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國六條出臺一年房價(jià)漲勢依舊 政府應(yīng)當(dāng)最大房東
2007年05月17日 14:11 來源:北京商報(bào)


    4月2日,據(jù)建設(shè)部住宅和房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠披露,目前中國房價(jià)漲幅回落的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固,特別是一些中心城市,房價(jià)上漲的壓力仍然較大,2007年房地產(chǎn)調(diào)控將注重解決政策執(zhí)行力問題,重點(diǎn)是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加有效供給,同時(shí)將解決低收入家庭住房問題納入政府工作目標(biāo)。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  歷史進(jìn)入公元2007年5月17日,在“國六條”出臺整一年之后,房價(jià)漲勢依舊、經(jīng)濟(jì)適用房排隊(duì)景象依然壯觀、廉租房也還是居者的期待。

  在對“國六條”調(diào)控效果的不一評價(jià)下,各界開始重新思考調(diào)控的是與否,而學(xué)者們再次沖在了新一輪思考的前線。

  調(diào)控方向

  “有其屋”還是“有屋住”

  “我沒有責(zé)任替窮人蓋房子,房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房!比A遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)一直在堅(jiān)持開發(fā)商只為富人建房的理論,招來無數(shù)罵聲。從“新舊國八條”再到“國六條”,抑制房價(jià)過快增長,都是政府的目標(biāo)和老百姓的期望。至今還有很多人抱著“安居夢”等房價(jià)下降。

  “這就像孫悟空借了假芭蕉扇一樣,房價(jià)反而越來越高。”在國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長劉福垣看來,任志強(qiáng)說了句真話。劉福垣認(rèn)為,在“居者有其屋”空想口號的誤導(dǎo)下,銀行給不應(yīng)該買住宅的人貸款,擴(kuò)大了不該擴(kuò)大的購買需求,這是目前我國住宅價(jià)格不正常的首要原因。而住宅的售價(jià)越高,租價(jià)也就越高;而租價(jià)越高,逼迫更多不該買住宅的人貸款買住宅,使住宅價(jià)格更高。

  目前,我國城市居民住房自有比例超過80%,而即使在發(fā)達(dá)國家,居民住房自有率也僅為50%左右。例如,美國的住房自有率為65.5%,瑞典為42%。

  在劉福垣看來,租房是消費(fèi)行為、謀生行為;買房是投資行為、樂生行為。正常的勞動力在生產(chǎn)狀態(tài)下,只獲得勞動力價(jià)格的工資勞動者,是沒有錢買房子的。只有收入中包含了一定剩余價(jià)值的、靠腦袋賺錢的勞動者才有可能買房子。

  “‘居者有其屋’不是我們的口號!眲⒏Tㄗh倡導(dǎo)宜租則租、宜購則購、實(shí)事求是、量力而行的住宅消費(fèi)模式,讓“居者有屋住”。

  最低保障

  政府應(yīng)充當(dāng)最大“房東”

  每逢新的經(jīng)濟(jì)適用房放號之日,放號現(xiàn)場的排隊(duì)大軍都甚為壯觀。而早在放號前的數(shù)天甚至數(shù)月,放號現(xiàn)場就開始排起了長龍。住帳篷死守、雇人排隊(duì)……購房者可謂費(fèi)盡心思。

  1998年,國務(wù)院出臺了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理辦法》,以期建立一個(gè)以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系。截至2006年底,北京市經(jīng)濟(jì)適用房已建成2900萬平方米,為19萬戶家庭解決了住房問題。

  隨著時(shí)間的推移,“經(jīng)濟(jì)適用房竟達(dá)二三百平方米”、“開著名車住經(jīng)濟(jì)適用房”等現(xiàn)象的出現(xiàn),關(guān)于“經(jīng)濟(jì)適用房給誰住”的質(zhì)疑聲不斷高漲。早在2006年8月就曾有消息稱,建設(shè)部的一位官員表示經(jīng)濟(jì)適用房以租代售是未來的發(fā)展方向。而于2006年9月30日公示的“北京住房建設(shè)規(guī)劃”(2006年-2010年)表示,經(jīng)濟(jì)適用房將探索建立取消直接上市,而是由政府回購,避免一些人用其牟利。

  “經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該取消!”電話的那端,著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾的聲音格外堅(jiān)定。此前,他已曾多次在公共場合提出類似的觀點(diǎn)。“經(jīng)濟(jì)適用房是照顧中低收入人購買的,但實(shí)際上低收入人買不起房,因此所謂的經(jīng)濟(jì)適用房照顧了中高收入者。”

  茅于軾反問,如果買不起房就先租房住,為什么要買房呢?政府有什么義務(wù)、拿什么東西來幫他們置業(yè)呢?“說白了,經(jīng)濟(jì)適用房就是政府拿大家繳的稅收來幫助中高收入人置業(yè)!”

