房價依然在調(diào)控中“飛得更高”。國家統(tǒng)計局19日公布的5月份“國房景氣指數(shù)”為103.32，比4月份上升0.67點，同比上升1.45點，這已經(jīng)是“國房景氣指數(shù)”連續(xù)兩個月同比環(huán)比雙雙上升。
此前，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，創(chuàng)下18個月來的新高。新建商品房價格同比漲幅也創(chuàng)出了6個月來的新高，達到6.6%。其中深圳、北京等城市的新房價格漲幅超過10%。
房地產(chǎn)市場在調(diào)控中繼續(xù)走熱似乎并不太出人意料，在筆者看來，有效供應增長不上去，房價很難有降下去的空間。除非中國經(jīng)濟大蕭條，或者徹底放開房地產(chǎn)市場，超標公房還要“大赦”，以大量增加二手房的有效供應，中國的房價才有降下去的可能性。
事實上，有效供需決定房價這一規(guī)律，在房地產(chǎn)市場與電視機市場上，沒有什么區(qū)別。但這兩個市場最大的區(qū)別就在于，有效供給是天壤之別。2006年，北京住宅用地供應了1318公頃，增長49.7%，可在2006年北京的商品住宅銷售價格仍舊上漲了9.6%，高于上年2.5個百分點。
顯然，北京房地產(chǎn)市場有效供應不足，那么蓋好的房子都跑到哪里去了？據(jù)媒體報道，今年1-2月北京商品住宅竣工面積172.2萬平米，同期銷售127.4萬平米(含以前竣工今年售出的商品住宅)，說明未銷售的商品住宅增加了44.8萬平米。但按統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，這兩個月商品住宅空置面積卻減少了68.2萬平米。這一進一出就有113萬平米已竣工商品住宅既沒有售出又沒有空置，就此“消失”了。
按照官方對空置房的定義，這些“消失”的住宅包括用于“拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑，房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房”。但據(jù)有關(guān)人士的分析，這些“消失”的住宅實際上大部分都成為定向內(nèi)部銷售的“特殊商品房”。
問題似乎很明朗了，在北京大量存在的國家部委機關(guān)、央企、地方國企、學校、事業(yè)單位等等，都要在1998年的貨幣化分房機制改革之后蓋“商品房”或者買商品房，房子就是這么“消失”的。
那北京有多少這樣的住房？這可以根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)字做些很簡單的估算。
2005年北京的常住人口就業(yè)人數(shù)，有753.7萬，如果我們把壟斷企業(yè)和事業(yè)單位的人數(shù)加起來，保守估計，300萬-400萬的就業(yè)群體是有的。只要北京的政府、國企和事業(yè)單位們要給這其中的一半人解決住房問題，這就是一個150萬-200萬的群體。如果我們再算上離退休人員，這個數(shù)字是異常龐大的。保守估計，這些群體要占用北京50%以上的土地，算上超標占用的，達到60%-70%也是可能的。
如果我們把北京的軍產(chǎn)、央產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)、校產(chǎn)、院產(chǎn)等各類住房統(tǒng)稱為“國產(chǎn)房”，那么這些住房的上市流通才能真正解決北京住房市場供應不足的問題。北京這一問題，實際上也可以類比到中國幾乎每個省會城市和大城市。
另外，通常這些“國產(chǎn)房”的產(chǎn)權(quán)都極不清晰，有集體產(chǎn)權(quán)，有個人產(chǎn)權(quán)；有所有權(quán)，有未交土地出讓金的所有權(quán)，還有的僅有使用權(quán)；還有因為種種審批原因而沒有房產(chǎn)證的問題，等等。如果不厘清這類住房的產(chǎn)權(quán)問題，那么有效供應增加的問題就很難得到解決，房價自然也無法降下來。
從總體上看，有效供應不足已成為當前住房保障體系的突出問題。而解決“國產(chǎn)房”的產(chǎn)權(quán)問題，為二手房市場創(chuàng)造條件，才是解決有效供應不足的根本所在。
(張巍柏 安邦集團研究總部分析師)
