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　　最近一段時(shí)間以來，“共有產(chǎn)權(quán)”概念在不斷被業(yè)內(nèi)人士提及。鑒于全國保障性住房建設(shè)滯后、破題乏術(shù)的現(xiàn)實(shí)，人們對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)”頗多期待。據(jù)分析，這一概念的引進(jìn)，有望確保經(jīng)適房配售和退出的公平公正，抑制利用經(jīng)適房進(jìn)行投機(jī)投資的空間；有望為地方政府建設(shè)經(jīng)適房建立合理的激勵(lì)機(jī)制，并帶動(dòng)更多的制度創(chuàng)新。

　　目前甘肅省10個(gè)市(州)出臺(tái)了廉租住房共有產(chǎn)權(quán)管理的實(shí)施細(xì)則，已在2009年年底前通過“共有產(chǎn)權(quán)辦法”，將新建廉租住房總量的60%至70%向有條件自愿購買的保障對(duì)象出售部分產(chǎn)權(quán)，國有和個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例一般為40%和60%。甘肅對(duì)廉租住房建設(shè)管理的改革體現(xiàn)了以下思路：提供住房保障，滿足低收入家庭實(shí)現(xiàn)居者有其屋的愿望；合理分擔(dān)投資比例，保障廉租住房建設(shè)有可持續(xù)的資金；完善退出機(jī)制，確保住房周轉(zhuǎn)使用；落實(shí)管護(hù)責(zé)任，理順政府和住戶之間的權(quán)責(zé)關(guān)系。

　　廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”緩解資金壓力

　　□記者 趙鋒 蘭州報(bào)道

　　從2009年4月開始，甘肅省開始實(shí)施廉租住房建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)”管理模式，在保留一定數(shù)量實(shí)物配租廉租房的條件下，通過向一部分符合廉租住房保障條件且具備一定購買能力的城市低收入家庭出售廉租住房，將出售國有產(chǎn)權(quán)置換出來的資金用于新建廉租住房。甘肅實(shí)施的租售并舉和“共有產(chǎn)權(quán)”管理創(chuàng)新做法既盤活了國家投入，填補(bǔ)了市縣政府配套資金的缺口，又推動(dòng)了廉租住房建設(shè)進(jìn)程。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”將地方政府從廉租住房建設(shè)無限責(zé)任中解脫出來

　　2009年4月25日，甘肅省辦公廳批轉(zhuǎn)了《省建設(shè)廳關(guān)于實(shí)施廉租住房共有產(chǎn)權(quán)管理的指導(dǎo)意見》。這個(gè)《指導(dǎo)意見》規(guī)定，廉租住房共有產(chǎn)權(quán)是指國有產(chǎn)權(quán)和保障對(duì)象私有產(chǎn)權(quán)。國有產(chǎn)權(quán)由中央預(yù)算內(nèi)投資廉租住房建設(shè)補(bǔ)助資金和省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金形成。保障對(duì)象私有產(chǎn)權(quán)由符合廉租住房保障條件的家庭通過購買廉租住房部分產(chǎn)權(quán)取得的私有產(chǎn)權(quán)。

　　甘肅省規(guī)定，廉租住房出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門會(huì)同住房保障行政主管部門，結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)力、低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，按照成本價(jià)或略低于成本價(jià)的要求確定出售價(jià)格。

　　甘肅省對(duì)已購買廉租住房的保障對(duì)象實(shí)行年度審核制度，對(duì)將“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途者，要求必須退回廉租住房，并依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。保障對(duì)象交清購房款后，可辦理《房屋所有權(quán)證》，房屋權(quán)屬登記部門須在《房屋所有權(quán)證》“附記”欄中注明“廉租住房”和“共有產(chǎn)權(quán)”字樣。已取得“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租住房實(shí)行上市準(zhǔn)入制度，參照《甘肅省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定進(jìn)行上市交易。

　　有關(guān)專家評(píng)價(jià)認(rèn)為，甘肅省實(shí)施廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理，一方面是回籠部分資金，緩解了廉租住房市縣政府建設(shè)資金不足的困難，另一方面是調(diào)動(dòng)保障對(duì)象的積極性，愛護(hù)并管好自己的住房，把各級(jí)政府在住房保障工作中的無限責(zé)任轉(zhuǎn)化為有限責(zé)任。

　　在呼吁國家提高廉租住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，甘肅省探索的廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理辦法對(duì)于緩解地方政府建設(shè)廉租住房配套資金壓力很有幫助。

