據(jù)中國之聲《新聞縱橫》7時45分報(bào)道，他曾經(jīng)被稱為“中國樓市三劍客”之一；他曾經(jīng)堅(jiān)信中國樓市必然下跌；他曾經(jīng)與地產(chǎn)商激辯樓市未來；他曾因?yàn)轭A(yù)言09年樓市大跌而備受質(zhì)疑，他就是房地產(chǎn)評論人牛刀。

　　近日，牛刀再現(xiàn)江湖，并且堅(jiān)稱：上海以美元定價(jià)的高檔寫字樓空置率將躍升至50%，這個數(shù)據(jù)從何而來？他對中國樓市的走向作何判斷？面對質(zhì)疑聲又會怎樣回應(yīng)？記者對話牛刀，看他如何指點(diǎn)樓市江湖。

　　記者：我們從您的博客中間看到了一些關(guān)于中國房地產(chǎn)的預(yù)測，比如您說上海以美元定價(jià)的寫字樓空置達(dá)到了50%，您的依據(jù)是什么？

　　牛刀：依據(jù)是整個中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，由中國制造轉(zhuǎn)向中國創(chuàng)造。這個在一線城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個趨勢，在上海很多特別是外向型的出口制造業(yè)，它們在上海這個地方生存非常艱難，主要原因是什么呢？上海的地價(jià)上漲，十年上漲了三倍；上海的房價(jià)上漲，房價(jià)上漲了四倍。

　　在這種情況下，它帶動了整個生產(chǎn)成本的上漲，造成了大量的企業(yè)內(nèi)遷，朝二三線城市走。二三線城市現(xiàn)在接納了很多上海的企業(yè)，這些工廠的寫字樓可能就要搬遷到二三線城市去，上海的寫字樓空置率就越來越高�，F(xiàn)在已經(jīng)是30%的空置率了，我的分析是到2012年就要達(dá)到50%的空置率。

　　記者：之前有很多人在炒作另外一個關(guān)于空置房的信息就認(rèn)為咱們?nèi)珖�現(xiàn)在大概有6540萬套的房子是空置的，您對這個數(shù)字的看法是什么，因?yàn)橹�前有很多媒體認(rèn)為這個數(shù)字是不真實(shí)的。

　　牛刀：這些媒體沒有經(jīng)過任何調(diào)查，他們不能否認(rèn)這個數(shù)字，只是他們找不到這個數(shù)據(jù)的出處。我們國家原來的統(tǒng)計(jì)口徑是全國70個大中城市，這個統(tǒng)計(jì)的口徑他們就搬出了一個數(shù)據(jù)，說70個大中城市五年只建了八千套房子，所以六千多萬房子空置數(shù)字不真實(shí)，這其實(shí)是錯誤的。這個數(shù)據(jù)一出來就講得很清楚，是全國660個城市電表連續(xù)6個月為零度數(shù)的空置住宅有6540萬套間，這個數(shù)據(jù)是非常正確的。

　　當(dāng)下中國樓市似乎又走到了調(diào)控的十字路口，無論是土地市場，還是一線城市成交量，似乎都出人意料的保持著熱度。面對紛繁復(fù)雜的樓市亂象，劍客牛刀認(rèn)為，房地產(chǎn)市場目前不可能回暖。

　　記者：您認(rèn)為目前我們國家樓價(jià)的走勢會如何，因?yàn)楫吘箯默F(xiàn)在來看，三個月的調(diào)控過去之后，樓價(jià)在一線城市的中心地帶并沒有出現(xiàn)大家所期望的那樣大幅的下跌，而是維持相對堅(jiān)挺的走勢，甚至有些地方出現(xiàn)了新的地王或者是成交量的上升。您覺得樓價(jià)會下降嗎？

