日前財政部啟動了物業(yè)稅的第二輪模擬試點(diǎn)，自此物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)由六個城市擴(kuò)大到了十個。有關(guān)專家稱，這表明物業(yè)稅有望從明年起由“空轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)為“實(shí)轉(zhuǎn)”，并可能從少數(shù)幾個中小城市開始試點(diǎn)，但全面開征仍需時間，兩年內(nèi)估計難以成行。
而對于漸行漸近的物業(yè)稅最終將帶來怎樣的政策效果，專家們認(rèn)為，物業(yè)稅本身并不針對房價，它的出臺更多是為了完善我國的財稅體系；此外，物業(yè)稅出臺可能導(dǎo)致短期內(nèi)出現(xiàn)觀望情緒，但考慮到中國房地產(chǎn)市場的根本矛盾在于供求關(guān)系，因此其政策威力可能會低于預(yù)期。
在日前召開的國家稅務(wù)總局第三季度新聞發(fā)布會上，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時稱，一項(xiàng)稅法的出臺，走完全部程序，最短也需要兩年。
事實(shí)上，物業(yè)稅的出臺還面臨著諸多困難，其中一個難點(diǎn)就在于如何對房屋進(jìn)行估值。中國稅法學(xué)會副會長安體富在接受記者采訪時稱，物業(yè)稅需要按照房屋的現(xiàn)值進(jìn)行計算，但目前我國缺乏一套科學(xué)的方法對房屋進(jìn)行估價。而即使在國外，房屋價值評估的合理與公平性也會經(jīng)常引起居民的爭議。
申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分析師江征雁表示，物業(yè)稅是一項(xiàng)全新的稅種，而房地產(chǎn)又牽涉太多的利益，國家必然會考慮新稅種出臺后對社會方方面面造成的影響。因此，先從中小城市進(jìn)行試點(diǎn)是一個不錯的選擇。
對此，上述國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人坦言，物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，而目前國家只對土地征稅，卻沒有對個人財產(chǎn)征稅的先例，因此能否對個人征收財產(chǎn)稅是目前面臨的主要問題。此外，由于目前物業(yè)費(fèi)作用與物業(yè)稅性質(zhì)類似，因此兩者之間的矛盾也將成為難點(diǎn)。
專家們稱，物業(yè)稅并非為了打壓房價而設(shè)計，稅制的設(shè)計更多的是為了完善國家財稅體系�？紤]到開征物業(yè)稅將增加住房持有人的成本，因此政策可能對房價有一定的阻止作用，但由于當(dāng)前市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此政策效果可能低于預(yù)期。
安體富表示，在理論上，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價下降，但影響房價的主因還是在于供求關(guān)系。事實(shí)上，物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅的一種，它的主要功能在于調(diào)節(jié)貧富差距。
中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王德勇說，物業(yè)稅是以抑制需求為主線的調(diào)控政策。但房價的上升是在房地產(chǎn)行業(yè)壟斷競爭的背景下，由高漲的開發(fā)成本，長期的供應(yīng)短缺和強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求共同引起的。而其中房地產(chǎn)需求主要是自住性需求，因此受物業(yè)稅的影響比較有限。
江征雁也表示，中國住宅市場的供需矛盾長期存在，物業(yè)稅的開征只能改變房價上漲的速度，而無法改變房價絕對值的變化。物業(yè)稅出臺可能導(dǎo)致短期內(nèi)市場觀望情緒產(chǎn)生，成交量萎縮，但無法扭轉(zhuǎn)住房價格上漲的基本趨勢和格局。
“此外，物業(yè)稅征收成本大，并可能對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場造成不利影響，因此地方政府的執(zhí)行意愿未必積極；與此同時，物業(yè)稅征收需要耗費(fèi)大量人力物力，因此政策實(shí)際執(zhí)行力度和效果很可能小于預(yù)期�！苯餮阏f。(記者 周榮祥)
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