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銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人5日就第三套房貸及房地產(chǎn)壓力測(cè)試有關(guān)問題表示,銀監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理,堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性住房貸款需求,及時(shí)嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為。同時(shí),房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試的情景假設(shè)不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動(dòng)。
8月5日,上海證券報(bào)記者從多渠道了解到,銀監(jiān)會(huì)近日要求各商業(yè)銀行持續(xù)開展房地產(chǎn)壓力測(cè)試,尤其是房?jī)r(jià)跌幅較大的地區(qū),可適當(dāng)提高壓力測(cè)試幅度。監(jiān)管部門還要求,對(duì)與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較大的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè),也要進(jìn)行相應(yīng)的壓力測(cè)試。
另外,銀監(jiān)會(huì)近日再次要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行第三套房貸的有關(guān)規(guī)定。對(duì)暫未出臺(tái)明確暫停第三套房貸發(fā)放文件的地區(qū),商業(yè)銀行必須上收第三套房審批權(quán)限到總行,同時(shí),三套房首付比例和利率水平都要較二套房有較大幅度的提升。
針對(duì)“銀監(jiān)會(huì)建議暫停京滬深杭第三套房貸”的傳聞,銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,銀監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理,堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性住房貸款需求,有效滿足自住住房貸款需求,及時(shí)嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為,確保國家宏觀調(diào)控政策和相關(guān)監(jiān)管要求得到嚴(yán)格執(zhí)行。
三套房貸:滬深杭“應(yīng)該”暫停
國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(“國十條”)明確,對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。但據(jù)記者了解,由于相關(guān)部門一直未將符合“國十條”條件的“地區(qū)”予以明確,因此,銀行在執(zhí)行“國十條”的過程中地區(qū)差異較大。
其中,北京市政府在“國十條”出臺(tái)后,發(fā)布了《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知》,明確要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停對(duì)購買第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。
但多數(shù)城市并沒有像北京一樣態(tài)度明確。不過監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次明確要求,商業(yè)銀行必須從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度出發(fā),嚴(yán)格執(zhí)行“國十條”的有關(guān)規(guī)定。因此,除北京外,事實(shí)上房?jī)r(jià)上漲過快的上海、深圳、杭州等城市,商業(yè)銀行也應(yīng)該暫停第三套房貸。
嚴(yán)格執(zhí)行 不容“擦邊球”
權(quán)威人士指出,對(duì)于已出臺(tái)規(guī)定的城市,商業(yè)銀行必須按照所在地政府的有關(guān)規(guī)定發(fā)放房貸。暫未出臺(tái)明確的暫停第三套房貸發(fā)放文件的地區(qū),商業(yè)銀行也必須上收第三套房審批權(quán)限到總行,同時(shí),三套房首付比例和利率水平都要較二套房有較大幅度的提升。要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策,不能打擦邊球。此外,商業(yè)銀行還要對(duì)在這些地區(qū)的房?jī)r(jià)變動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)情況做到“心中有數(shù)”。
該人士同時(shí)指出,商業(yè)銀行要統(tǒng)計(jì)各地2006年至今的房?jī)r(jià)上漲情況,經(jīng)過比較,哪些屬于“國十條”所指的“房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張”的地區(qū),是顯而易見的。在這些地區(qū),商業(yè)銀行要根據(jù)“國十條”的有關(guān)規(guī)定,從自身的風(fēng)險(xiǎn)控制角度出發(fā),自主決定是否暫停其他地區(qū)的第三套房貸。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),按照北京市政府的有關(guān)規(guī)定,北京大部分銀行目前都已暫停第三套房貸的發(fā)放,但部分銀行依據(jù)“國十條”中要求的“商業(yè)銀行了根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況”仍然有少量投放。
一位股份制銀行寧波分行的人士表示,今年以來,第三套房貸的發(fā)放很少。一方面是因?yàn)橐蟾鼮閲?yán)格,另一個(gè)客觀事實(shí)是,在樓市調(diào)控的背景下,第三套房貸的需求也在減少。
壓力測(cè)試:“適當(dāng)”提高幅度
昨日,一則“銀監(jiān)會(huì)要求銀行新一輪壓力測(cè)試考慮房?jī)r(jià)跌60%的情境”的消息引發(fā)關(guān)注。記者從部分商業(yè)銀行了解到,銀監(jiān)會(huì)確實(shí)要求商業(yè)銀行持續(xù)開展房地產(chǎn)壓力測(cè)試,但不會(huì)“一刀切”。尤其是房?jī)r(jià)跌幅較大的地區(qū),必須做好跟蹤分析,同時(shí),可適當(dāng)提高壓力測(cè)試幅度。
銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士表示,壓力測(cè)試是商業(yè)銀行經(jīng)常使用的前瞻性風(fēng)險(xiǎn)管理手段之一,是商業(yè)銀行提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平的需要。壓力測(cè)試及其情景假設(shè)要根據(jù)每個(gè)商業(yè)銀行各自資產(chǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)承受能力以及風(fēng)險(xiǎn)偏好等進(jìn)行設(shè)計(jì)。一位消息人士也指出,商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)變動(dòng)的情況,選擇確定自己的壓力測(cè)試幅度,而不會(huì)采取“一刀切”的措施。
銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士也強(qiáng)調(diào)說,各種情景假設(shè)不代表銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷,也不代表房地產(chǎn)信貸政策可能出現(xiàn)變動(dòng)。
為進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響,銀監(jiān)會(huì)于2010年5月份要求商業(yè)銀行開展了房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試,分析不同壓力情景下(全國房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌10%、20%、30%)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量受到的沖擊。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在7月份召開的“第三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)”上明確強(qiáng)調(diào),要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理,持續(xù)深入開展房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測(cè)試。
對(duì)開發(fā)商進(jìn)行 “名單式”管理
由于銀行體系與房地產(chǎn)上下游行業(yè)的貸款余額較大,其風(fēng)險(xiǎn)狀況與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)。因此,監(jiān)管部門要求,對(duì)與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較大的鋼鐵、水泥、建材等行業(yè),也要進(jìn)行相應(yīng)的壓力測(cè)試。
據(jù)市場(chǎng)傳聞,前期銀行壓力測(cè)試結(jié)果顯示,在房?jī)r(jià)下降30%、利率上升108個(gè)基點(diǎn)重度壓力測(cè)試情況下,樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)上升2.2個(gè)百分點(diǎn),稅前利潤(rùn)下降20%。而農(nóng)商行的損失率增加會(huì)再增高一成,不良率也會(huì)有較大幅度的上升。不過,據(jù)消息人士透露,由于個(gè)人住房按揭貸款的平均剩余成數(shù)約在50%左右,因此,總體來說,房?jī)r(jià)下跌所引發(fā)的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)可能沒有想象中嚴(yán)重。
另外,由于近期部分一線城市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象,部分房地產(chǎn)商資金鏈斷裂。為此,監(jiān)管部門明確要求,確保房貸政策的延續(xù)性,做到政策不放松。一方面,要控制好土地儲(chǔ)備貸款,控制土地抵押率,管理好貸款流向。另一方面,要管理好開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要對(duì)開發(fā)商進(jìn)行名單式管理,要密切配合國土部,對(duì)閑置土地進(jìn)行排查。(記者 苗燕 周鵬峰)
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