□無論正規(guī)渠道的外資,還是境內外熱錢,主要在高端產(chǎn)品市場活動,這部分市場已是嚴重過剩,或者說是嚴重脫離我們作為發(fā)展中國家的國情,應當在一段時期內限制發(fā)展。
□下一輪土地利用總體規(guī)劃編制,還有城市規(guī)劃,可考慮給城市的發(fā)展劃圈、設限。
□房地產(chǎn)投機猖獗,與保有環(huán)節(jié)不征稅有關。征物業(yè)稅,需統(tǒng)一登記、統(tǒng)一評估稅基。
□房地產(chǎn)業(yè)的問題,只是整個經(jīng)濟機體患病的一個表癥,而非病源。解決問題,固然需要應急性的對癥下藥,但更需要長遠性的辯證施治。
外資和熱錢大舉進入中國房地產(chǎn)市場
目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%~80%直接或間接來源于銀行,而國外開發(fā)資金中銀行資金一般只占20%。近些年中央的系列調控措施,收緊了房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈,迫使開發(fā)商把目光轉向資本市場和海外市場。直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金(公募、私募)、發(fā)債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等,五花八門,日益多元化了。
一時間,上市成為潮流。例如,2004年至2005年直接上市的房地產(chǎn)企業(yè)有:合生地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、萬科、華發(fā)、世茂房產(chǎn)、華潤置地、北辰實業(yè)等。直接上市要求企業(yè)實力強,上市后成為公眾公司,要信息公開、財務透明,許多企業(yè)做不到,因而選擇借殼上市。例如至2006年上半年,有浙江新湖、北京萬通、廣東粵泰、上海浦慶、中信地產(chǎn)、國美集團、天津萬順等已經(jīng)或謀求借殼上市,還有多家上市公司愿意借殼給房企。
一些不能上市或不愿上市的房企,乃至一些已經(jīng)上市的,還努力尋求其他融資渠道。例如,房地產(chǎn)投資信托基金長足發(fā)展,2004年籌集資金110億元,比2003年增長近一倍,2005年上半年融資64億元,2005年底更有人預言,今后幾年將有1600億美元的房地產(chǎn)投資信托基金上市;私募基金也暗流涌動,首創(chuàng)、萬通、華遠等都在積極運作;萬科于2005年中與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司簽約組建了合資公司;中海地產(chǎn)于2005年向境外發(fā)行了3億美元債券(7年期),等等。
更為引人關注的是,正當中央加強對房地產(chǎn)業(yè)調控的時候,外資改變了長期以來的觀望等待、猶豫不決的態(tài)度,開始大舉進軍中國內地的房地產(chǎn)市場。近年來進入的外資機構有:摩根斯坦利、高盛、麥格理(澳)、瑞銀、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思達(美)、RREEF(德)、華平投資(美)、DIFA(德)、軟銀亞洲(日)、凱雷投資、凱德置地(新)等,均為國際頂級公司。
他們進入的方式,一是直接收購地產(chǎn)物業(yè)。如大摩2005年4月出資4億收購富力集團在北京的一座寫字樓,6月出資8.5億收購上海廣場4萬平米商業(yè)用房,9月又出資9000萬美元收購上海世貿大廈,32億收購上海明天廣場;麥格理2005年7月出資38億收購杭州等9城市的購物中心,8億元收購上海新茂大廈,9月又以4億收購上海城市酒店公寓;高盛8.9億元購入上海百騰大廈;DIFA2005年8月7.2億收購上海華獅中心。二是入股或合資。如華平投資與陽光100、富力地產(chǎn)、浙江綠城、北京融科開展合作,累計出資10億美元;美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結成戰(zhàn)略合作伙伴關系;瑞星思達與中信合資投資山東地產(chǎn)項目。商務部數(shù)據(jù),2005年房地產(chǎn)業(yè)外資合作項目2119項,合同金額194億美元,當年實際利用54.18億美元。三是注資。如RREEF向珠!爸兄樯铣恰弊≌椖孔⑷2.25億美元;軟銀亞洲和凱雷投資聯(lián)合向順馳注資4500萬美元;麥格理、花旗等也都在尋找好項目投資。四是獨資。如凱德置地在北京設立開發(fā)企業(yè),2005年上半年投資達78億人民幣。五是進入中國的外資銀行開展房貸業(yè)務。如東亞銀行北京分行2005年業(yè)務量中,房貸已占30%;永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業(yè)務;ㄆ煦y行也于2006年開始介入房貸。
