繼嚴控房價漲幅之后，南京市又在住宅政策上“祭出新招”。南京市政府近日出臺的《市政府批轉市建委關于中低價商品房建設與銷售管理實施意見的通知》，南京主城外面積5萬平方米以上的經營性居住用地中，原則上應配建10%左右的中低價商品房。很明顯，這又是一記“行政重拳”。
眾所周知，由于1998年住房體制改革以來，在住宅商品化、市場化一路高歌猛進的態(tài)勢下，住宅保障相當滯后，由此導致社會民眾對于房價增長過快怨聲載道。自2005年以來，調整住宅供應結構和加強住宅保障建設成為宏觀調控的主旋律，在此背景下，2006年中央出臺了“90/70”政策，各地又陸續(xù)制定了《2006~2010年住房建設規(guī)劃》。
但到底如何推進政策性住宅建設，各地出現(xiàn)了不同的觀點和做法。比如2005年上海推出了“兩個1000萬工程”，加強配套商品房和中低價普通商品房建設；再如2006年開始廣州、成都、北京都積極嘗試限價房建設，今年北京市更是大張旗鼓地也搞出一個“兩個1000萬”——與上海不同的是，它是三年之內，建設1000萬平方米經濟適用房和限價商品房。
那么，此次南京市政府的做法(筆者暫且稱之為“10%新政”)可謂獨樹一幟。它的出發(fā)點其實很簡單：為滿足拆遷困難居民的購房需求。而且這種中低價住宅已經自2003年就開始建設，至今已經竣工交付了4萬平方米，5000戶拆遷家庭已申購入住。所以，這一政策性住宅的目標群體有比較嚴格的界定，其價格約是相鄰地段普通商品房平均銷售價格的80%。
這一住宅產品，性質等同于上海的配套商品房，專門用于動拆遷所需。而與經濟適用房不太相同，從銷售對象上分析，經濟適用房不以動拆遷為限制，而是廣泛面向中低收入家庭；從項目利潤上分析，國家規(guī)定的經濟適用房的利潤空間是3%，而南京的這種中低價住宅的利潤率為6%。因此，從一定程度上講，“10%新政”的房子又類似于北京的限價商品房——開發(fā)利潤及售價都高于經濟適用房，且土地出讓采用公開的“招拍掛”形式。
如此分析，就會發(fā)現(xiàn)南京的確個性十足，據(jù)筆者所知，僅有深圳在個別住宅用地出讓中采取這種按比例建中低價房的辦法，而且還在“招拍掛”中受到開發(fā)商的冷落。那么，還是從政府、開發(fā)商、購房者三個不同的角度來分析一下南京“10%新政”。
首先，從政府角度考量，這絕對是一個好點子。為什么近十年以來我國的住宅保障滯后？主要是因為地方政府普遍感覺做這檔子事費錢又吃力。建經濟適用房地方政府要犧牲很多土地出讓金和相關稅費，做廉租房純粹屬于財政支出，沒有任何回報；而且由于是微利甚至是非營利性的運作機制，企業(yè)不愿參與。南京這種做法的討巧之處在于，它把政策性住宅的包袱丟給了開發(fā)商，而且還要開發(fā)商仍然依照“招拍掛”的方式競爭拿地，政府基本上沒有什么土地出讓金與稅費方面的損失，卻解決了動拆遷難的問題。
其次，從開發(fā)商的角度分析，確實有點郁悶。通過公開市場拿了高價地，卻又喪失規(guī)劃設計以及定價的權力，明顯權利與義務不太統(tǒng)一。高收入者不愿和低收入者同住在一起，這是很正常的現(xiàn)象，如今明明想規(guī)劃一個中高檔社區(qū)，但必須有10%的中低收入業(yè)主擠進來，這對于樓盤銷售以及未來的小區(qū)管理，都會造成很多麻煩甚至是沖突。當然，面對這一政策，開發(fā)商完全可以不去競標拿地，所以對于有市場潛力的地塊來說，開發(fā)商至多是攤出部分利潤而已，不至于因此而賠錢。“周瑜打黃蓋，政府愿打，開發(fā)商愿挨”。
南京“10%新政”是種“一刀切”式的行政干預措施，在一定程度存在把政府責任推脫給開發(fā)商和市場的嫌疑。綜而言之，利弊共存，尚有待時間檢驗。(楊紅旭 上海易居房地產研究院高級評論員)
