- 中證地產(chǎn)評(píng)論

　　真假空置莫衷一是

　　□本報(bào)記者 林喆

　　每當(dāng)我們看到城市里很多樓盤的窗戶在夜晚漆黑一片時(shí)，都會(huì)感慨房屋空置率是何其的高。但一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率究竟有多高，誰(shuí)都沒(méi)有權(quán)威的數(shù)據(jù)，分析人士因此也無(wú)從下手。

　　不久前，有媒體稱中國(guó)660多個(gè)城市現(xiàn)有連續(xù)6個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房6540萬(wàn)套，足夠2億人居住，似乎為此找到了答案。不過(guò)，國(guó)家電網(wǎng)隨后發(fā)出澄清，其數(shù)據(jù)僅為電力統(tǒng)計(jì)，作為判斷空置房的依據(jù)會(huì)有很大誤差，令空置問(wèn)題再度成謎。

　　通俗地說(shuō)，空置房是指市場(chǎng)上賣不出去的房子。根據(jù)住建部和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的定義，空置房是指竣工一年之后沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷售的房子。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曾經(jīng)公布過(guò)全國(guó)新房空置面積的數(shù)據(jù)，但自2009年伊始，這一數(shù)據(jù)被“指數(shù)”所代替，公眾便只能了解空置面積的增減，無(wú)從獲悉更具體的空置情況。

　　最近公布的空置面積數(shù)據(jù)截至2008年12月。那時(shí)，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米。隨后，空置面積有所減少。從2010年開(kāi)始，全國(guó)商品房空置指數(shù)逐月提高。到今年6月末，全國(guó)商品房空置指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn)。以此推斷，目前，全國(guó)商品房空置面積并不低，基本上維持在1.6億平方米以上。2009年，全國(guó)商品房銷售面積9.37億平方米，空置率接近20%。

　　如果以竣工一年以上未銷售的商品房作為空置房的依據(jù)，那么，1.6億平方米以上的空置房，主要源自供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。即開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品與市場(chǎng)需求不能對(duì)接。其中包括定價(jià)過(guò)高、需求錯(cuò)位、房屋質(zhì)量低、戶型結(jié)構(gòu)差等種種因素。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度看，項(xiàng)目后期的產(chǎn)品往往是高端產(chǎn)品，被賦予較大的市場(chǎng)價(jià)值。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，多數(shù)項(xiàng)目的定位會(huì)日益高端化，脫離普通百姓的承受力。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)異常景氣，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，不斷提高檔次和客群定位。市場(chǎng)在調(diào)控中趨冷后，供求錯(cuò)位問(wèn)題也就凸顯出來(lái)，商品房空置現(xiàn)象便日益突出。

　　如果將空置概念擴(kuò)大，將已銷售但長(zhǎng)期不居住的房屋也納入空置房的統(tǒng)計(jì)，那么，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率無(wú)疑將進(jìn)一步提高。在北京、上海等城市，一個(gè)人擁有多套住宅屢見(jiàn)不鮮。其中，相當(dāng)比例的房產(chǎn)擁有者僅僅出于投機(jī)需要，囤積住房，并任其空置，待房?jī)r(jià)上漲后賺取價(jià)差。另外一些改善型房產(chǎn)擁有者住上了新房，但舍不得出租舊房，或者嫌出租麻煩。這兩種情形也導(dǎo)致空置率高企。

　　還有一個(gè)現(xiàn)象值得注意。我國(guó)目前正處于人口大遷移過(guò)程中，除了農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝谕�，城市間的人口流動(dòng)規(guī)模也較大，其中不乏舉家遷移的情形。這些遷移的人口在新的居住地居住后，由于逢年過(guò)節(jié)還要返回故鄉(xiāng)，因此原居住地的住房不大可能出售和出租，而又長(zhǎng)期無(wú)人居住。

　　因此，我國(guó)住房高空置的問(wèn)題，有一些是市場(chǎng)的原因，還有一些是我國(guó)目前社會(huì)變遷中的正常現(xiàn)象。對(duì)于供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投機(jī)導(dǎo)致的空置問(wèn)題，政府正在采取措施調(diào)控�？罩檬巧鐣�(huì)資源的浪費(fèi)，與目前倡導(dǎo)的低碳經(jīng)濟(jì)背道而馳，政府也應(yīng)該出臺(tái)針對(duì)性的政策，鼓勵(lì)空置房用于出售或出租。