進入2007年,外資大舉進入中國房地產(chǎn)的趨勢仍在繼續(xù),并未停止。
除了投資機構,海外游資即熱錢也紛紛涌入。熱錢主要是賭人民幣升值,從各種渠道入境后,相當數(shù)量進入房地產(chǎn)市場,謀求雙重套利。熱錢到底有多少,難以徹底搞清,是筆糊涂賬。但大數(shù)還可以估算。據(jù)有關研究,熱錢大量涌入始自2003年,當年的數(shù)字,有說380億美元,有說750億美元;2004年有說600億美元,有說700億美元,有說800億美元,發(fā)改委估算是1000億美元,最高的估算是1132億美元;2005年,看到的數(shù)據(jù)是400億美元;2006年上半年的數(shù)據(jù),所見為232億美元。幾年下來累計,低的估算約1300億美元,高估算為2000至3000億美元。至去年下半年以前,股市冷清,熱錢主要進入房地產(chǎn)。據(jù)建設部有關研究,2004年海外熱錢投入中國房市至少700億美元。熱錢屬短期投機性質,很少進入實業(yè),主要是買房賣房,大進大出。據(jù)有人研究,上海市2004年商品住宅銷售額2000億元,其中海外熱錢購買占33%(央行金融司的調查為23.2%),2005年一季度進一步達40%甚至更高。2006年下半年后,股市升溫,許多熱錢又從房市轉入股市。
據(jù)國家外匯管理局2005年底發(fā)布,外資在中國房地產(chǎn)市場中的比重占15%。我理解,這里既包括正規(guī)的招商引資,也包括熱錢。
外資為何大舉進入中國房市
中央對房地產(chǎn)的調控緊鑼密鼓,外資卻大舉進入,為什么?查閱有關資料,主要有兩方面原因。第一,對于國外許多大企業(yè)、大財團來說,他們過去對中國房地產(chǎn)市場的不規(guī)范和政策的不完善,存畏懼之心,吃不準這里的水到底有多深,不敢貿然進入。中央加強宏觀調控,對他們是個好消息。他們感到政策逐步完善,市場逐步透明、規(guī)范,自信憑借雄厚的實力,可以大顯身手,與中國的企業(yè)競爭了。大企業(yè)一般都有長線的打算,他們看好中國的未來發(fā)展孕育著無限商機。瑞星思達的董事長約翰·珀佰特說:“調控政策使中國房地產(chǎn)市場風險降低,現(xiàn)在是投資的最佳時候”。他還說:“投資者的安全感是很重要的,首先保證不要虧錢,其次才考慮賺多賺少。合理的政策是為了市場更加規(guī)范,這正是戰(zhàn)略投資者最看重的”。RREEF的亞太區(qū)主管卡爾·魯?shù)婪蛘f:“宏觀調控是個好信號,中國的房地產(chǎn)發(fā)展不再像過去那樣,基于不穩(wěn)定、不可控的因素,而更多是基于中國的經(jīng)濟快速發(fā)展,以及人均收入增長基礎上的需求上升!彼麄兊脑,頗具代表性。
第二,資本的本性是逐利,盡管大企業(yè)重視長線,但眼下中國房地產(chǎn)的高利潤,也對他們頗具吸引力。事實上,近年進入中國地產(chǎn)業(yè)的外資大都大發(fā)利市。例如RREEF投資珠海項目,對基金客戶承諾的回報為18%,華平對其在中國地產(chǎn)市場的投資回報預期為25%以上,這在國外是難以想象的。瑞星思達進入中國以后胃口也吊高了,表示8%以下的回報不予考慮。至于熱錢就更不用說了,本性就是投機,面對這個暴利的行業(yè),自然要紛紛上演“驚險的一跳”,急忙分享盛宴。
中國的房子利潤有多大?報載福州的個案調查是60%以上,廣西的個案調查為100%或更高。福州的調查是靜態(tài)計算,廣西的調查考慮了資金周轉因素,可能更符合實際。近日網(wǎng)上有好事者,自稱是根據(jù)官方數(shù)據(jù)作了一個測算:2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1.75萬億元,消費者全年購房總支付7.246萬億元,據(jù)此算出全國房地產(chǎn)商的毛利潤(未剔除稅收和財務成本)為5.496萬億元,毛利潤為開發(fā)投資的3.14倍。當年10月底,全國還有12.24億平米房子空置未賣,按每平米2000元成本計,占壓資金2.448萬億。空置房和占壓的資金是多年累積下來的,而一年賣房的毛利就可將多年的占壓資金收回,還有3萬億的毛利,支付稅收和財務成本之后,仍是綽綽有余。這個測算雖然粗糙,但大體上可以說明問題。暴利使開發(fā)商們有底氣,即使房子賣不出去,也不怕,可以撐很長一段時間。這樣的盈利水平,怎么可能不引起外資和境外熱錢的垂涎?
