近兩年,上海房地產(chǎn)市場的動向似乎成了全國的“風(fēng)向標(biāo)”。近日,兩則有關(guān)上海房地產(chǎn)市場的消息格外引人注目。一則消息說,上海房貸罰息利率全線上調(diào),房貸的逾期罰息已由過去按日萬分之2.1計收,改為如今按借款合同載明的貸款執(zhí)行利率上加收30%—50%,罰息上調(diào)的原因是,房貸壞賬逼近1%,比去年初增加了0.37個百分點(diǎn),銀行對房貸壞賬的管控越來越嚴(yán)。另一則消息是,上海新房價格止跌后再升,比去年同期上漲3.6%,而且今年一季度上海新房的總成交量為461.7萬平方米,比去年同期增長11%。業(yè)內(nèi)人士得出結(jié)論,從成交表現(xiàn)來看,銀行的微幅升息并未對上海新房市場產(chǎn)生影響。
如果不是因為兩則消息均出自上海,可能人們不會把他們聯(lián)系在一起, 如果再與兩年前“國八條”的重點(diǎn)調(diào)控地區(qū),以及今年初美國房貸危機(jī)聯(lián)系在一起,上述兩則消息的深層次東西令人深思。對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控搞了兩年多,其間不乏比較強(qiáng)硬的手段,可市場“紅火”的局面并未改觀,當(dāng)然,從某種角度講,說明我們調(diào)控的力度把握得比較好,沒有影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,但房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是否已經(jīng)達(dá)到政策設(shè)計者的要求,是否已經(jīng)令老百姓滿意,是否已經(jīng)“警報”消除?答案不言而喻。
房地產(chǎn)的問題錯綜復(fù)雜,調(diào)控難度確實很高,一定程度上是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府干預(yù)市場的典范。我們這兩年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,實事求是地講,效果是不令人滿意的,可以說,調(diào)控都快成眾矢之的了。房地產(chǎn)商肯定是有怨恨的,因為這是斷他們的“財路”。銀行也在抱怨,因為存貸差那么大,好一點(diǎn)的領(lǐng)域基本上都具備自我發(fā)展能力,不用借錢搞建設(shè),就指望房地產(chǎn)這一高回報行業(yè)賺點(diǎn)利息,還要他們把緊“銀根”。老百姓更有怨氣,好不容易漲了點(diǎn)工資,到頭來一看房價,還是趕不上。干預(yù)者自己滿意嗎?非也,因為市場表現(xiàn)實實在在地擰著自己干,你讓它落、它偏漲,你讓它冷、它偏熱,太不給面子了。
從理論上講,任何政策的出臺,肯定都會對某一方面形成利好,因而受其偏好。然而時至今日,對房地產(chǎn)的調(diào)控卻是哪頭都沒落好,究竟原因何在?現(xiàn)在是時候坐下來靜心反思一下,我們現(xiàn)行的調(diào)控思路是不是符合市場規(guī)律,是不是符合客觀現(xiàn)實?理清思路的時候,兩個客觀現(xiàn)實不應(yīng)忽略。一是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速是客觀的,農(nóng)民轉(zhuǎn)換身份成為市民是一種不可逆的潮流;二是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)由滿足溫飽的基本型向改善住行的享受型升級是客觀的,城鎮(zhèn)人均住宅面積快速擴(kuò)大是一種不可逆的潮流。
筆者認(rèn)為,基于這兩個客觀現(xiàn)實,我們現(xiàn)行的調(diào)控思路是需要調(diào)整的。理論上講,政府干預(yù)市場,不是供給端就是消費(fèi)端,價格只是供求關(guān)系的一種反映。從歷史傳承的角度看,我們是習(xí)慣調(diào)控消費(fèi)端的,計劃經(jīng)濟(jì)時代“短缺”是一種常態(tài),沒辦法大幅增加供給的情況下,只能是壓抑消費(fèi)了,其結(jié)果是大家都不滿意,F(xiàn)在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也有類似之處,受“地根”的制約,供給很難有大的作為,因而只能轉(zhuǎn)向需求方“開刀”,即使想對供給方有些動作,也只能是硬壓強(qiáng)打,對增加供給卻無大的作用。歸結(jié)到底,如果把住房作為一種商品,在現(xiàn)實狀態(tài)下,調(diào)控很可能是失效的。轉(zhuǎn)換思路,不把住房作為商品行不行?福利住房制度搞了多年,結(jié)果是矛盾重重,弊案連連,也行不通。
結(jié)合這兩種形態(tài),可能才是中國解決住房問題的最終出路,部分商品化,部分福利化。商品化的住房,按市場規(guī)律辦事,物以稀為貴,該是什么價就是什么價。福利化的住房,是公益性的,要用于保障社會的和諧、穩(wěn)定, 由國家掌控,只租不售,只;静槐O硎。如此,是否有可能達(dá)到這樣的效果,即商品化住房可以為福利化住房提供建設(shè)資金的來源,福利化住房可以部分緩解商品化住房的需求,既體現(xiàn)市場原則,也體現(xiàn)社會主義制度的優(yōu)越性。(林羊)