香港回歸轉(zhuǎn)眼已十載,香港的房地產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了驚心動(dòng)魄的一個(gè)輪回——從1997年的巔峰時(shí)刻到2003年跌入谷底,再從谷底反彈、復(fù)蘇。香港樓市的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)值得內(nèi)地樓市借鑒和警覺。
香港樓市從巔峰走向低谷,我們看到的不是表面上的房?jī)r(jià)漲落,而是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的、健康的發(fā)展前景,能不能建立規(guī)范而公平的游戲規(guī)則。我個(gè)人覺得,雖然市場(chǎng)自有其規(guī)律,任何關(guān)乎民生的行業(yè)都不可能完全交由市場(chǎng)來管理,當(dāng)市場(chǎng)失去理性以后政府就要進(jìn)行宏觀調(diào)控,在適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行行政干預(yù)是必要的。之所以香港出現(xiàn)崩盤跟國際大因素有關(guān),再就是與香港過于自由化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式也是密不可分的。
香港的經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中首先一點(diǎn)要重視的,就是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)不是人人都買得起樓,而是真正實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。
香港房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是中產(chǎn)階級(jí)以上的人士自立購買住宅;中產(chǎn)以下或中等階層的市民主要是政府提供福利補(bǔ)助;根本沒法買樓的,政府就造大批的公屋,以低價(jià)租給市民,這有點(diǎn)像內(nèi)地的廉租房建設(shè)。另外一種是中下層,政府和發(fā)展商造了相當(dāng)多的居屋,以大概市場(chǎng)一半的價(jià)格賣出,這跟經(jīng)濟(jì)適用房類似。這兩類居民都要經(jīng)過嚴(yán)格的審查。香港的經(jīng)驗(yàn)就是,并不用把所有人都推向市場(chǎng)讓他們?nèi)ベI房,從而把房子的需求和“炒樓風(fēng)”帶起來。
再者,香港經(jīng)過1997年、1998年的大風(fēng)暴以后,樓價(jià)漲得較快,許多銀行提供的貸款比率相當(dāng)高,有的出現(xiàn)零首付,就是你不用付錢就可住到房子。聽起來挺好聽的,但如果真這樣將來會(huì)出現(xiàn)什么情況可想而知,幸好當(dāng)時(shí)香港金融管理局要銀行停止零首付的情況。在內(nèi)地也是為了避免炒房等行為,將首付比例從20%升到30%。
最后,內(nèi)地開發(fā)商要向香港開發(fā)商學(xué)習(xí)更加成熟的經(jīng)驗(yàn)以及規(guī)范的管理模式,早期從香港進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的鄧智仁坦言,內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境急需透明化,而不是靠某些“潛規(guī)則”做市場(chǎng)。(劉光宇)