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北京房價若再漲,政府有可能會加碼調(diào)控。這是12月14日,北京市住建委有關(guān)人士的公開表態(tài)。11月,北京樓市與全國一樣量價齊升,而且同比漲幅高于全國平均水平1.5個百分點,達到9.1%。據(jù)有關(guān)報道,北京市住建委新聞發(fā)言人表示,政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心絕不動搖,如果房價出現(xiàn)較大波動,金融、信貸、稅收等調(diào)控手段將有可能“加碼”。
在11月樓市繼續(xù)升溫的背景下,第三次調(diào)控是否會到來?這成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的一個焦點問題。
爭議 第三輪調(diào)控跡象是否顯現(xiàn)
若是樓市走熱,或市場表現(xiàn)與政府調(diào)控精神背道而馳,極有可能迎來新的調(diào)控措施的出臺。
“目前這種可能更加明顯。”財經(jīng)評論人葉檀表示,在10月全國70個大中城市房價同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲后,市場已經(jīng)表現(xiàn)出第三次調(diào)控的必要。在11月數(shù)字顯示出全國量價齊升后,這種可能就更加明顯了。11月的數(shù)據(jù)表明,土地財政沒有被抑制,房地產(chǎn)對未來看漲的預(yù)期沒有被抑制,保障房平衡市場的預(yù)期還沒有建立,保障房的分配機制還有待完善。加上通脹預(yù)期強烈,市場上重新產(chǎn)生對房地產(chǎn)的“甜蜜記憶”。如果現(xiàn)在不調(diào)控,明年房地產(chǎn)市場將非?膳隆
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也持市場走熱容易招致調(diào)控的觀點。楊紅旭表示,10月,全國70個大中城市房價環(huán)比漲幅剛較9月有所回落,但11月漲幅又見增加!笆袌霰憩F(xiàn)與政府調(diào)控精神背道而馳,極有可能招致新的調(diào)控措施的出臺!
對于第三次調(diào)控的提法,亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅更傾向于“調(diào)控已成常態(tài)”的觀點:通過金融、土地、稅費、市場監(jiān)管、保障性住房等多個維度對樓市的局部調(diào)整已經(jīng)形成合力,目前需要解決的問題是督促各項已出臺政策的落實。
郭毅認為,目前樓市成交量和成交價格雖然仍然處于上升通道,但應(yīng)客觀的看待這個問題,成交量的增加是在國內(nèi)通貨膨脹、投資渠道匱乏、城市化水平提高的背景下,使房地產(chǎn)承擔了過多的投資需求,而成交價格盡管仍在上漲,但是上漲的幅度已經(jīng)明顯降低,這已經(jīng)實現(xiàn)了“抑制房價過快上漲”的政策初衷。
當然,也有一些業(yè)內(nèi)人士認為第三輪調(diào)控不一定會到來。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌就表示,現(xiàn)在看不出來第三次調(diào)控的跡象。顧云昌認為,馬上就2011年了,目前仍處在政策觀察期。首先房地產(chǎn)本身的政策,國十條和“9·29”調(diào)控中首付比例的提高、利率的提升,都是起到調(diào)控作用的。另外,宏觀經(jīng)濟政策比如穩(wěn)健的貨幣政策,也會影響房地產(chǎn)。第二,調(diào)控不僅是價格的調(diào)控,另外還需要加大保障房力度,保障房的完成恐怕比房價的調(diào)控更具有現(xiàn)實意義。
手段 房產(chǎn)稅,第三輪調(diào)控利器?