　　牛刀：我們很多的普通民眾對調(diào)控寄予的期望太高了，目前的這種效果已經(jīng)非常不錯了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是個周期性達(dá)兩年的產(chǎn)業(yè)，真正房價(jià)下降不是三個月的問題，應(yīng)該是六個月到一年的時間出現(xiàn)下降的態(tài)勢。

　　記者：您覺得在半年到一年或者是在周期中間，房價(jià)是否會下降？它會降多少呢？

　　牛刀：中國的房價(jià)根據(jù)現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢，它不是下降一年，它是要調(diào)整三年到五年，整個2009年全國70個大中城市的房價(jià)上漲了23%，這個數(shù)字也是我們根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的成交金額和成交面積之間的差來算出來的，現(xiàn)在房價(jià)真正要見底的話至少要下降50%才能見底，它不可能一下見底，你不可能一下見底又延長調(diào)整時間，所以是三到五年的調(diào)整時間。

　　記者：但是現(xiàn)在好像部分房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回暖的現(xiàn)象，您怎么解釋這種現(xiàn)象？

　　牛刀：這是開發(fā)商一種欺騙手段，市場根本不可能回暖，我們打開各個網(wǎng)站來看各個城市的成交量，深圳一天60套到80套，上海原來的成交量經(jīng)常是兩千來套，現(xiàn)在是三百來套，怎么叫回暖呢？北京100多套怎么回暖呢？完全是騙人嘛。

　　2008年“地產(chǎn)三劍客”——牛刀、時寒冰、曹建海曾經(jīng)與任志強(qiáng)等地產(chǎn)代表激辯樓市未來，當(dāng)時牛刀堅(jiān)信09年中國樓市將回調(diào)，然而出人意料的是，當(dāng)年中國樓市經(jīng)歷了一輪暴漲，一批批牛刀的追隨者面對翻番的房價(jià)，痛失購房的機(jī)會。于是有人質(zhì)疑牛刀等人為了出名而劍走偏鋒的言論，時至今日牛刀認(rèn)為自己的預(yù)測“沒有一點(diǎn)錯誤”。

　　記者：我還記得在2008年年底的時候，那個時候大家都在激辯樓市會走一個什么樣的走勢的時候，當(dāng)時以您為代表的三劍客曾經(jīng)提出樓市會見底、會大跌，但是您當(dāng)時預(yù)測這些看法到后來沒有變成現(xiàn)實(shí)，于是就有一些人認(rèn)為可能三劍客的觀點(diǎn)過于偏激，甚至有人認(rèn)為說你們可能是為了出名所以在不停的說一些不太負(fù)責(zé)任的觀點(diǎn)，您是怎么看待這些人對你們的評價(jià)呢？

　　牛刀：我覺得他們這些人都是誤解，我們認(rèn)為這些東西要?dú)v史來看，我們當(dāng)時的這種預(yù)測和判斷沒有一點(diǎn)錯誤，2008年12月24號我曾經(jīng)說過晚兩年買房省十年打拼，那個時候還一直在堅(jiān)持調(diào)控，但是到了2009年的1月份沒有堅(jiān)持調(diào)控，加大了基礎(chǔ)貨幣的投放。

　　記者：有一些人曾經(jīng)質(zhì)疑過，08年跟大家說不要買房子的人可能08年、09年買了很多房子，在這兩年，就是08、09年您買房子了嗎？

　　牛刀：08年09年我沒買房子。

　　記者：您還是認(rèn)為現(xiàn)在也不適合買房子？

　　牛刀：現(xiàn)在也不適合，如果真正需要買房子，你什么時候都可以買，因?yàn)槟闶且欢ㄐ枰�。我們所謂的買房子的時機(jī)就是說市場平穩(wěn)運(yùn)行的時候，這個時候買房子最好，買房子要看自己，它原來不是投機(jī)炒作過度嚴(yán)重的地方，它加息以后基本上就會平穩(wěn)。如果投機(jī)炒作過度的地方，炒家的持有量非常大的地方，這個地方就很難說。記者季蘇平