán)利和有關(guān)部門所應(yīng)承擔(dān)的服務(wù)意識。(記者:王冠明)