　　2009年甘肅省新開工建設(shè)廉租住房項(xiàng)目163項(xiàng)、4.86萬套、232.23萬平方米。截至當(dāng)年年底，甘肅省各地加快實(shí)施了廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”，有的市縣已取得了顯著成效。白銀市率先將白銀城區(qū)200多套廉租住房進(jìn)行“共有產(chǎn)權(quán)”管理，出售回籠了600多萬元用于新建廉租住房項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了廉租住房建設(shè)資金的良性循環(huán)。武威市廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”出售籌集資金4500多萬元，基本解決了地方配套資金的困難。慶陽市政府于2009年11月10日舉行了市區(qū)保障性住房首次搖號(hào)銷售儀式。目前選房交款工作已基本結(jié)束，已出售廉租住房372套、回收資金1500多萬元。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”使廉租住房建設(shè)投資步入良性循環(huán)軌道

　　甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)李慧認(rèn)為，甘肅省廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理這一創(chuàng)新做法，既立足于保證國家、甘肅省及市縣投資所形成國有資產(chǎn)的保值增值，政府對(duì)廉租住房保障的責(zé)任，又考慮了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作方法；既考慮解決保障對(duì)象的住房問題，又考慮廉租住房能進(jìn)能出的退出機(jī)制；既考慮了減輕政府建設(shè)廉租住房的資金壓力，又考慮了保障對(duì)象負(fù)擔(dān)過重的問題。

　　甘肅省一些基層干部認(rèn)為，廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理，充分考慮了國家下達(dá)甘肅省三年住房保障規(guī)劃實(shí)施中的困難，著眼于推進(jìn)住房保障工作的長(zhǎng)期性和可持續(xù)發(fā)展問題。通過實(shí)施“共有產(chǎn)權(quán)”，加快廉租住房建設(shè)，從根本上解決城市低收入家庭的住房困難。

　　蘭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授聶華林認(rèn)為，實(shí)施廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理模式，是在搶抓國家大規(guī)模投資保障性住房建設(shè)的歷史機(jī)遇，有利于減輕各級(jí)政府對(duì)廉租住房建設(shè)項(xiàng)目配套資金的壓力，廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”實(shí)現(xiàn)了投資建設(shè)―銷售回籠部分資金―再投入加快建設(shè)的良性循環(huán)機(jī)制。保障對(duì)象對(duì)其住房擁有全部使用權(quán)，按其出資額享有一定份額的所有權(quán)，就可以積極穩(wěn)妥地建立健全住房保障退出機(jī)制。

　　“臨澤經(jīng)驗(yàn)”是廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理革新的縮影

　　張掖市臨澤縣及時(shí)將“共有產(chǎn)權(quán)”引入廉租住房保障工作中，鼓勵(lì)符合廉租住房保障條件的城市低收入家庭購買廉租住房。臨澤縣的具體做法是：

　　一是明確銷售對(duì)象。臨澤縣將廉租住房銷售對(duì)象確定為：家庭成員具有本縣城市常住戶口且實(shí)際居住，并至少有一人取得本縣城市常住居民戶口三年(含)以上；家庭人均住房建筑面積低于15平方米；取得了民政部門核發(fā)的《最低生活保障金領(lǐng)取證》。

　　二是嚴(yán)格銷售程序。臨澤縣規(guī)定，購房申請(qǐng)人憑所在社區(qū)加注意見的書面申請(qǐng)到縣房產(chǎn)管理局領(lǐng)取《臨澤縣廉租住房申購審核表》，填寫完畢后，由所在社區(qū)進(jìn)行初審，初審合格的，在申請(qǐng)人居住地進(jìn)行公示。經(jīng)公示無異議的，加蓋社區(qū)意見后報(bào)縣房管局審批，縣房管局進(jìn)行最后審核，并進(jìn)行公示，公示期為15天。經(jīng)公示無異議的，由縣房管局在《臨澤縣廉租住房申購審核表》加注審批意見，申請(qǐng)人持通過審批的《臨澤縣廉租住房申購審核表》到銀行辦理付款手續(xù)，憑銀行進(jìn)賬單到縣房管局領(lǐng)取選號(hào)表，按選號(hào)表先后順序依次選房。

　　三是合理確定價(jià)格。臨澤縣建成的廉租住房經(jīng)縣物價(jià)部門核定，成本價(jià)格為1442元/平方米，銷售平均價(jià)格為975元/平方米，樓層差價(jià)按整幢增減代數(shù)和為零的原則確定，一、六樓下浮8%，三、四樓上浮8%，二、五樓為均價(jià)。

　　四是采取不同的付款方式。在售房過程中，充分考慮了低收入家庭經(jīng)濟(jì)因素，采取一次性付款和分期付款相結(jié)合的方式，對(duì)于一次性付款的給予優(yōu)先選擇樓層、套型等優(yōu)惠措施，對(duì)于確因經(jīng)濟(jì)困難，暫時(shí)無力一次性付款的，通過簽訂分期付款協(xié)議，分期分批付款，極大地為低收入家庭購房提供了方便。

　　臨澤縣房管局介紹，目前通過實(shí)施“共有產(chǎn)權(quán)”管理方式，已售出廉租住房52套，籌集資金約250萬元，有效緩解了建設(shè)資金不足的壓力。