就像股市讓人看不懂一樣,房地產市場也是怪象難解,當前的樓市出現“三大怪”。
這“三大怪”是:房價越調漲得越快,投資越管越像搞比賽,大戶型越少越不好賣。
先說房價越調漲得越快。
2006年,中央政府加大了對房地產市場的調控力度,國N條紛紛出臺亮相,但這些措施并沒有抑制當年的房價上漲態(tài)勢,到了今年一季度,房價繼續(xù)保持較高的上漲幅度。據國家發(fā)改委報告分析,全國70個大中城市一季度房價平均漲幅為6%,而中心城市則保持更高速度,其中深圳同比上漲10.7%、長沙同比上漲10.1%、北京同比上漲9.9%、廣州同比上漲8.6%、成都同比上漲8.4%、福州同比上漲8.0%、廈門同比上漲7.7%。而一度被認為調控已經見效的上海市場,則在3月份出現量價齊升的局面,有人擔心上海樓市有可能進入新一輪上升通道。
再看投資越管越像搞比賽。
按照發(fā)改委的說法,今年一季度房地產投資出現反彈。去年,全國房地產開發(fā)投資同比增幅為21.8%,低于同期固定資產投資增速,并且處于近幾年來較低水平。而今年一季度房地產開發(fā)完成投資3543.78億元,增幅為26.9%,比去年一季度增加了6.7個百分點,同時高于同期城鎮(zhèn)固定資產投資增幅1.6個百分點。
而另有統(tǒng)計顯示,一季度房地產開發(fā)到位資金7125.49億元,同比增長26.3%,為完成投資的2倍。其中利用外資131.27億元,同比增長154.4%,并且外商直接投資占102.63億元,同比增長192.5%。外商投資大幅增長的情況表明,開發(fā)商融資的方式發(fā)生了變化,外資成為重要融資通道。
房價和投資方面出現的怪現象,其實說明房地產市場的供需矛盾依然突出。
當然,房價上漲的原因是復雜的。一般而言,股市持續(xù)火暴很可能導致樓市萎縮。但在A股指數連創(chuàng)紀錄的情況下,房價繼續(xù)高速上漲,則說明房地產市場需求依然旺盛。在國家一再出臺房地產調控政策,并改革住房制度的同時,房價持續(xù)上漲,則意味著投資者和消費者對房價的預期并沒有發(fā)生顯著變化。導致這一情況發(fā)生的原因在于通貨膨脹預期加劇。由于消費物價指數CPI連續(xù)處于較高位置,并可能在3月份達到3%的增幅,通貨膨脹壓力明顯加大。而中央銀行雖然在3月提高了利率,但央行遲緩的加息動作并沒有傳遞出抑制通脹的信號。在此政策環(huán)境下,利用住房進行保值增值,則成為一種明智的選擇。
而房地產投資之所以加速,就在于前期的房地產調控政策存在路向錯誤。我在此前的評論中曾寫道,由于政府在抑制住房需求的同時也抑制了供給,導致住房供給量不足,實際結果是維持了房價的繼續(xù)上漲。
一季度出現的房地產投資增速反彈,實際是對過去錯誤調控政策的修正。
最后說一說大戶型越少越不好賣。
在國家推出90平米戶型政策后,很多開發(fā)商揚言大戶型住房將供不應求,該類住房價格將大幅上漲。結果呢,這其實是一個“真實的謊言”。最近我到北京西四環(huán)附近的5家住房經紀公司咨詢市場情況,他們一致告訴我,與大戶型相比,同一地區(qū)小戶型住房的每平米價格要高于大戶型。原因很簡單,窮人多。大戶型住房的總價太高,能夠買得起的畢竟是少數。有錢人早已住上了豪宅,而買不起的,現在還是買不起。所以,大戶型住房越來越不好賣。
樓市出現的“三大怪”,反映了在流動性泛濫條件下的居民價格預期和市場的真實供求狀況。
如何破解房價難題,恐怕還得從金融政策入手。(劉杉)