4月17日，國家發(fā)改委發(fā)布《2007年一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況》分析報告，指出一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所加快，新建商品住房銷售價格上漲幅度持續(xù)在6.0%上下徘徊，但部分中心城市漲幅較快。報告顯示，去年增速明顯放緩的房地產(chǎn)開發(fā)投資有反彈跡象，“70/90”政策也遠(yuǎn)未落實(shí)。我們應(yīng)當(dāng)怎樣看待這些問題呢？
關(guān)于房地產(chǎn)投資反彈的根源，我認(rèn)為根子在于房地產(chǎn)行業(yè)暴利的內(nèi)在拉動，這也說明立足于戶型及房價漲幅控制的宏觀調(diào)控政策，沒有觸及我國房地產(chǎn)的根本。目前有一種說法，說我們的GDP還增長了10%，房地產(chǎn)投資增長26%很正常。這是對GDP項(xiàng)目構(gòu)成及其對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響缺乏分析的言論。
目前我國的房地產(chǎn)特別是住房需求的增長主要被各類投資和投機(jī)主導(dǎo)，消費(fèi)需求變成了一個抬高房價的借口。這種基于發(fā)橫財目的的房地產(chǎn)投資和投機(jī)活動，雖然可以促進(jìn)GDP在統(tǒng)計意義上的增加，但根本不能刺激消費(fèi)，反而極大地壓制居民在吃、穿、住、行等最基本的消費(fèi)需求，并給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高帶來了巨大的風(fēng)險和不確定性。
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不能成功的原因是什么？我認(rèn)為主要是調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)增加供給以控制房價的政策，在理論和邏輯上均存在問題。這是因?yàn)�，相對于龐大的住房存量，新建住房只是市場供給的很小部分！在大量房屋空置(包含已購房屋)，一些城市房屋供給總體上甚至已經(jīng)過剩的情況下，如果不抓住打擊住房投機(jī)這個關(guān)鍵，簡單地通過增加新建小戶型房屋的辦法，并不能抑制已經(jīng)失控的房地產(chǎn)投機(jī)活動，只會增加投機(jī)者更換投機(jī)籌碼的機(jī)會，更嚴(yán)重的是可能造成土地和建筑資源的巨大浪費(fèi)。
根據(jù)一季度新建商品住宅銷售面積大于竣工面積的情況，發(fā)改委得出了房屋空置率下降、市場需求旺盛、一些中心城市供需矛盾突出等值得商榷的結(jié)論。站在開發(fā)商的立場，不管你買房子是用來住的，還是用來出租經(jīng)營的，甚至是目前占絕對主流的用來囤積升值的，都屬于有效需求；站在社會角度，那些用來投資經(jīng)營和囤積升值的房屋，如果不能轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售到真正的居住者手里，他們的投資和投機(jī)將沒有任何社會意義。從這個角度看，住房投資和投機(jī)需求，都構(gòu)成房地產(chǎn)供給(決不是需求)的重要組成部分。
從房地產(chǎn)投資的資金來源看，銀行信貸和海外資金是重要的推動力量。發(fā)改委報告的數(shù)據(jù)說明，國有銀行在房地產(chǎn)信貸上缺乏投資、投機(jī)、消費(fèi)的基本區(qū)分，而一律以低首付消費(fèi)信貸優(yōu)惠利率放貸，導(dǎo)致投機(jī)者借消費(fèi)信貸之名大肆購房牟利，而這些資金又大部分被開發(fā)商轉(zhuǎn)化成為開發(fā)資金。外商房地產(chǎn)開發(fā)投資瘋狂增加的情況，說明外資已經(jīng)認(rèn)清了中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的投機(jī)性質(zhì)，他們希望在現(xiàn)有政策終了之前，趕上制度性大發(fā)橫財?shù)哪┌嘬嚒?/p>
下一步應(yīng)該怎么辦？我認(rèn)為還是應(yīng)從擴(kuò)大市場供給和抑制投資投機(jī)需求兩方面下手，促進(jìn)房價的理性回歸。從擴(kuò)大供給方面，要求地方各級政府放棄長期實(shí)行的土地拍賣供給模式，集中力量供給經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，將單位建房和個人集資合作建房納入政府經(jīng)濟(jì)適用房計劃，調(diào)動各類經(jīng)濟(jì)主體建房的積極性；從控制需求上，要嚴(yán)格住房消費(fèi)信貸發(fā)放以及實(shí)施針對住房投資、投機(jī)活動的綜合稅收政策，降低住房投資、投機(jī)的收益預(yù)期水平，發(fā)揮住房存量在房地產(chǎn)價格調(diào)節(jié)中的作用。(曹建海 作者為中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任）
