房?jī)r(jià)在調(diào)控聲中不斷創(chuàng)出新高，正在某種程度上改變著人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，同時(shí)，也在對(duì)政府的公信力造成影響。那么，是什么阻礙了房市調(diào)控產(chǎn)生效果？
包括新華社、中央電視臺(tái)在內(nèi)的媒體，對(duì)房?jī)r(jià)真相有過(guò)多次深度調(diào)查，“非正常、非市場(chǎng)化”因素操縱房?jī)r(jià)的內(nèi)幕不斷被揭露出來(lái)，而有些操縱房?jī)r(jià)的行為不僅違規(guī)，有的還涉嫌違法，但是，我們看到各地政府和有關(guān)部門(mén)對(duì)高房?jī)r(jià)保持了驚人的寬容度。參與調(diào)控的各個(gè)利益主體，一再表明要嚴(yán)厲遏制房市中囤積居奇、捂盤(pán)惜售等不法行為，然而，當(dāng)全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)如虹，深圳甚至創(chuàng)下兩個(gè)月上漲超過(guò)30%的記錄，他們給出的表態(tài)卻是要調(diào)查房?jī)r(jià)上漲的真實(shí)原因，表現(xiàn)出極好的耐心。
究其原因，在于各地政府和有關(guān)部門(mén)在房市中的利益聯(lián)系太緊密，調(diào)控對(duì)它們而言猶如刮骨療傷，很少有誰(shuí)愿意承擔(dān)這種痛楚，而放任自流的必然結(jié)果就是房?jī)r(jià)連創(chuàng)新高。由于這個(gè)前提的存在，相關(guān)調(diào)控措施也往往偏離房市調(diào)控的主航道，而走向維護(hù)自身利益的道路。比如，以提高或清算稅收的方式調(diào)控房?jī)r(jià)，無(wú)論房?jī)r(jià)是漲是跌，政府和有關(guān)部門(mén)都首先是受益的一方。再比如，政府通過(guò)勾地等措施抬高土地出讓金，也最大限度地確保了政府受益的最大化。除此之外，還有各種依附或寄生于稅收上的各種收費(fèi)，都使地方政府和有關(guān)部門(mén)獲得可觀收益。
也就是說(shuō)，地方政府及有關(guān)部門(mén)實(shí)際上都是房?jī)r(jià)上漲的受益者，倘若不將他們的利益從房市中剝離，房市調(diào)控就很難取得效果。那么，如何解決這一問(wèn)題呢？筆者從稅收和土地兩個(gè)方面提出一些建議。
其一，減稅清費(fèi)。減稅就是減少稅收，清費(fèi)就是清理各種亂收費(fèi)。我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)征的稅種很多，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育附加費(fèi)、耕地占有稅、房產(chǎn)稅、契稅等等，這些稅收成本無(wú)疑都被轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)當(dāng)中。
更大的問(wèn)題在于，依附于稅收之上的亂收費(fèi)種類(lèi)太多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各種收費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)100余種。這種情況有點(diǎn)像過(guò)去的農(nóng)業(yè)稅，在農(nóng)業(yè)稅沒(méi)有取消之前的2004年，我國(guó)全年的農(nóng)業(yè)稅收入只有232億元，而依附于其上的各種亂收費(fèi)、亂攤派則高達(dá)2000多億元，取消農(nóng)業(yè)稅之后農(nóng)民負(fù)擔(dān)驟然減輕，很大程度上就在于“皮之不存，毛將焉附”，亂收費(fèi)、亂攤派也無(wú)法再進(jìn)行下去。也就是說(shuō)，取消200多億元農(nóng)業(yè)稅，實(shí)際上減輕了農(nóng)民2000多億元的負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況同樣如此。各種亂收費(fèi)依附于稅上，而開(kāi)發(fā)商則依附于稅費(fèi)高的借口，變本加厲地放大成本、推高房?jī)r(jià)。倘若減稅清費(fèi)一個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)應(yīng)該以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)的速度下調(diào)。更重要的是，這樣能減弱地方政府和有關(guān)部門(mén)與房市的利益聯(lián)系，從而使房市調(diào)控政策更容易得到執(zhí)行。
其二，改變過(guò)快抬高土地價(jià)格的做法，明確土地增值部分的權(quán)益歸屬。開(kāi)發(fā)商為了掩蓋暴利真相，拼命地把責(zé)任推到地價(jià)高這一因素上。實(shí)際上，真正從土地中獲利的主體有兩個(gè)。一是地方政府，從土地出讓中獲取收益；二是開(kāi)發(fā)商，從土地增值中獲益。后者的收益有時(shí)候甚至超過(guò)前者。與稅費(fèi)的情況一樣，由于地方政府從土地出讓中獲取巨額收益，它也很難對(duì)開(kāi)發(fā)商的囤地行為嚴(yán)格執(zhí)法，往往是通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商非法囤地行為的默認(rèn)來(lái)?yè)Q取其對(duì)高昂土地出讓價(jià)格的接受，以此形成利益共同體，制約了調(diào)控力量的發(fā)揮。
目前開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的樓盤(pán)，許多都是幾年前拿的土地，這些地價(jià)非常低廉，而開(kāi)發(fā)商卻以現(xiàn)在的地價(jià)為參照給所售房屋定價(jià)，等于獨(dú)享了土地增值的收益。我認(rèn)為這是一個(gè)非常值得商榷的問(wèn)題。我國(guó)法律把土地分為“城市市區(qū)的土地”和“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地”，從根源上講，我國(guó)是個(gè)土地國(guó)有化的國(guó)家，土地增值部分屬于全體國(guó)民，不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商獨(dú)享。事實(shí)上，歐洲一些國(guó)家就明確規(guī)定，國(guó)有土地的增值部分歸屬于全體國(guó)民。開(kāi)發(fā)商在拿到土地后，任其閑置以獲取巨額土地增值收益是我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的一大因素，政府應(yīng)該嚴(yán)格要求開(kāi)發(fā)商以拿地時(shí)的成本來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，而不是按照升值后的地價(jià)來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，這樣，就能消除或減緩地價(jià)快速升值對(duì)房?jī)r(jià)的拉升。
而且，應(yīng)該加大社會(huì)保障性住房的供應(yīng)量，嚴(yán)厲清查和懲處囤積土地的行為，對(duì)閑置超過(guò)兩年的土地一定要收回，這樣就能加快住房的建設(shè)和供應(yīng)，有效拉低房?jī)r(jià)，避免住房這一民生問(wèn)題持續(xù)惡化。(時(shí)寒冰)
