北京市統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示,一季度,北京現(xiàn)房銷售面積和期房銷售面積,分別比去年同期下降51.8%和28.6%,而房價(jià)仍然處于上漲軌道,漲幅比去年同期提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。
不難看出,北京房價(jià)正處于無量上升狀態(tài)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí),得不到交易量支持的價(jià)格存在內(nèi)在的調(diào)整要求,甚至可能轉(zhuǎn)勢。然而,現(xiàn)實(shí)情況并不讓人樂觀。其一,在銷售量下降的同時(shí),住宅施工面積和新開工面積也在下降,分別比去年同期下降9.2%和33%。其二,社會(huì)保障性住房供應(yīng)也在下降,北京一季度經(jīng)濟(jì)適用房施工面積和新開工面積,分別比去年同期下降34.8%和31.8%。
顯然,倘若住宅施工面積和新開工面積的下降趨勢持續(xù)下去,社會(huì)保障性住房供應(yīng)再跟不上,將促使投資和投機(jī)性購房者入市,對無交易量支持的房價(jià)產(chǎn)生助推力量,從而,加大房市調(diào)控難度。
盡管我國接連對房市出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策,房價(jià)依然逆勢上漲,除了需求和投機(jī)因素的推動(dòng),更大的一個(gè)因素在于,官商勾結(jié)造成了有效供給的不足,最常見的一個(gè)表現(xiàn)就是囤積居奇,制造并放大供不應(yīng)求的緊張局面。因此,最近,國家8部委聯(lián)手出擊重點(diǎn)打擊官商勾結(jié)。
但是,官商勾結(jié)非常難以根治,因?yàn)榇驌艄偕坦唇Y(jié)雖然由8部委主導(dǎo),最終還要由各級(jí)地方政府去實(shí)施,而各級(jí)政府恰是房市利益鏈條中一個(gè)最關(guān)鍵的主體。
所以,打擊官商勾結(jié)必須找到軟肋即官商勾結(jié)的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。官商之所以勾結(jié),主要在于兩者有共同的利益訴求,而哄抬房價(jià)恰是兩者實(shí)現(xiàn)利益最大化的共同途徑———這既是催生官商勾結(jié)的原因,也是房價(jià)非理性上漲的原因。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)人原理,人思考和行為都是目標(biāo)理性的,惟一試圖獲得的經(jīng)濟(jì)好處就是物質(zhì)性補(bǔ)償?shù)淖畲蠡。對于地方政府而言,房價(jià)上漲不僅能增加財(cái)政收入,房價(jià)上漲帶動(dòng)的GDP增長,在以GDP為核心考核官員政績的機(jī)制下,官員還能因此獲得更多的升遷機(jī)會(huì)。開發(fā)商看準(zhǔn)政府的這一軟肋,依附于政府共同謀求利益最大化,而兩者之間最大的一個(gè)利益聯(lián)結(jié)點(diǎn)就是土地增值。
為了追求自身利益最大化,地方政府總喜歡盡可能少地減少土地供應(yīng)量,以使單位面積土地產(chǎn)生更大的增值效應(yīng)。另一方面,地方政府在招商引資過程中,拼命壓低工業(yè)用地出讓價(jià)格,隨后再把這部分土地?fù)p失通過抬高住宅用地的價(jià)格彌補(bǔ)回來。這兩個(gè)因素決定了政府有抬高土地出讓價(jià)格的沖動(dòng)。
有了沖動(dòng),剩下的就是實(shí)施,而目前的制度設(shè)計(jì)最大限度地幫助地方政府實(shí)現(xiàn)了利益訴求。地方政府從農(nóng)民手中征用的土地,是以農(nóng)業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)給其補(bǔ)償?shù)模D(zhuǎn)手就以建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)將土地出讓給開發(fā)商,從中謀取了巨額差價(jià)。
開發(fā)商在拿到土地后,也盡可能地將其囤積起來,人為減少土地的有效供應(yīng)量,帶動(dòng)土地升值,隨后,再以增值后的土地價(jià)格計(jì)算成本,向購房者身上轉(zhuǎn)嫁。有些開發(fā)商手中土地升值的部分甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它為獲得使用權(quán)而付出的成本。由于地方政府也是土地囤積的受益者,并且,它自己也在這樣干,因此,它常常對開發(fā)商囤積土地的做法置之不理。這是囤積土地現(xiàn)象屢禁不止的根源。
問題在于,土地增值部分憑什么由地方政府和開發(fā)商分享?我國《土地管理法》規(guī)定,“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”。而我國《物權(quán)法》規(guī)定:“法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn),屬于國家所有即全民所有。”政府出讓的僅僅是土地的使用權(quán),并非所有權(quán),所有權(quán)依然在國家手中,那么,土地增值部門也理應(yīng)由全民共享。而現(xiàn)在國民不僅不是土地增值的受益者反而成為受害者,這是不公平的。
倘若能讓全體國民都能從土地增值中獲利,而不是聽任土地增值部分被地方政府和開發(fā)商壟斷,同時(shí),改變目前以GDP考核干部政績的做法,那么,無論是地方政府還是開發(fā)商,囤積土地的動(dòng)力將不復(fù)存在,官商勾結(jié)的聯(lián)結(jié)點(diǎn)也將基本消失。
因此,在房價(jià)迎著調(diào)控政策上漲的情況下,應(yīng)設(shè)計(jì)出新的制度,阻止地方政府和開發(fā)商從土地增值中謀取暴利,把土地增值款集中起來,專款專用,用土地增值部分對中低收入者進(jìn)行購房補(bǔ)償,同時(shí),嚴(yán)厲要求各級(jí)政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)量,如此,官商勾結(jié)的鏈條就很容易打破。(時(shí)寒冰)