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在深圳經(jīng)濟特區(qū)建立30周年的日子,國務(wù)院日前原則同意《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》,這一規(guī)劃重新確定了深圳的城市定位,除原有的“經(jīng)濟特區(qū)”之外,首次被賦予“全國經(jīng)濟中心城市”和“國際化城市”兩大角色,深圳將打造“三軸兩帶多中心”的新城市結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場上,存量土地開發(fā)占主角,相關(guān)上市公司的土地資源可能會獲得重估。
“三軸兩帶多中心”確立
一直以來深圳特有的“經(jīng)濟特區(qū)”定位繼續(xù)堅持!叭珖(jīng)濟中心城市”的定位在這次的《總體規(guī)劃》中正式被明確下來,而十年前深圳的城市性質(zhì)定位只是“華南地區(qū)的中心城市”。另一個是“國際化城市”,這是國家對深圳賦予的一個非常重要的職能,這也反映了深圳重要的特色。
根據(jù)規(guī)劃要求,深圳未來要合理控制城市規(guī)模,到2020年,城市常住人口控制在1100萬人以內(nèi),城市建設(shè)用地控制在890平方公里以內(nèi),還確定了“三軸兩帶多中心”的結(jié)構(gòu)。
相關(guān)人士分析,縱向“三軸”考慮了深港緊密合作以及與珠三角各大城市的緊密銜接,向北分別聯(lián)系廣州、東莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地區(qū),與《珠三角城市發(fā)展規(guī)劃》的空間結(jié)構(gòu)吻合,向南緊密聯(lián)系香港,包括西部的深圳灣口岸、中部的皇崗口岸、東部的羅湖口岸以及正在建設(shè)的蓮塘香園圍口岸;橫向“兩帶”突破空間限制,向更大范圍拓展空間需求:向西跨越珠江,向東聯(lián)系粵東地區(qū),北部發(fā)展帶聯(lián)系中山江門,南部發(fā)展帶聯(lián)系珠海、澳門。
此外,有消息指出《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》也將很快獲批,前海合作區(qū)將成為珠三角“曼哈頓”。深圳市政府三年內(nèi)將對前海合作區(qū)投入400億元。
興業(yè)證券策略分析師張憶東認為,同其他區(qū)域規(guī)劃一樣,在前;蚋浇鼡碛型恋氐墓荆瑢⒆钕仁芤嬗谇昂:献鲄^(qū)規(guī)劃帶來的土地價格重估。前海合作區(qū)有望拉動深圳本地地產(chǎn)股,甚至激發(fā)地產(chǎn)股板塊行情。
然而有投資機構(gòu)指出,目前二級市場主力資金對于利好消息的出臺,短期內(nèi)側(cè)重于波段操作。在利好兌現(xiàn)的情況下,深圳本地股很可能不是受到資金追捧而是借機獲利了結(jié)。
存量土地開發(fā)唱主角
同時,深圳城市更新已經(jīng)有了階段性成果,第一批推出20個開工項目,可以提供大約210萬平方米的住宅。
深圳市規(guī)劃國土委有關(guān)負責人透露,第一批的20個項目涉及總用地面積2145畝,建設(shè)用地面積1605畝;規(guī)劃批準建筑面積440萬平方米,其中,商品住宅建筑面積210萬平方米,保障性住房7.8萬平方米;預(yù)計固定資產(chǎn)投資額220億元。主要集中在龍崗、寶安兩區(qū)。龍崗10個,寶安5個,福田3個,南山、羅湖各1個。
深圳土地市場已經(jīng)連續(xù)10個月沒有住宅用地供地,此前的一次拍賣還要追溯到去年9月,金地以24.4億的價格拿下了觀瀾橫坑水庫片區(qū)的兩個地塊。深圳市城市更新辦公室表示,深圳的存量土地的再開發(fā)開始超過增量土地的擴張。
統(tǒng)計資料顯示,深圳全市城市更新計劃內(nèi)總項目多達286個,更新的總用地面積約為240平方公里,其中城中村100平方公里,舊工業(yè)區(qū)126平方公里,舊工商住混合區(qū)6平方公里,舊住宅區(qū)8平方公里。
華泰聯(lián)合分析師魚晉華表示,深圳由于土地供給有限,已一定程度上制約了企業(yè)的投資增長。如今通過重新規(guī)劃、定位和大規(guī)模重建,將對深圳本地經(jīng)濟的發(fā)展帶來新的推動力,對相關(guān)上市公司也是新的投資機會。
魚晉華認為,未來一線城市的舊改將日益和保障住房建設(shè)及市政配套建設(shè)結(jié)合在一起,并將更注重綁定改造企業(yè)與舊改項目的長期共贏利益,在一線城市未來的城市更新改造發(fā)展中,更看好具備市政房建綜合開發(fā)能力以及綜合商業(yè)運營能力的開發(fā)企業(yè)。本報記者 萬晶
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