南京一家股份制銀行正在開展個人房貸證券化試點。 中新社發(fā) 紹常 攝
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南京一家股份制銀行正在開展個人房貸證券化試點。 中新社發(fā) 紹常 攝
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今后,個人房貸將會成為面向廣大投資者的一種理財產(chǎn)品,目前南京一家股份制銀行正在開展個人房貸證券化試點。業(yè)內(nèi)人士表示,個人房貸證券化不影響購房貸款人利益和還貸方式,投資風(fēng)險也不大,不會引起類似美國次級債的金融危機。
實質(zhì)是債權(quán)的轉(zhuǎn)移
記者昨天從南京市房管局產(chǎn)權(quán)市場處了解到,個人房貸證券化的試點是今年剛剛展開的一項新業(yè)務(wù),目前南京市只有一家商業(yè)銀行“首吃螃蟹”。所謂“個人房貸證券化”,其實就是債權(quán)的一種轉(zhuǎn)讓方式,產(chǎn)權(quán)市場處一位負(fù)責(zé)人介紹說,“打個比方,一個買房人在銀行申請的住房貸款,那么銀行就是債權(quán)人,購房人為債務(wù)人,F(xiàn)在銀行通過出售個人房貸資產(chǎn),將債權(quán)通過信托公司轉(zhuǎn)讓給了購買了個人房貸資產(chǎn)的投資者,也就是說,買房人由欠銀行的錢變成了欠投資者的錢。對于投資者來說,這份投資的收益是由住房貸款利息作保證的,投資者的風(fēng)險并不大!辈贿^,在實際操作中,買房人在還貸款時仍需將錢還給銀行,在還貸手續(xù)上沒有任何變化,利率、還貸數(shù)額和年限也都不變。
記者了解到,除南京外,目前國內(nèi)只有上海和深圳部分銀行推出了個人房貸證券化業(yè)務(wù)。
銀行快速回籠資金
在不影響買房人任何利益的情況下,銀行為何要將債權(quán)轉(zhuǎn)移呢?業(yè)內(nèi)人士稱,這主要是銀行想快速回籠資金,增加資金周轉(zhuǎn)速度。分析認(rèn)為,銀行將個人房貸的債權(quán)轉(zhuǎn)給投資機構(gòu)或投資者后,可以快速收回貸款,降低金融風(fēng)險。尤其是在目前宏觀從緊政策下,銀行流動資金普遍比較短缺,開展個人房貸證券化有利于快速獲取資金。不過,“天下也沒有‘免費的午餐’,銀行在轉(zhuǎn)讓債權(quán)時,肯定要給接手的下家一點‘甜頭’嘗嘗”,該人士表示,通常的操作是投資者可以獲得的收益比一年定期存款要高一些。比如目前5年期以上住房貸款利率為6.6555%,銀行給投資者的收益率在5%左右,這樣銀行不僅能提前回籠資金,還有一些賺頭。
如果買房貸款人不同意,會影響到房貸證券化的過程嗎?業(yè)內(nèi)人士表示,不會。銀行方面將會書面通知貸款人,但不需要取得貸款人的同意。
住房抵押權(quán)可轉(zhuǎn)移
記者從南京市房管部門了解到,個人房貸證券化牽涉到的一個顯著變化就是個人住房抵押權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移,而在過去,這項業(yè)務(wù)是不能辦理的。相關(guān)人士介紹說,去年《物權(quán)法》出臺后,對這一塊做出了新的規(guī)定,只要符合相關(guān)條件及手續(xù),住房抵押權(quán)也可以轉(zhuǎn)移,因此個人房貸證券化的這個“攔路虎”也就迎刃而解了。房管部門人士表示,銀行在推行了個人房貸證券化后,相關(guān)買房貸款人必須到房管部門辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
據(jù)了解,目前南京市個人住房貸款總值近850億元,此次進(jìn)行房貸證券化的個人住房貸款只相當(dāng)于850億元的幾百分之一,總量很小。南京市房管部門人士表示,該行可能只拿出一部分個人住房貸款進(jìn)行嘗試。
專家稱投資風(fēng)險不大
個人房貸證券化理財產(chǎn)品投資風(fēng)險有多大呢?會不會像美國次級債一樣引起金融危機?南京財經(jīng)大學(xué)金融專家認(rèn)為,國內(nèi)個人房貸證券化理財產(chǎn)品投資風(fēng)險相對較小。“除非房價已經(jīng)很高了,而銀行又發(fā)放了8成以上的貸款,那就可能有一定風(fēng)險了!彼J(rèn)為,房貸證券化的風(fēng)險要結(jié)合房地產(chǎn)市場情況,以及不同時期發(fā)放的貸款情況來看,如果綜合江蘇地區(qū)情況分析,他認(rèn)為風(fēng)險不大。
南京一銀行房貸部門負(fù)責(zé)人也認(rèn)為,目前國內(nèi)個人房貸首付絕大多數(shù)都在三成以上,只要房價下跌幅度不超過30%,貸款人還是會按期償還貸款的,房貸證券化理財產(chǎn)品收益就有保障。美國之所以出現(xiàn)次級債危機,主要是銀行房貸門檻太低,很多購房人還貸能力都很低,信用狀況也不好,因此房價一跌就還不起貸款。南京出現(xiàn)這種情況的可能性很小,即使有,也是個別情況。(馬祚波 陳春林)
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