新聞背景:
5月18日，中國人民銀行宣布，從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。從2007年5月19日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。其中，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，調(diào)整后執(zhí)行3.06%的利率標準；一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，調(diào)整后執(zhí)行6.57%的利率標準；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。
這是近10年來中國首次同時宣布上調(diào)存款準備金率和存貸款基準利率。就上調(diào)存貸款基準利率而言，這是央行自2004年以來第5次動用調(diào)整基準利率。作為上調(diào)存款準備金率，這是央行自2006年以來第8次上調(diào)存款準備金率，今年第5次動用這一貨幣政策工具。這次調(diào)整后，普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行11.5%的存款準備金率標準。
央行稱，本次小幅上調(diào)金融機構(gòu)人民幣準備金率和存貸款基準利率，旨在加強銀行體系流動性管理，引導(dǎo)貨幣信貸和投資合理增長，保持物價水平的基本穩(wěn)定。
那么，對于目前的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生什么樣的影響呢？記者為此采訪了北京房地產(chǎn)市場中的有關(guān)業(yè)內(nèi)人士。
對于本次加息，國內(nèi)著名的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)“我愛我家”的新聞發(fā)言人胡景暉接受記者采訪時說：加息和上調(diào)存款準備金率對于給宏觀經(jīng)濟降溫，穩(wěn)定物價，抑制股市和樓市泡沫化短期內(nèi)會產(chǎn)生一定的作用，但是解決不了當前中國樓市和股市的根本問題。
●加息將抑制二手房價過快上漲
本次加息對于樓市的影響，“我愛我家”的胡景暉認為，作用一定會是積極和多方面的，但解決不了當前中國房地產(chǎn)市場的根本問題。他分析說，連續(xù)加息會抑制房產(chǎn)的投資型購買需求，減少在新房市場和二手房市場的投資性購買。但由于在加息前，新房市場的投資型購買需求已經(jīng)明顯衰減，而二手房市場的投資型購買本來就不足10%，所以此次加息對于房產(chǎn)投資的抑制作用是有限的。但對于已經(jīng)購房投資的業(yè)主，由于房價上漲已經(jīng)到達高位，加之房屋租金整體水平的穩(wěn)定和高檔物業(yè)租金價格的持續(xù)走低，物業(yè)持有稅增收在即，而加息后其持有成本會進一步增加,所以一部分已經(jīng)購房投資的業(yè)主會因為本次加息而選擇出售手里持有的投資型房產(chǎn)，從而增加二手房的房源供給，緩解二手房房價過快上漲的勢頭。
●加息后，緊湊型戶型和低總價房產(chǎn)將受青睞
本次加息對自住型需求幾乎起不到抑制作用。自2005年宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)自住需求仍然呈現(xiàn)出剛性狀態(tài)。2007年和2008年這兩年進入新一輪婚育高峰期，自住型需求會更加強烈。
此次加息后，15年期20萬元房產(chǎn)按揭貸款的月供負擔才增加8.29元，可見加息對自住購房群體的影響不大。當然，連續(xù)加息會影響到自住型購房的傾向。許多自住型購房者會傾向選擇購買緊湊型戶型和低總價房產(chǎn)，從而盡量少貸款或不貸款，以減輕或避免貸款的利息負擔，中小戶型房產(chǎn)會進一步受到購房人青睞。
●適應(yīng)加息周期的房貸產(chǎn)品將受購房者歡迎
胡景暉還分析說，本次加息會進一步加劇銀行間房產(chǎn)貸款的競爭格局。在經(jīng)歷了連續(xù)加息的心理洗禮后，此次加息應(yīng)該不會引發(fā)大規(guī)模的提前還款。但連續(xù)加息后，購房人會傾向于選擇固定利率貸款，能夠減輕還款壓力的房貸產(chǎn)品———如雙周供以及與提前還款對接的房貸產(chǎn)品———如氣球貸等等。所以，能夠推出更多適應(yīng)加息周期的房貸產(chǎn)品的銀行將占得市場先機。本次加息中，雖然個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點，但住房公積金貸款相比商業(yè)貸款的低利率優(yōu)勢仍然明顯，相當一批購房人還要傾向于使用公積金貸款。
●房價上漲過快等樓市根本問題尚無法解決
雖然，加息對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一系列積極影響，但仍然無法徹底解決房價上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，廣大中低收入階層居住困難等根本問題。加快建立保障性住房機制，增加中低價房屋的供應(yīng)量，大力發(fā)展存量房市場和增加二手房房源的有效供給才是出路所在。
●此次加息后股市的“牛勁兒”不會就此消退
胡景暉還給記者分析說，本次加息也難以降低股票市場的熱度，防止A股市場泡沫化應(yīng)該采取其他措施。
存款利率和貸款利率的同時上調(diào)雖然直接增加了投資股票和基金市場的直接成本和機會成本，但是，相比于股價的快速上漲，這點資金成本的增加幾乎是微不足道的。而且，自從2006年股市進入牛市以來，已經(jīng)實施的3次加息都帶來股市的進一步上漲。所以，此次加息后，股市的“牛勁兒”恐怕不會就此消退。防止A股市場泡沫化應(yīng)該加快優(yōu)質(zhì)企業(yè)的境內(nèi)上市步伐，讓已經(jīng)在境外上市的企業(yè)回歸A股市場，盡快剝離中小企業(yè)板轉(zhuǎn)而成立中國自己的創(chuàng)業(yè)板市場(地點可以選在天津)，增加QDII的境外投資額度等等。
●連續(xù)加息會進一步推高房價
胡景暉還提出了自己的觀點：加息作為常規(guī)調(diào)控手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調(diào)整的大背景下不宜過于頻繁的使用。
對此，他進而解釋說，加息作為常規(guī)調(diào)控手段和貨幣政策，在中國目前的匯率政策和產(chǎn)業(yè)調(diào)整的大背景下不宜過于頻繁的使用。加息雖然對宏觀經(jīng)濟降溫和穩(wěn)定物價有直接作用，但也是一把雙刃劍，由于目前人民幣升值的壓力巨大，連續(xù)加息會進一步增加人民幣升值的壓力和預(yù)期，加劇熱錢的涌入，從而進一步推高房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)的價格，加速泡沫化進程，所以加息不能過于頻繁。目前，“為錢找出路”才是解決“流動性過剩”問題的良方。為此，胡景暉提出幾個方式，比如：加快壟斷行業(yè)向民營資本開放，加速股票市場擴容和優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市，大力發(fā)展企業(yè)債券市場，開發(fā)和創(chuàng)新更多的金融衍生投資產(chǎn)品，鼓勵民間資本參與國家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，適度引導(dǎo)國內(nèi)資金海外投資等都是可以采用的方式。(徐曼)
