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樂觀方認(rèn)為,明年房地產(chǎn)市場將逐步顯現(xiàn)供大于求,迫于逐步加大的銷售壓力,房價(jià)將會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)中有降;但悲觀方則表示,無論是明年還是未來更長時(shí)間內(nèi),城市化依然是主旋律,土地短缺局面難以改變,城市人口持續(xù)膨脹加上居民強(qiáng)烈的改善需求,以及被積壓需求的可能爆發(fā),將會(huì)推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上行。
今年前11個(gè)月,商品房施工面積為38.43億平方米,同比增28.60%。華泰聯(lián)合證券魚晉華表示,以32%的施工轉(zhuǎn)可售率計(jì)算,在不考慮今年剩余庫存的情況下,2011年預(yù)計(jì)商品房可售面積12.7億平方米;在各地限購政策維持明年不放松的假設(shè)下,以2007到2010年平均年銷售面積預(yù)測,2011年銷售面積約為8.1億平方米,供求比為1.57,明年全年將供過于求。
除了商品房市場的“放量”,超預(yù)期建設(shè)的保障性住房也增加了供應(yīng)籌碼。明年將有1000萬套保障房建設(shè)計(jì)劃,比今年增長72%,遠(yuǎn)高于預(yù)期,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,盡管保障性住房與商品房的客戶群體有所不同,但如此大規(guī)模的保障房建設(shè)穩(wěn)定了中低收入階層的預(yù)期,可以部分分流需求、緩解矛盾。
然而,面對明年房價(jià)的一片看跌聲,悲觀者也“不甘示弱”,城市化拉動(dòng)需求成為支撐看漲房價(jià)的最主要理由。
社科院綠皮書指出,中國房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展與城市化進(jìn)程密不可分,目前我國城市化水平還相對較低,還有很大的發(fā)展空間,并且還有相當(dāng)一部分處在偽城市化或半城市化階段,提升城市化必然會(huì)不斷實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移人口的遷轉(zhuǎn)俱進(jìn),住房需求也會(huì)不斷增加。
此外,保障性住房用地的大量供應(yīng)使得土地緊張的一二線城市商品住宅用地相對更為稀缺,購買需求的積壓或?qū)⒃诿髂昴硞(gè)政策略微放松的節(jié)點(diǎn)爆發(fā)等等,也成為“看漲”房價(jià)的理由。
兩種觀點(diǎn)似乎都合情合理,但更為居中的看法是:我國現(xiàn)在確實(shí)處于城市化進(jìn)程中,但處于不同階段,一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發(fā)展過程中并行。由此,房地產(chǎn)市場的供給和需求也是相對的,部分城市供給增速無法趕上需求增速、同部分城市的城市化預(yù)期過高導(dǎo)致階段性供大于求也是并行的,“那么,未來房價(jià)走勢上,一線及二線城市的非核心區(qū)域供應(yīng)量較大,可能會(huì)出現(xiàn)波動(dòng),三四線城市正處于成長階段,很難受到影響!庇腥耸勘硎。
制度變革
調(diào)控重拳會(huì)否再出
按照萬通地產(chǎn)董事長馮侖的觀點(diǎn),目前我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于“青春期”,量價(jià)上升是常態(tài)。而“大宗消費(fèi)”的特性也讓房地產(chǎn)業(yè)被賦予“支柱型”產(chǎn)業(yè)的地位。
不過,住建部有關(guān)人士近期表態(tài),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上將更加注重其民生屬性。當(dāng)前來看,我國的房地產(chǎn)市場正逐步向商品房和保障房市場雙軌制的模式發(fā)展和完善。在大力發(fā)展保障房建設(shè)的同時(shí),作為影響房價(jià)走勢的核心,商品房未來政策走向引人關(guān)注。
在12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的問題并未被提及,重點(diǎn)則落到了住房保障體系建設(shè)的問題上,提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”,并未出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于CPI基數(shù)效應(yīng)影響,12月份將逐步回落。國家已經(jīng)再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,年內(nèi)再度加息的預(yù)期減弱。房地產(chǎn)行業(yè)短期政策壓力有所緩和。但明年在通脹壓力的影響下,不排除出臺(tái)更嚴(yán)厲政策的可能。
目前,懸在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的眾多調(diào)控利器中,房產(chǎn)稅是被業(yè)界寄予厚望的法寶之一。不過,住建部政策研究中心副主任王玨林近期表示,房地產(chǎn)市場目前存在的問題不是房地產(chǎn)稅就能解決的,房地產(chǎn)市場要加快法制建設(shè)和管理。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也指出,推出房產(chǎn)稅一是想抑制投資性需要,以此平衡房價(jià)增長;二是為地方政府開辟穩(wěn)定的稅收來源;三是抑制貧富差距進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。尹伯成認(rèn)為,明年房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持力度。如果調(diào)控政策發(fā)生松動(dòng),房價(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
記者 于萍 王錦
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