昨天,幾乎所有媒體都報道了同樣一條消息:建設(shè)部提示購房風險,小產(chǎn)權(quán)不受法律保護。
實際上,這已經(jīng)不是有關(guān)部門第一次就“小產(chǎn)權(quán)”問題向公眾做出提示,但小產(chǎn)權(quán)住宅市場卻在一次次的提示中,日趨紅火。有統(tǒng)計稱,目前北京在售樓盤中,小產(chǎn)權(quán)樓盤約占18%。而且?guī)缀蹩梢员^而肯定地預(yù)言,隨著建設(shè)部發(fā)出措辭溫柔、語意含混的“提示”,小產(chǎn)權(quán)住宅市場反而會迎來新的“發(fā)展契機”。如果此次提示之后,沒有進一步實質(zhì)整頓措施的跟進,則小產(chǎn)權(quán)住宅市場很可能發(fā)展成一個尾大不掉的“第二市場”。
對于小產(chǎn)權(quán)住宅隱含的各種潛在風險,大部分購買者其實都早有了解,但“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”之間的巨大差價,卻鼓勵購買者愿意冒險一試。據(jù)統(tǒng)計,目前北京市場在售的小產(chǎn)權(quán)住宅項目均價約3300元,比全市樓盤均價低5000多元。即使是同一區(qū)位、同一檔次的樓盤,小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)之間每平米的差價也在2000元以上。潛在的風險與現(xiàn)實的利益相比較,很容易讓一部分對價格敏感的購房者做出孰重孰輕的判斷。尤其是對于大部分用于自住的購房者來說,不能轉(zhuǎn)讓、不能繼承,都不是迫切需要考慮的問題,因此在各種潛在的風險之中,只有開發(fā)、出售小產(chǎn)權(quán)住宅的鄉(xiāng)政府強行收回,和國家征用土地不予賠償兩項,是購房者真正擔心的風險。但即使是這些風險,也在法不責眾的心理預(yù)期中,失去了阻止小產(chǎn)權(quán)市場進一步發(fā)展的警示作用。因此,雖然北京市也曾一次拆除過85棟違規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)別墅,但更多購買者依然不無僥幸地相信,如果違規(guī)的住宅不是85棟別墅,而是850套乃至8500套普通住宅,則拆除的風險就會小得多。
何況此次建設(shè)部的提示中,幾乎沒有違法、處罰等嚴厲措辭,而更像是對購房者“風險自負”的勸誡,在公眾的理解中,似乎反而是對一種新的產(chǎn)權(quán)所有制形式的住宅市場的默許。
僅以目前所公開披露的信息,尚無法判斷公眾的猜測是否屬實,人們所能做到的,只是分析如果小產(chǎn)權(quán)市場真的被默許存在,可能給整個房地產(chǎn)市場帶來的沖擊,及必然對目前農(nóng)村土地集體所有制帶來的影響。
可以預(yù)見的是,如果小產(chǎn)權(quán)市場被默許存在,而又不與大產(chǎn)權(quán)市場進行整合,則小產(chǎn)權(quán)市場的事實合法和逐步擴大,有可能在一定程度上拉低整個房地產(chǎn)市場的價格,同時伴隨著小產(chǎn)權(quán)住宅價格的提升,直至兩者形成與其風險相匹配的價差。這對于購房者和農(nóng)村土地所有者(鄉(xiāng)政府和農(nóng)民)來說當然是好事,但對于越來越依賴“土地財政”的地方政府來說,卻可能是“擾亂了土地市場”,必不肯允許其長期存在。
而如果經(jīng)過一定的程序,將小產(chǎn)權(quán)市場整合進大產(chǎn)權(quán)市場,則必然面臨土地所有權(quán)屬的改變,即從農(nóng)村集體所有,轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小_@個過程不但將遇到如何定價等一系列技術(shù)問題,而且以目前北京近郊大、小產(chǎn)權(quán)住宅之間每平米2000多元的差價,除一部分“風險差價”之外,土地成本的差價占有相當?shù)谋壤。所有?quán)一變,價格陡升,本來就是各地政府想盡辦法將土地“變農(nóng)為商”的最大動力之一,如果農(nóng)村土地再能以宅基地的名義向住宅市場正式開放,地方政府中的某些人將更有足夠的動力與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府之間合謀,把更多的耕地轉(zhuǎn)變?yōu)檎赝断蜃≌袌觥<词褂小白顕栏竦耐恋刂贫取,也未必禁得起各種利益集團在主力欲望的驅(qū)使下鉆墻打洞。
必須承認,目前的城鄉(xiāng)二元土地政策未盡合理,小產(chǎn)權(quán)市場的日益壯大,并事實形成房地產(chǎn)的“二元結(jié)構(gòu)”,就是其結(jié)構(gòu)性矛盾的體現(xiàn)。因此,解決小產(chǎn)權(quán)市場問題,必須從土地所有制入手。而面對如此根本性的問題,或許誰都無法輕易給出根本性的解決辦法,或許這就是建設(shè)部目前只“提示”不“打擊”的原因。 (張?zhí)煳担?/p>