“小產(chǎn)權(quán)房”亂局待解
建設(shè)部最近專門針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)布購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示稱:“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)。繼而,北京市國(guó)土資源局表示,北京市國(guó)土部門正聯(lián)合北京市農(nóng)委在全市范圍內(nèi)開展“小產(chǎn)權(quán)房”調(diào)查,根據(jù)調(diào)查情況將對(duì)違規(guī)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目予以停工停售。
如今已占全部銷售樓盤數(shù)量?jī)沙傻摹靶‘a(chǎn)權(quán)房”,命運(yùn)存在著諸多懸念。
“小產(chǎn)權(quán)房”仍在銷售
“停工停售,是指那些還在開發(fā)的項(xiàng)目;現(xiàn)已成規(guī)模的,依然可以賣!6月27日,中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者以購(gòu)房者身份致電北京通州區(qū)某樓盤,銷售人員并不避諱,一開始就聲稱該樓盤是“小產(chǎn)權(quán)房”。
據(jù)了解,叫做“環(huán)湖小鎮(zhèn)”的上述樓盤占地面積35萬平方米,總建筑面積63萬平方米,一期開發(fā)22萬平方米,共33棟樓,去年9月開盤均價(jià)2680元/平方米,如今已上漲至3050元/平方米。銷售人員對(duì)記者表示,購(gòu)買該處房產(chǎn)后還“可以轉(zhuǎn)讓,有房產(chǎn)證”。在記者一再追問下,銷售人員說,所謂“房產(chǎn)證”是當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)發(fā)的。更令記者驚訝的是,在這里購(gòu)房還可以辦理一種叫做“循環(huán)貸”的貸款。
6月27日,本報(bào)記者同樣以購(gòu)房者身份致電北京另一“小產(chǎn)權(quán)”樓盤“溪湖北宅”,接聽電話的工作人員聲稱“房子已經(jīng)賣完”,提到“小產(chǎn)權(quán)”話題,對(duì)方十分敏感。據(jù)知情人士透露,該樓盤并非已經(jīng)售完,而是一直在對(duì)外銷售。
通過兩天的調(diào)查,記者發(fā)現(xiàn),在北京,“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目確實(shí)不少。另據(jù)知情人士介紹,在通州、房山、昌平、懷柔等區(qū)縣都有大量的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目。如通州的“太玉園”、“云景豪庭”;懷柔的“溪谷風(fēng)情”、“草根香村”、“紫檀”、“馭水山居”、“寬溝8號(hào)”及“純境莊園”;房山的“濱水雅園”;密云的“文冠山莊”等,均屬“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目。而據(jù)“環(huán)湖小鎮(zhèn)”銷售人員透露,僅其所處的通州張家灣一帶,就有十多個(gè)類似“環(huán)湖小鎮(zhèn)”這樣的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目。
“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)成本至少省50%
目前市場(chǎng)上的“小產(chǎn)權(quán)”叫法不一,有的叫“村產(chǎn)權(quán)”,有的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的“產(chǎn)權(quán)”,有的是區(qū)一級(jí)的“產(chǎn)權(quán)”,有的甚至連上述所謂的產(chǎn)權(quán)都沒有。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,自然是與“大產(chǎn)權(quán)房”相對(duì)而言的,后者就是我們平常所說的商品房,而“小產(chǎn)權(quán)房”是指利用農(nóng)村集體土地開發(fā)建設(shè),然后出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋。本來,對(duì)于商品房來說,根本無所謂產(chǎn)權(quán)大小之分,所謂“小產(chǎn)權(quán)”,即是無產(chǎn)權(quán),實(shí)屬非法產(chǎn)物。
“‘小產(chǎn)權(quán)房’首先沒有經(jīng)國(guó)家正式批準(zhǔn)建設(shè),也就是說它沒有獲得真正權(quán)益,包括土地使用權(quán),僅從土地成本來說,它就能省去一大塊。”6月28日,中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊建平在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)如此表示。楊建平告訴記者,在商品房開發(fā)中主要有三大費(fèi)用:第一大費(fèi)用是土地費(fèi)用,其余分別是市政配套費(fèi)用和建筑安裝費(fèi)用。這三大費(fèi)用約各占項(xiàng)目開發(fā)成本的1/3。
楊建平說,當(dāng)前“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)建設(shè)多是假借“新農(nóng)村建設(shè)”名義,以改善農(nóng)村居住條件為名,行商品房開發(fā)之實(shí)!耙?yàn)樗鼪]有取得合法用地手續(xù),本身就不合法,所以所有跟辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)的稅費(fèi)也不存在!睏罱ㄆ奖硎荆推胀ㄉ唐贩块_發(fā)相比,“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)因此可能省去2/3的成本,考慮到為改善環(huán)境,適應(yīng)人們居住,可能要投入一部分公共設(shè)施配套費(fèi)用,但最少可以節(jié)省一半的費(fèi)用(成本)。