  劉福垣也支持發(fā)展廉租房,他希望“政府充當(dāng)中國最大的房東”。

  擴(kuò)大供給

  二手房稅收過重影響流通

  房價(jià)上漲過快和空置率過高,這看似互相矛盾的兩種現(xiàn)象在我們的一些城市中卻共同存在著。央行5月10日發(fā)布的貨幣政策報(bào)告,截至3月底,全國商品住宅空置面積為6900萬平方米。

  “市場中出現(xiàn)的問題最好用市場的辦法解決,讓房子這個(gè)商品以最大的可能性流通起來。一旦二手房市場建立起來,大量的二手房、舊房就可以上市交易,從而增加市場上房屋的供應(yīng)量,上漲過快的房價(jià)會得到一定程度的抑制!盨OHO中國有限公司董事長潘石屹在博客上如是說。

  國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所研究員廖英敏分析,二手房市場作為房地產(chǎn)三級市場,對房地產(chǎn)二級市場價(jià)格也就是新房房價(jià)具有分擔(dān)作用。一個(gè)比較完善的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是新房市場、二手房市場、房屋租賃市場發(fā)展比較均衡的市場。由于目前購房者選擇住房的途徑較少,需求全釋放在了新房市場,客觀上造成了房價(jià)的上漲。

  廖英敏認(rèn)為,二手房市場稅收過重,影響了房屋再次流通。國家去年出臺的一系列關(guān)于二手房的財(cái)稅政策,沒有區(qū)分房地產(chǎn)市場的投機(jī)、投資與自住的需求,忽視了二手房市場作為大多數(shù)中低收入者主要購房渠道的作用!瓣P(guān)于二手房的稅收政策應(yīng)更加細(xì)化,區(qū)別對待,避免打擊面過寬!

  鏈家地產(chǎn)市場研發(fā)中心主任王志偉給出了相對具體的建議:首先,要了解閑置房的存量,增加閑置房的持有成本,比如按照一定的比例征收資源浪費(fèi)稅。其次,可以適當(dāng)放寬稅費(fèi)征收的范圍,比如對于商品房購買時(shí)間已經(jīng)滿5年,但產(chǎn)權(quán)證或完稅憑證未滿5年的,可以免除征收。

  居民收入

  貧富差距“主導(dǎo)”房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)?

  對房價(jià)虛高,茅于軾有他獨(dú)特的理解。在他看來,房地產(chǎn)商作為供給方,總是想方設(shè)法提高價(jià)格,這并不奇怪。買方也會盡量壓價(jià)。現(xiàn)在房價(jià)高是買方的人愿意而且有錢出高價(jià),正是他們抬高了房價(jià)。

  是什么原因使得那么多的人愿意出高價(jià)買房?茅于軾認(rèn)為答案在我國收入分配的特點(diǎn)上,即財(cái)富集中在少數(shù)人手里。我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶,普通的低檔房蓋得很少,這正是與我國財(cái)富分配中貧富懸殊有關(guān)。房地產(chǎn)市場反映了收入分配的狀況,不改變收入分配,房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)同樣改變不了。

  在中國社科院近日出版的《2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中,國家發(fā)改委投資所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳再次印證了茅于軾的觀點(diǎn)。劉琳指出,我國現(xiàn)階段收入差距主要體現(xiàn)為高收入階層增長明顯快于低收入階層的收入增長。中等偏上戶收入增長近似于平均水平,而占城鎮(zhèn)人口60%比例的中等收入者(包括中等收入者)以下的居民收入增長低于平均水平。

  隨著房價(jià)的快速上漲,低收入階層的住房支付能力迅速下降。以2004年數(shù)據(jù)為例,不同收入階層的房價(jià)收入比變化大不相同,除去高收入階層的收入高于房價(jià)上漲速度,其他90%的家庭收入增長均慢于住房價(jià)格增長,房價(jià)收入比出現(xiàn)上升,而且低收入階層房價(jià)收入比的上升速度明顯高于高收入階層。

  2006年我國稅收收入完成37636億元,增長了21.9%,遠(yuǎn)高于10.7%的GDP增速和10.4%的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。而這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年。

  住房改革

  單位自建房等于國有資產(chǎn)流失

  今年年初,廣州市政府高調(diào)表示,將允許符合條件的單位自行建房。此前不久,溫州合作建房組織以1.0458億元的價(jià)格取得了溫州市龍灣區(qū)“江前三產(chǎn)安置地塊”的開發(fā)權(quán)。如果不出意外,該項(xiàng)目將于5個(gè)月后正式破土動工。溫州自建房活動終于突破了所有帶著自建房夢的人認(rèn)為最困難的環(huán)節(jié)——拿地。

  很多人為此欣喜,他們覺得離自己的購房夢近了。也有人覺得,這是針對目前我們市場上的高房價(jià)做出的一種抵抗。

  “自建房的單位基本上都是效益好或者職工待遇高的企事業(yè)單位,如壟斷行業(yè)的企業(yè)。他們自建房所用的土地,是以工業(yè)用地或者事業(yè)單位用地的形式劃撥的國有土地,并沒有繳納土地出讓金,是國有資產(chǎn)的流失,會引發(fā)新的社會不公!敝袊缈圃航(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜呼吁,盡快叫停單位自建房,堅(jiān)持住房的市場化改革方向。