政策是綜合發(fā)力的,如既增加購房成本、又抑制消費,同時擠壓開發(fā)商資金鏈等。
“第三輪調(diào)控最容易選擇稅收和保障房作為突破口!闭f到第三輪調(diào)控可能出現(xiàn)的政策措施,葉檀這樣表示,但由于保障房預(yù)期不明顯,房產(chǎn)稅試點更被看重。房產(chǎn)稅關(guān)鍵在于增加投資者的持有成本,改變投資者對未來的收益預(yù)期,一旦未來投資收益無法趕上房價、房貸、稅費等重置成本,投資者不得不拋售物業(yè)。而從另一方面看,征收房產(chǎn)稅,能夠把資金實力不足的投資者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場。
楊紅旭也認為,在新的調(diào)控措施中,最有可能的就是房產(chǎn)稅在個別城市試點。
葉檀表示,還有一點就是要縮短杠桿,就是要把存在于居民和企業(yè)手里泛濫的資金收回去。
而包括葉檀和郭毅在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士同時還表示,政策是綜合發(fā)力的,如既增加購房成本、又抑制消費,同時擠壓開發(fā)商資金鏈等。葉檀表示,投資過熱的問題應(yīng)由稅收與貸款成本解決,“征收房產(chǎn)稅、給房地產(chǎn)市場單獨加息是最好的選擇!迸c此同時,需要找到多項政策的平衡點,包括房產(chǎn)稅、預(yù)售金監(jiān)管、土地增值稅等多項政策。還要避免房產(chǎn)稅率過低或征收范圍不一導(dǎo)致的轉(zhuǎn)嫁成本等問題。一些試點城市傳出不對存量房征稅,反而導(dǎo)致了商品房交易大增。
但對于房產(chǎn)稅政策,郭毅還表達了另外一種觀點。她認為,近幾年在全國范圍內(nèi)推行房產(chǎn)稅的可能性并不大,關(guān)鍵是每個城市的情況都不一樣。如果出臺緊縮政策,“比較大的可能還是進一步擠壓開發(fā)商的資金鏈,控制信貸規(guī)模以及在資本市場的融資行為”,以此促進開發(fā)商加快開發(fā)進度、降低售價、推出更多貨量。
顧云昌也認為,對房產(chǎn)稅寄予希望,“恐怕天真”了。房產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)市場只會有一定的調(diào)節(jié)作用,無法產(chǎn)生顛覆性效果!”景娌蓪憽”緢笥浾 張旭 袁玥
時機
何時啟動效果如何
第三輪調(diào)控是否出臺,明年一季度會是一個較為敏感的時間點。
調(diào)控并不新鮮。前兩輪調(diào)控也不可謂不嚴厲,即使真有第三輪調(diào)控,啟動時機在什么時候?更重要的,效果會如何呢?
葉檀認為,第三輪調(diào)控最有可能在明年年初啟動,否則2011年將開局大熱。房產(chǎn)稅的試點也有擴大范圍的可能。至于效果,要看政府調(diào)控的決心,如果堅決,就會有明顯效果。但如果再出現(xiàn)政策妥協(xié)、執(zhí)行不堅決,就很有可能使調(diào)控目標走向相反的方向。
郭毅表示,如果按照目前政府基調(diào)看,“抑制房價過快上漲”依然是調(diào)控目標。更明確的基調(diào)恐怕要等到明年“兩會”。郭毅更傾向于認為,第三輪調(diào)控會針對前兩輪的調(diào)控效果做出針對性的調(diào)整。至于效果,政策沒出來,無法預(yù)判。
楊紅旭也認為,明年一季度會是一個較為敏感的時間點。在政策壓力之下,預(yù)計房價難以顯著反彈,明年一季度房價將以盤整或小幅下跌為主基調(diào)。
對于調(diào)控效果,顧云昌認為,調(diào)控的目標,不僅是調(diào)房價,更多的是調(diào)結(jié)構(gòu),通過調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房價,如果結(jié)構(gòu)調(diào)整了,保障房增加了,對房價起到平抑穩(wěn)定作用。而對于最關(guān)心房價、想買又買不起房的年輕人來說,關(guān)注保障房的進展更有意義,比如增加保障房在供應(yīng)量中的比例、增加保障的范圍。
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