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時(shí)評(píng):小產(chǎn)權(quán)房不合法 熱望廣東宅基地房獲成功
2007年06月29日 10:37 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞


    北京市國(guó)土資源局六月底全面叫停違法占用農(nóng)村集體土地的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房,根據(jù)部署,違規(guī)開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房全部要停工停售。北京多個(gè)曾熱銷的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房目前已停止銷售,已購(gòu)買此類樓盤的市民尚待相關(guān)善后政策出臺(tái),無(wú)條件拆除還是合法化成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。圖為京郊一處著名水景“小產(chǎn)權(quán)”樓盤,因價(jià)低、環(huán)境優(yōu)美吸引了不少市民在此購(gòu)房。 中新社發(fā) 徐曦弋 攝


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  小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)過(guò)媒體的一輪討論,終于偃旗息鼓,建設(shè)部剛剛發(fā)布了對(duì)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示,6月26日,北京市國(guó)土資源局也明確表示,小產(chǎn)權(quán)房必須停工停售。

  幸虧,還有廣東的宅基地合法化試驗(yàn)。早在今年2月初,廣東省召開“兩會(huì)”期間,廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)林浩坤(現(xiàn)已調(diào)任省監(jiān)察廳廳長(zhǎng))就向媒體表示,由該部門草擬的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》已上報(bào)廣東省政府審批,其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn),其中包括宅基地的轉(zhuǎn)讓、出租,并擁有收益權(quán)。

  廣東宅基地流轉(zhuǎn)所透露的信息十分重要,在今年全國(guó)“兩會(huì)”上,溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出,包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地,都要控制增量,盤活存量,提高土地利用效率和集約化程度。在宅基地上建小產(chǎn)權(quán)房用以出售出租,符合盤活存量、集約利用土地的要義。而新通過(guò)的物權(quán)證也將“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”改為“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”。

  反對(duì)小產(chǎn)權(quán)房最厲害的,莫過(guò)于一些地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商。如果小產(chǎn)權(quán)房合法化,那么,到目前為止進(jìn)行的土地招拍掛制度就會(huì)喪失市場(chǎng)基礎(chǔ),如果一個(gè)城市有三分之一的房屋(哪怕是在郊區(qū))售價(jià)在現(xiàn)行房?jī)r(jià)的三分之二左右,試問(wèn)還會(huì)有哪個(gè)房地產(chǎn)商到天價(jià)的土地市場(chǎng)舉牌?那么,地方政府的土地財(cái)政還如何生存?開發(fā)商的反對(duì)也在情理之中,他們花了大筆的錢購(gòu)買土地,不想被農(nóng)民兄弟甚至一些開發(fā)同道拔得頭籌,如果北京占比三分之一的小產(chǎn)權(quán)房合法化,必然帶動(dòng)樓價(jià)大幅下挫,那么開發(fā)商不僅無(wú)法得利,連當(dāng)初購(gòu)買土地與支付稅費(fèi)的成本恐怕都收不回來(lái)。

  但是,如果廣東試行的宅基地轉(zhuǎn)讓、出租、擁有收益權(quán)能夠成功,市場(chǎng)將會(huì)如何?

  首先,普通商品房?jī)r(jià)格會(huì)下降,而小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格會(huì)上升,最終形成市場(chǎng)均價(jià),廣州的宅基地房比商品房低一半左右,高于北京小產(chǎn)權(quán)房,正反映了市場(chǎng)調(diào)節(jié)已開始發(fā)揮作用。這對(duì)于飽受攻擊,想做成百年老店的開發(fā)商未必不是好事,敵意會(huì)讓市場(chǎng)夭折,也會(huì)讓政府在民意之下出臺(tái)越來(lái)越多的稅費(fèi)政策。

  第二,如今鐵板一塊的土地制度有可能松動(dòng),當(dāng)開發(fā)商面對(duì)多個(gè)議價(jià)主體時(shí),當(dāng)宅基地可以流轉(zhuǎn),只要價(jià)格低于目前均價(jià),這意味著農(nóng)民、開發(fā)商與購(gòu)房者同時(shí)分獲土地溢價(jià),困擾中國(guó)房地產(chǎn)制度的核心問(wèn)題———土地問(wèn)題就可以一步步得到解決。

  第三,小產(chǎn)權(quán)房獲得合法之身,可以大大緩解政府解決保障型住房的壓力,事實(shí)上,從北京紙面上節(jié)節(jié)攀升的供地計(jì)劃以及事實(shí)上的供地下降來(lái)看,政府要建立保障住房已力不從心。

  第四,有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是城市人對(duì)于農(nóng)民的盤剝,筆者在《小產(chǎn)權(quán)房挑明樓市真相》中已經(jīng)論證其非。事實(shí)也證明了這一點(diǎn),在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者對(duì)于廣州宅基地商品房的調(diào)查中,發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)匾研纬闪苏亓鬓D(zhuǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈條,消費(fèi)者以公證維護(hù)自身的權(quán)益,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民靠“種房子”過(guò)上了好日子。不同區(qū)域的宅基地房面向?qū)W生、剛就業(yè)的年輕人、外國(guó)人、農(nóng)村進(jìn)城打工者等不同的消費(fèi)群體,滿足了市場(chǎng)所需。同時(shí),宅基地房以出租為主,20世紀(jì)80年代廣州天河地區(qū)的宅基地房如今成為中心城區(qū),農(nóng)民大受其益,筆者在浙江天目山看到的宅基地房也印證了這一點(diǎn)。像小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)這樣的利國(guó)、利民、符合公共利益之舉,正符合新農(nóng)村建設(shè)的要義。

  希望廣州宅基地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)?zāi)軌蛉〉贸晒Γ@才能從打破壟斷的角度,解開中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的死結(jié)。(葉檀)


 
編輯:王菲】
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·停工停售? 北京部分小產(chǎn)權(quán)樓盤開始"兜圈子"賣
 

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