  而在社會分工越來越細(xì)化和專業(yè)化的今天,合作建房者繞過開發(fā)商自己買地、自己蓋房子的做法,被指為是歷史的倒退。

  自1998年起,我國的住房市場化制度確立已近10年。房地產(chǎn)行業(yè)的改革和中國經(jīng)濟(jì)改革的大方向是完全一致的。正是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型,帶來了中國經(jīng)濟(jì)近30年的發(fā)展奇跡。

  住房市場化改革在很大程度上改善了我國城鎮(zhèn)居民的住房條件。比如,從1950年到1980年的30年間,全國只蓋了7億平方米房屋。從1981年推行住房商品化試點(diǎn)改革到2006年的20多年間,城鎮(zhèn)新增住房面積超過90億平方米,是市場化改革之前的近13倍。

  國家對這一輪的自建房熱并非沒有察覺。2006年8月18日,建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》,要求從即日起,一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工謀取住房利益。

  土地制度

  土地批租應(yīng)變?yōu)槟曜?/strong>

  “70年的地租占房價(jià)30%左右,購買者一次性交割的住宅價(jià)格中包括的稅和費(fèi),一般占住宅價(jià)格的30%-40%,這三部分占住宅價(jià)格的60%-70%。”劉福垣認(rèn)為土地批租政策和批稅政策是房價(jià)上漲的主因之一。

  土地批租制,指國家享有土地的所有權(quán),政府一次性出讓若干年的土地使用權(quán)后,并一次收取出讓期內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和(土地出讓金)。批稅政策是指在購房時(shí)一次性交清出讓期內(nèi)所有的稅費(fèi)。

  中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞進(jìn)一步指出,土地批租制不僅在一定程度上導(dǎo)致了土地價(jià)格過高,從而助長房價(jià)的上漲,還將導(dǎo)致現(xiàn)任地方政府因出售土地獲得較多的財(cái)政收入、下任政府在土地方面的財(cái)政收入?yún)T乏。

  劉福垣的改革建議是:明租、正稅、除費(fèi)。廢除土地批租制,使房地產(chǎn)分體流通,用年租制代替批租制,使住宅一次性交割的價(jià)格降低1/3;稅費(fèi)合一,用年稅制代替批稅制,即把當(dāng)前的一次性收稅費(fèi)總額分70年計(jì)收,根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算稅率,逐年向業(yè)主收稅,可使住宅價(jià)格又降低1/3以上。

  他同時(shí)建議,根據(jù)房產(chǎn)的性質(zhì),實(shí)行差別稅率。每套住宅以100平方米建筑面積為分界線,100平方米以上的實(shí)行高額累進(jìn)稅率;以每平方米造價(jià)3000元為分界線,超過標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)行高額累進(jìn)稅率。

  記者觀察

  合作建房興起的社會思考

  花園路25號地的敗走沒能讓已經(jīng)過了“而立之年”的于凌罡低下頭,他和他的追隨者們正在為下一個(gè)目標(biāo)努力,也許還是失敗,但是過去一年來房價(jià)的激漲注定這場運(yùn)動已經(jīng)沒有退路了。

  個(gè)人合作建房興起于2003年,此后波及全國,但是由于土地、資金等問題一直處于準(zhǔn)備階段,2006年11月15日溫州市個(gè)人合作建房聯(lián)盟拿地成功,個(gè)人合作建房進(jìn)入高潮,而此時(shí)恰恰是“國六條”出臺半年后的日子,是巧合?還是居者通過這一舉動在表達(dá)對半年來宏觀調(diào)控的切身感受?

  個(gè)人合作建房的本質(zhì)是為了獲取更加便宜的住房,是居者對高房價(jià)的一種自然反應(yīng),既然政府不能在土地收益中讓利、不能讓經(jīng)濟(jì)適用房里住上“該住”的人、也不能讓廉租房建的更多,那還不如通過自發(fā)的組織去完成“安居夢”。

  和個(gè)人合作建房一樣,不買房運(yùn)動的興起也是對高房價(jià)的一種抵抗,不管是發(fā)牢騷還是作秀,不買房運(yùn)動從去年4月26日興起,至今已引起了許多人士的積極響應(yīng)。然而正當(dāng)“國六條”調(diào)控快滿一年時(shí),不買房運(yùn)動的發(fā)起人鄒濤卻毅然選擇離開了城市去鄉(xiāng)下種地,不買房運(yùn)動至此也走到了頂峰。

  今天于凌罡的合作建房、鄒濤的不買房運(yùn)動,不禁讓人想起“桑父裸行”的故事,他們的表現(xiàn)其實(shí)全是對現(xiàn)實(shí)社會某方面不滿的一種表現(xiàn),雖然筆者對這樣的行為并不認(rèn)同,但是極端行為的出現(xiàn),也的確值得這些行為誕生的環(huán)境進(jìn)行一下反思。(賴大臣 趙艷紅)

 
編輯:王菲】
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