在全國對房地產(chǎn)市場調(diào)控以及昆明落地政策出臺的背景下，2010年昆明樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一定的反應(yīng)。政策上除四月“新國十條”的發(fā)布，昆明最近又出臺《進(jìn)一步加強商品房預(yù)售管理實施意見》(以下簡稱“意見”)，定于明年1月1日起實施；市場上，昆明樓市近來開盤價格已開始進(jìn)入萬元通道，萬科地產(chǎn)于年內(nèi)進(jìn)軍昆明樓市標(biāo)志省外優(yōu)質(zhì)品牌、先進(jìn)理念的入昆，商業(yè)地產(chǎn)投資關(guān)注度在年中時期升溫......這些市場上的重大事件一方面由昆明樓市自身特點決定，一方面則是受政策調(diào)控影響的結(jié)果。

　　以新國十條政策影響分析，在昆明房地產(chǎn)市場上影響價格波動的因素眾多。其中包括地方政府的保護(hù)、國家發(fā)行貨幣泛濫、國際國內(nèi)熱錢的炒作、市民投資渠道狹窄等。房貸新政和“新國十條”的頒布，無異于給整個樓市起到了降溫的作用。

　　其中主要表現(xiàn)是市場方面加快出貨。為回避調(diào)控的政策風(fēng)險，一手樓市也出現(xiàn)了開發(fā)商加快推盤的現(xiàn)象。同時，購房者方面則出現(xiàn)心態(tài)動搖的情況。新政在打擊投資炒房的同時，也抑制了一部分合理需求。伴隨加息等措施的出臺，市場壓力不斷加大，購房者從一貫堅定的信心也開始變得猶豫。民眾都在觀望調(diào)控能否奏效，這最終將取決于中央與地方政府的博弈。開發(fā)商方面則必然面對資金壓力加大。金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)交易和開發(fā)的積極性將被迫減弱，資本市場資金開始流向其他行業(yè)，房地產(chǎn)短期出現(xiàn)了資金困難的局面。短期昆明房價波動不會太大，但是明年上半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)的走勢不容樂觀。

　　而對于近期出臺的《進(jìn)一步加強商品房預(yù)售管理實施意見》，對商品房預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售進(jìn)度要求、簽訂電子合同等方面做出規(guī)定，該細(xì)則相比成都、重慶、北京、深圳等地相對溫柔。對開發(fā)商來說，該意見促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)商的行業(yè)洗盤，使得一些資金壓力大，實力薄弱的企業(yè)，退出房地產(chǎn)市場，減低了市場熱度。同時規(guī)范了開發(fā)商的預(yù)售行為，讓市場更加規(guī)范健康，減少了捂盤惜售和惡性炒作的行為。

　　對中介企業(yè)而言，意見對銷售代理公司的銷售能力和綜合運作能力提出了考驗，會使得代理銷售行業(yè)發(fā)生變革，改變傳統(tǒng)的銷售模式，為幫助開發(fā)商解決資金困難，更多的會出現(xiàn)企業(yè)間的以物換物的形式出現(xiàn)，以緩解開發(fā)商的債務(wù)危機。

　　另外，意見的出臺進(jìn)一步保護(hù)了購房者的利益，使得更多住房在購買的時候，更加安全、更加透明。同時減低了房屋的炒作，使得房價相對能保持穩(wěn)定，而不是大幅度波動影響正常市場價格。同時，意見對穩(wěn)定房價和防止房價漲幅過快具有很強的效果。加強了政府調(diào)控房價的能力，不但是可以對上漲過快進(jìn)行監(jiān)管，也可以對下跌過快監(jiān)管。使得短期內(nèi)房價不會出現(xiàn)大幅波動，維持穩(wěn)定緩落得可能性很大。

　　意見出臺后，昆明市新樓盤房價依舊在穩(wěn)步上升，從執(zhí)行效果上看，除益新德隆、金領(lǐng)時代、版筑翠園三個項目在昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)上對外公式，其他項目并未公式。可見政策的執(zhí)行并不嚴(yán)厲。后續(xù)出臺更加嚴(yán)厲的政策調(diào)控房地產(chǎn)是不可避免的，只要房價穩(wěn)定不下來，政策調(diào)控就將持續(xù)。(記者 謝慧攝)