編者按:房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為關(guān)注度最高的民生話題之一,有關(guān)舉措的一舉一動(dòng)都能引起陣陣風(fēng)波。近日,全國(guó)人大常委會(huì)委員、民盟中央經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展委員會(huì)主任鄭功成對(duì)保障低收入群體住房問(wèn)題提出建議,呼吁重新確立政府在公共房屋、商品房屋、單位住房福利三大體系中的職責(zé)。 昨日,南京學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士郝偉先生致函江南時(shí)報(bào),闡明了他對(duì)當(dāng)下房?jī)r(jià)“虛飄”的見(jiàn)解,從六個(gè)方面為房?jī)r(jià)虛飄開(kāi)出“診斷書(shū)”。本報(bào)也希望他的“一家之見(jiàn)”,能引起廣大讀者的共鳴,同時(shí),也希望讀者對(duì)這一問(wèn)題發(fā)表看法。
當(dāng)下,房?jī)r(jià)居高不下是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的一種普遍現(xiàn)象尤其是2006年以來(lái)我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)一路飆升這種房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際價(jià)值的嚴(yán)重脫離,形成了房?jī)r(jià)的虛飄。有關(guān)房?jī)r(jià)的談?wù)撘呀?jīng)舉不勝舉,人們對(duì)房?jī)r(jià)的飆升也是眾說(shuō)紛紜。結(jié)合實(shí)際情況,我認(rèn)為房?jī)r(jià)虛飄的因素主要有以下六個(gè)方面:
供求失衡是房?jī)r(jià)虛飄的首要因素。房改以來(lái),住房市場(chǎng)隨之啟動(dòng),房屋需求的快速增長(zhǎng)一定程度上拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。這種快速增長(zhǎng)的拉動(dòng)力主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1.4億農(nóng)民工涌入城市需要落戶下來(lái),小康社會(huì)要求我們的住房面積有所改變,高技術(shù)、高知識(shí)分子階層的工作需要,來(lái)城市或留在城市后由于他們收入高是最有力的購(gòu)買大軍?傊,對(duì)房屋的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋的供給造成供需結(jié)構(gòu)的不均衡,以至于形成需求拉動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲。
產(chǎn)業(yè)誤區(qū)是形成房?jī)r(jià)“虛飄”的第二大因素。一提到產(chǎn)業(yè),最根本的目標(biāo)是在資源稀缺的情況下運(yùn)用市場(chǎng)手段實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。政府視房地產(chǎn)行業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎,地方政府把土地的拍賣收入作為財(cái)政收入的必不可少的部分。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又把它看作是聚寶盆,這種“以地生財(cái)”的思想嚴(yán)重歪曲了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的性質(zhì),不管房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展,但是其準(zhǔn)公共產(chǎn)的性質(zhì)沒(méi)有改變(筆者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品),從土地的所有權(quán)來(lái)看,土地屬于國(guó)家或集體所有制,從所有權(quán)上是公共物品。土地被開(kāi)發(fā)成房屋以后,買房的人入住有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定,具有正當(dāng)?shù)耐獠啃。土地的招?biāo)與拍賣是公共物品的高效運(yùn)作,但是在拍賣的過(guò)程中社會(huì)效用降低(或減少),房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)及個(gè)人房產(chǎn)的購(gòu)置具有私人產(chǎn)品的性質(zhì),因此房產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有考慮社會(huì)效用的最大化,產(chǎn)業(yè)誤區(qū)是形成房?jī)r(jià)“虛飄”的第二大因素。
房?jī)r(jià)與土地價(jià)格的螺旋式上升是房?jī)r(jià)“虛飄”的第三大因素。2007年4月29日,在南京舉行的江蘇省土地資源研究中心2007年度首次土地市場(chǎng)論壇上,南京師范大學(xué)土地管理系主任黃克龍教授認(rèn)為:“增加土地供應(yīng)不能抑制房?jī)r(jià)”、“土地價(jià)格是由房?jī)r(jià)決定的!崩缟虾5哪暇┞、南京的新街口等由于地理位置優(yōu)越房?jī)r(jià)一路領(lǐng)航,地價(jià)因房?jī)r(jià)的一路攀升,因而也大幅提高。而泛商業(yè)區(qū)的地價(jià)房?jī)r(jià)上升,它們的行情也一路看好。泛商業(yè)區(qū)的房?jī)r(jià)上漲,地價(jià)在招標(biāo)過(guò)程中也大幅上升進(jìn)一步促進(jìn)了商業(yè)區(qū)的地位與房?jī)r(jià),這種惡性循環(huán)形成房?jī)r(jià)上升的怪圈,在解決這類問(wèn)題時(shí)南京的做法是值得稱贊的,在河西、江寧、浦口、仙林規(guī)劃了四個(gè)核心居住區(qū),有效緩解了房?jī)r(jià)的“虛飄”。
開(kāi)發(fā)商的敗德行為是房?jī)r(jià)“虛飄”的第四個(gè)因素。開(kāi)發(fā)商為了追求更大的利潤(rùn),利用信息不對(duì)稱,采取各種各樣的手段來(lái)炒作,以夸大該地區(qū)的比較優(yōu)勢(shì),如“學(xué)區(qū)房”,商業(yè)區(qū)的“黃金地段”,“絕版”等來(lái)夸大其功能,利用《通知》囤積房源,惡炒地價(jià)、房?jī)r(jià),進(jìn)而誤導(dǎo)消費(fèi)者。還有就是利用金錢(qián)購(gòu)買專家學(xué)者,讓專家學(xué)者為其吶喊搖旗。
供給結(jié)構(gòu)失調(diào)增加了房?jī)r(jià)過(guò)高的呼聲。別墅、豪華住宅、大戶型住宅所占比重較大、小戶型偏少是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。以泉州為例,經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅投資的2.5%,如此少的小戶型難以適應(yīng)低收入群體的需要。北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)劉偉教授廣州開(kāi)講稱:弱勢(shì)群體是不可能買得起房的。這些買不起房的弱勢(shì)群體有沒(méi)有合適(成熟)的租房市場(chǎng)?因此,他們被迫去買房,這不僅增大了房產(chǎn)的需求,也增加了他們的呼聲。
“熱錢(qián)”的進(jìn)入助推了房?jī)r(jià)的“虛飄”。熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)已是不爭(zhēng)的事實(shí),特別是近幾年“熱錢(qián)”近似于幾何級(jí)的增長(zhǎng),不僅滲入到房地產(chǎn)業(yè),還進(jìn)入到股市、期貨等其他行業(yè)。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊剛在接受央視采訪時(shí)也坦言“熱錢(qián)”已進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所占的比例到底有多少呢?專家學(xué)者普遍認(rèn)為占12%左右。(郝偉 南京學(xué)者,經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)