這就為“小產(chǎn)權(quán)房”的異軍突起贏得了廣闊的市場(chǎng)空間。據(jù)業(yè)界人士統(tǒng)計(jì),“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格通常只有市內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的25%-30%,也就是說,花上僅大約相當(dāng)于購(gòu)買普通商品房首付的價(jià)錢就可以擁有一套“小產(chǎn)權(quán)房”。所以,盡管不少購(gòu)房者明知“小產(chǎn)權(quán)房”隱藏著風(fēng)險(xiǎn),但仍舊趨之若騖。
在通州“雙旭花園”,正在出售的178平方米連體別墅總價(jià)僅80萬元,比周邊同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格低很多,這種連體別墅目前也沒有產(chǎn)權(quán)。銷售人員告訴記者,該樓盤前期開發(fā)的普通住宅業(yè)主雖然已經(jīng)入住很長(zhǎng)時(shí)間,目前也沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證,究其原因,是手續(xù)不全。
據(jù)悉,北京“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格一般在3000元/平米左右,如位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)樓盤“欣橋家園‘均價(jià)為3300元/平米、同樣位于通州張家灣鎮(zhèn)的“祥和樂園”均價(jià)僅為2860元/平米。價(jià)格低就是這些項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。
“小產(chǎn)權(quán)房”何去何從?
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”已占全部銷售樓盤數(shù)量?jī)沙傻恼f法表示懷疑。李文杰表示,應(yīng)該嚴(yán)查“小產(chǎn)權(quán)房”背后的官商勾結(jié)!澳阆,在政府眼皮底下,如果上面不表態(tài),誰敢干?!”
按照我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī),嚴(yán)禁在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集中建設(shè)的農(nóng)民住宅樓,只能用來安置本集體成員,不得向本集體以外成員銷售。
眼下,業(yè)界對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)注度很高,人們除了對(duì)購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”到底有何風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)事態(tài)如何發(fā)展比較關(guān)注外,也有業(yè)界人士提出應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行深刻反思。
“任何事物存在就有一定的合理性!标柟100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖對(duì)記者表示,“小產(chǎn)權(quán)房”的大量出現(xiàn)雖然與政府有關(guān)部門睜一只眼閉一只眼有關(guān),但是與房?jī)r(jià)上漲過快也有關(guān)系!斑^去基本上沒有人敢買,現(xiàn)在房?jī)r(jià)太貴了!狈缎_覺得,商品房?jī)r(jià)格太貴是很多購(gòu)房者鋌而走險(xiǎn)、購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的一個(gè)重要原因。
與主張嚴(yán)厲清查“小產(chǎn)權(quán)房”不同,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員曹建海則代表了另外一種觀點(diǎn)!拔艺J(rèn)為應(yīng)該支持它,它代表的是農(nóng)民的利益。”曹建海說。
“我們正在對(duì)‘小產(chǎn)權(quán)房’進(jìn)行摸底調(diào)查,至于今后具體怎么處置,現(xiàn)在說不好,要等調(diào)查完了之后再進(jìn)行研究!6月28日,北京市國(guó)土局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說。
在記者請(qǐng)其預(yù)測(cè)時(shí),這位負(fù)責(zé)人表示,目前違規(guī)建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目可能將面臨兩種命運(yùn):一種情況,如果是占用農(nóng)田蓋房子的,肯定將會(huì)被鏟掉、推倒;還有一種情況,如項(xiàng)目符合規(guī)劃,同時(shí)本身是建設(shè)用地,可能還會(huì)有一定余地。后一種情況若保留,使之合法化,補(bǔ)辦合法手續(xù),該罰款的還將罰款,同時(shí)還須交納土地出讓金!斑@只是我個(gè)人的一種推測(cè)!边@位負(fù)責(zé)人說,由于情況比較復(fù)雜,他也不敢妄下定論。
“小產(chǎn)權(quán)房”究竟將面臨怎樣的命運(yùn),何去何從?目前仍然充滿懸念,人們拭目以待。 (周雪松)