外資和熱錢流入中國房地產(chǎn)業(yè)利弊分析
外資和境外熱錢大舉進軍中國房地產(chǎn)業(yè),利弊如何?國外大企業(yè)管理規(guī)范,一般也愿意遵守投資國的政策、法律;與國內企業(yè)合并或注資,也比較慎重地選擇信譽好,規(guī)模大的企業(yè);合作或注資后,也會要求中方合作伙伴改善治理結構,規(guī)范自身行為;中國企業(yè)上市或引進外資,改善資金構成,不再單純依賴銀行。這些,都有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
但是大企業(yè)的進入,主要集中于高端市場,如高檔住宅、甲級寫字樓和其他豪華商業(yè)地產(chǎn)。一方面進一步推動了地產(chǎn)價格上漲,另一方面買了或建了以后,大部分還要出手,不僅不能改變反而會加劇中國房地產(chǎn)市場供應的不合理結構。還會產(chǎn)生擠出效應,上海、北京和其他中心城市的國內房企,不少被迫向內地二、三線城市發(fā)展,把內地的房價也抬了起來了。總之,外資的進入,可謂利弊參半。
至于游資,更是有百害而無一利了。熱錢短期套利的特性,決定了其大多涌入中高檔住宅市場。這一輪調控之前,上海、北京等的中高檔房地產(chǎn)市場,主要是國內熱錢如溫州炒房團、山西煤老板炒房團之類興風作浪,炒買炒賣之間,不斷推高房價。調控之后,部分國內熱錢轉戰(zhàn)內地或其他產(chǎn)業(yè),但境外熱錢卻跟進來了,大大增加了中高端市場的購買力,以更大的手筆呼風喚雨、推波助瀾,房價自然越來越高。有買房的就有為其建房的,任志強說他不為窮人建房,只為富人建房,其實是來自于他真實的市場感受。中高檔住宅暴利多多,誰還為老百姓建低檔房呢?普通住宅供不應求,價格也就眼看著一天天高起來,高到老百姓無法承受,自然就是民怨沸騰。據(jù)零點公司2006年調查,太原商品房的購買者中80%是非本市居民,北京、大連是60%,鄭州是55%,該調查據(jù)此判斷,我國的房地產(chǎn)業(yè)基本上是被投機資金操縱了。
短期套利的資金,往往是打一槍換一個地方,來得快去得也快。今天房市好,蜂擁而入;明天股市熱,又作鳥獸散。聚散之間,留下無窮的后患。假使有一天,房地產(chǎn)業(yè)內的境內熱錢加境外熱錢全部撤出,留下那么多高檔住宅,誰來居住誰來消費呢?恐怕就會出現(xiàn)當年海南、北海的局面。境內的熱錢,還算“肉爛在鍋里”,境外的熱錢則更難以控制,中國不是它們的家,遲早是要走的。它們主要目的是賭人民幣升值,暫時寄宿在房市、股市,順便撈一把,將來一旦在匯市得手,連本帶利都要撤出。而且熱錢極其敏感,稍有風吹草動,就會立即反應,來去無蹤。例如,有觀察者發(fā)現(xiàn)2006年上半年約有240億美元熱錢突然撤離中國。其時國內股市升溫,房市依然火爆,熱錢為什么會撤離中國,令經(jīng)濟學家不明就里,疑惑重重。有的解釋,人民幣匯改進程未達國際炒家的預期;有的說,加強稅收監(jiān)管等調控措施,使房市利潤縮水;有的說,外管局加強了對進入房地產(chǎn)市場的外匯的管理;也有的認為世界其他地方有更好的套利機會?傊S多因素都可影響熱錢的進退,F(xiàn)在搞不清楚的是,在中國房地產(chǎn)市場中,內外熱錢的總量到底有多少?因而難以判斷境外熱錢在其中的比重,也就很難就其對房地產(chǎn)價格走勢的影響,作出定量分析。
對外資的進入需作必要的限制
