房貸風(fēng)險(xiǎn)若隱若現(xiàn)。9月10日，央行上�？偛堪l(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在房價(jià)上漲預(yù)期下，房貸仍大規(guī)模上升。當(dāng)月上海中資商業(yè)銀行個(gè)人房貸猛增71.3億元，創(chuàng)2005年以來單月新高，其中新增個(gè)人消費(fèi)貸款占新增貸款總量的99%，房貸占到了90%。
房貸已步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期
近日建行研究中心發(fā)布研究報(bào)告也指出，雖然我國沒有典型的次級(jí)住房抵押貸款市場，但我國住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn)。(9月20日《上海證券報(bào)》)
在央行近年來連續(xù)多次加息，個(gè)人房貸支付不斷增加的情況下，意味著國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。
數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大銀行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億上升至2006年底的11760.66億元。
個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。近年來，我國個(gè)人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢。
從數(shù)據(jù)來看，個(gè)人房貸仍屬于優(yōu)質(zhì)貸款，多數(shù)銀行并不認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)難控，在贏利壓力下垂涎于穩(wěn)定的房貸高利息收益似乎有理。但銀行將自己捆綁在房貸上承擔(dān)的是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)漲則大收利潤，房價(jià)跌則滿盤皆輸。
一旦發(fā)作，將比美國次級(jí)債危機(jī)厲害百倍。美國次級(jí)債所占份額在金融份額中極小，而我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，直接或間接地來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的90%。
因此，中國的房地產(chǎn)市場衰退將影響中國銀行業(yè)，最終直接打擊中國經(jīng)濟(jì)。中央政府顯然不會(huì)允許這樣的情況出現(xiàn)，銀監(jiān)會(huì)最近的壓力測試，以及未必空穴來風(fēng)的提高房貸的首付比例的傳言，都與這一背景有關(guān)。
銀行內(nèi)控機(jī)制并不嚴(yán)密
一些銀行之所以認(rèn)為房貸風(fēng)險(xiǎn)不大，理由有兩條：一是認(rèn)為對(duì)貸款者審核嚴(yán)格，風(fēng)險(xiǎn)控制基礎(chǔ)做得不錯(cuò)；二是因?yàn)榉抠J有抵押品，商人有土地、個(gè)人房貸有房子，起碼銀行還能收回成本。
從目前來看，我國銀行內(nèi)控機(jī)制并不嚴(yán)密，所謂的收入證明等很少加以審核。最重要的是，土地、房產(chǎn)等抵押品的估值完全隨樓市的行情而來，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下降通道，房地產(chǎn)價(jià)格甚至可能縮水至原來評(píng)估價(jià)的一半甚至30%，這種極端情況在泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的日本、以及東南亞金融危機(jī)后的我國香港地區(qū)都發(fā)生過。
以目前房地產(chǎn)旺市時(shí)的估價(jià)，來抵御房地產(chǎn)一旦衰退之后的風(fēng)險(xiǎn)，無異于空中樓閣式的想像。當(dāng)然，在房地產(chǎn)旺市時(shí)期，國內(nèi)銀行都慮不及此，不過作為政府，考量全面風(fēng)險(xiǎn)防止經(jīng)濟(jì)崩盤，則是職責(zé)所在。
抵押貸款證券化分散風(fēng)險(xiǎn)
如何抵御房貸風(fēng)險(xiǎn)？建行提出的建議是，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，加快住房抵押貸款證券化，健全金融機(jī)構(gòu)內(nèi)控機(jī)制。這些舉措中，健全內(nèi)控機(jī)制所訴求的是銀行本身治理的健全，而加快抵押貸款證券化則是政府、央行、銀監(jiān)會(huì)一直希望推進(jìn)而進(jìn)展緩慢的做法。
美國次級(jí)債也許會(huì)讓國內(nèi)銀行冒出一頭冷汗。如果遭遇這種困境，國內(nèi)銀行以目前的經(jīng)營模式可能也會(huì)像英國的北巖銀行一樣遭到擠兌。
美國的情況雖然嚴(yán)重，大部分金融機(jī)構(gòu)卻全身而退。這不能不說是美國銀行資產(chǎn)證券化的大成功。通過證券化將利益同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)分散給世界投資者，在危急時(shí)刻顯示出保全自身的英雄本色。
為緩解房貸風(fēng)險(xiǎn)，我國正強(qiáng)力推行信貸資產(chǎn)證券化，銀行個(gè)人住房、汽車貸款、助學(xué)貸款等都有可能作為證券化的基礎(chǔ)產(chǎn)品。據(jù)稱，第二批試點(diǎn)結(jié)束后，信貸資產(chǎn)證券化可望進(jìn)入取消額度限制的常規(guī)化發(fā)行階段。(葉檀 資深媒體人）
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