目前,外資特別是境外熱錢進入中國房地產(chǎn)市場問題,已引起重視。各有關方面已經(jīng)或準備出臺相應的措施,各路專家學者也提出一些建議。這些措施或建議,有外匯管理方面的,有投資管理方面的,有房地產(chǎn)管理方面的,有稅收管理方面的;有針對外資的,有針對熱錢的;有針對開發(fā)環(huán)節(jié)的,有針對銷售環(huán)節(jié)的。效果如何,都有待實踐檢驗。從應對思路來看,還是存在不同:有的主張對外資內資一視同仁,主要采取經(jīng)濟手段,規(guī)范市場秩序;有的主張經(jīng)濟手段之外,也要有適當?shù)男姓侄,對外資的進入作必要的限制。我個人是傾向于后一種主張的,認為在現(xiàn)有的措施和建議之外,還可考慮:
第一,無論正規(guī)渠道的外資,還是境內外熱錢,主要在高端產(chǎn)品市場活動,這部分市場已是嚴重過剩,或者說是嚴重脫離我們作為發(fā)展中國家的國情,應當在一段時期內限制發(fā)展。土地利用規(guī)劃和計劃,應收緊對高檔地產(chǎn)物業(yè)的土地供應,甚至可在一段時間內停止供地;投資管理應停止這類項目的立項審批,或上收審批權限;建設部門不發(fā)建筑許可;建成了,工商部門不予登記,等等。這件事真做起來,難點在地方政府。土地批次征收以后,地方政府可以說是想怎么用就能怎么用。冠冕堂皇的理由總是能找到的:改善投資環(huán)境啦,發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)啦,提升人民生活品質啦,與國際接軌啦,最后總能與科學發(fā)展觀掛上。由于事關投資、國土、規(guī)劃、建設、工商等多部門,單靠一家是管不住的。需要中央發(fā)指示,國務院下命令。
第二,下一輪土地利用總體規(guī)劃編制,還有城市規(guī)劃,可考慮給城市的發(fā)展劃圈、設限,F(xiàn)在的情況,如中科院最近一份研究報告所反映的,政府辦公區(qū)、大學城、娛樂城等等,建到離城區(qū)幾十公里以外的地方,大興土木,大搞房地產(chǎn),逐步形成新的豪華城區(qū),使城市外延擴展,失去控制。劃圈、設限,國外如美國等有成熟的經(jīng)驗,國內也有成功的做法,可以參照。
第三,房地產(chǎn)投機猖獗,與保有環(huán)節(jié)不征稅有關。征物業(yè)稅,需統(tǒng)一登記、統(tǒng)一評估稅基。但現(xiàn)在的體制是分割登記,評估也不統(tǒng)一。物權法已經(jīng)出臺,方向已經(jīng)明確,可以考慮進一步推動改革。建議將國土部門的土地登記和建設部門的房產(chǎn)登記都拉出來,包括林業(yè)部門的登記等,成立獨立的登記機關,并進一步整合中介評估行業(yè)。如果部門分割一時解決不了,可考慮退而求其次,先出臺土地財產(chǎn)保有稅。出臺的同時,需要對土地取得環(huán)節(jié)的稅費加以清理、歸并、精簡。
除此之外,還有更深層次的問題需要研究:境外熱錢涌入,與人民幣升值預期有關;人民幣升值預期,與貿易順差大有關;貿易順差大,與國內消費不足有關,也與引進外資有關(出口額的60%為三資企業(yè)出口);國內消費不足,又與分配政策和社會政策(醫(yī)療、教育、社保、就業(yè))有關,等等。在熱錢涌入,貿易順差大,消費需求不足和引進外資的共同作用下,外匯儲備過大、貨幣流動性過高,這是導致房地產(chǎn)熱(包括股市熱和其他許多問題)的宏觀經(jīng)濟背景。房地產(chǎn)業(yè)的問題,只是整個經(jīng)濟機體患病的一個表癥,而非病源。解決問題,固然需要應急性的對癥下藥,但更需要長遠性的辨證施治,F(xiàn)在,分配政策和社會政策正在調整,抓住了關鍵并開始見效。下一步不可回避的另一個關鍵是,應按照中央關于科學發(fā)展、和諧發(fā)展的要求,對引進外資政策進行梳理、反思。改革開放近30年,外資的利弊已經(jīng)看得很清楚了,應當趨利避害,明確哪些可以大力引進,哪些應當限制引進,哪些堅決不能引進。(作者:黃小虎 單位:中國土地學會)