建設(shè)部日前連續(xù)發(fā)布購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險提示。6月19日，建設(shè)部明確表示：“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋�！薄澳壳安辉试S集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售�！�6月25日，北京市國土資源局局長安家盛又表示，北京已經(jīng)部署調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售。盡管相關(guān)部門發(fā)出了一系列的嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房的信號，但是記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前市場上仍有小產(chǎn)權(quán)房在繼續(xù)銷售，銷售人員明確表示沒收到過停工停售的通知，并且銷售還非常好。不過，受到政策的影響，不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)停售觀望。那么，具有相當(dāng)風(fēng)險的小產(chǎn)權(quán)房緣何屢禁不止呢？小產(chǎn)權(quán)房叫停后就能一了百了了嗎？
多數(shù)小產(chǎn)權(quán)樓盤停售
受政府嚴(yán)查影響，不少小產(chǎn)權(quán)樓盤已經(jīng)停售。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于房山琉璃河鎮(zhèn)的燕趙莊園、秀水新村的銷售人員表示，“前幾天還在賣的，但前天政府檢查了，說是小產(chǎn)權(quán)房，所以封盤不讓賣了。”
也有些樓盤選擇暫停銷售，持觀望態(tài)度。位于通州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)張家灣“佑民雅居”的銷售人員表示，目前所有的銷售熱線都由她一個人接聽，但最近看不了房了。她解釋道，最近政策對小產(chǎn)權(quán)房進行調(diào)控，風(fēng)聲很緊，雖然佑民雅居的樓盤已封頂，但配套設(shè)施沒做完，所以大概要在7月下旬，政策出臺后才能重新開始看房子。
不少樓盤的銷售熱線已是空號或無人接聽。通州區(qū)的“太玉園”，懷柔區(qū)的“嘉合小鎮(zhèn)”，房山區(qū)“城鐵邊上的家”的銷售熱線已無人接聽，而房山區(qū)“翔達苑”、“綠洲晶城”的銷售電話已取消，“峪口新村”的銷售熱線顯示是空號。
仍有少數(shù)小產(chǎn)權(quán)房在售
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些樓盤仍在繼續(xù)進行銷售。
6月30日上午11時許，記者乘車來到房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)“依瀾曉鎮(zhèn)”售樓處。一位銷售人員介紹，依瀾曉鎮(zhèn)共四期，總建筑面積為50萬平方米，目前要銷售的是一期5、6、7、8號樓，共14萬平方米，正在售的是5號樓和6號樓，所剩房源已不多。單價約2500元/平方米，一套120平方米的三居總價約為30萬元。
當(dāng)記者問起產(chǎn)權(quán)時，該銷售人員表示該樓盤是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，與一些小產(chǎn)權(quán)不同的是，這個是鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)的項目�！拔覀冞@個樓盤就在鎮(zhèn)政府的旁邊，是經(jīng)過鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)由洄城村委會合法開發(fā)的�！痹撲N售人員解釋，政府說要停工停售的都是侵占耕地規(guī)劃違規(guī)建設(shè)的，但依瀾曉鎮(zhèn)是鄉(xiāng)政府規(guī)劃用地，不屬于違規(guī)。她們也從來沒有收到過停工停售的通知。
她拿出一塊琉璃河鎮(zhèn)政府規(guī)劃用地使用圖，指給記者看說，紅色的是政府批準(zhǔn)建設(shè)的用地，依瀾曉鎮(zhèn)的圖塊是紅色�！霸蹅兇髽蔷驮谡髽桥赃�，要是真有問題，第一個查的就是我們�！痹诤贤瑫希浾呖吹�，甲方開發(fā)商處蓋的是“北京市房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)洄城村委會”的公章。
銷售人員表示，依瀾曉鎮(zhèn)可以拿到房產(chǎn)證，只是房產(chǎn)證是村委會出具的。記者在購買合同書上看到“買房后可以轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、贈送”字樣。銷售人員介紹，如果要轉(zhuǎn)讓，只需要向村委會提出申請，毀掉原來的合同書，另換一份合同書就行。對于其中的風(fēng)險，她說，開發(fā)商是村委會，“村委會不像有些開發(fā)商建完房子就跑，它一直都在，絕對有保障。”但房山區(qū)建委工作人員明確向記者表示，“依瀾曉鎮(zhèn)”沒有產(chǎn)權(quán)也沒有預(yù)售許可證，是不合法的，建議消費者千萬不要購買。
除“依瀾曉鎮(zhèn)”外，通州區(qū)“環(huán)湖小鎮(zhèn)”銷售人員也表示沒有收到過停工停售的通知，目前該樓盤還在銷售，不過只剩下頂層的一居了。房山區(qū)周口店“龍香苑”的銷售人員介紹，該樓盤于今年10月統(tǒng)一入住，總共1000多套的樓盤目前只剩40多套房子了，“賣得可火了�！变N售人員表示，每天都可以去看房。
價格便宜是主因
小產(chǎn)權(quán)房緣何屢禁不止呢？記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，很多人買小產(chǎn)權(quán)房有幾個原因，價格便宜、環(huán)境好、購房目的多為自住。其中價格便宜是主因。一些出售小產(chǎn)權(quán)房的銷售人員介紹，來買小產(chǎn)權(quán)房的都是城里人，現(xiàn)在城里的房子都太貴了，很多人買不起。
在依瀾曉鎮(zhèn)售樓處，記者遇到了兩批看房人。一對老年夫婦稱：“城里房子留給孩子了，自己就在這買一套養(yǎng)老吧�！敝劣陲L(fēng)險，“自己住應(yīng)該沒問題吧�！币晃粍偪戳诵‘a(chǎn)權(quán)房“濱水雅園”的曾婆婆表示：“城里是絕對買不起房了。這里房子這么便宜，又安靜，我和老伴住在這里挺好的。”對于小產(chǎn)權(quán)房，她也表示擔(dān)心，但是“總要住啊，這么便宜，再過兩年哪找去？”她覺得就算國家政策調(diào)控，不過已經(jīng)有人入住了，總不能把人趕出來把房子拆了吧？“反正自己住，應(yīng)該問題不大吧�！币粚o父母買房養(yǎng)老的兄妹則表示雖然因為便宜才來買房，但確實很擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問題，“萬一這是違規(guī)用地，政府把房推了，誰賠償我��？”至于買不買，“還是看看吧，總覺得不靠譜。”
據(jù)多個銷售人員介紹，買小產(chǎn)權(quán)房的人40%是養(yǎng)老的，40%是投資的，還有20%是在城里買不起房的年輕人。正如紫金瀾庭的銷售人員所說：“這里多便宜啊，20多萬就可以買套大房子，余下的錢還可以買輛車，要在城里連首付都付不起。”
中大恒基專業(yè)人士認(rèn)為，另外，目前在售小產(chǎn)權(quán)房均價為3344元/平方米，僅為2006年北京市整體銷售均價8792元/平方米的38%。可見，小產(chǎn)權(quán)房主要的優(yōu)勢在于價格。面對高昂的京城房價，將這部分消費能力較弱，本不應(yīng)以購買商品房來改善住房條件的中低收入群體推向了小產(chǎn)權(quán)房，需求不減為小產(chǎn)權(quán)項目的存在創(chuàng)造了空間。另外，我愛我家人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化，拉近了商品房和小產(chǎn)權(quán)房地理位置上的差異。小產(chǎn)權(quán)房一般位于郊區(qū)，以往因為地理位置比較偏僻，一般人不太容易接受。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)步伐的加快，以及軌道交通的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房與一般商品房已經(jīng)連成片，交通條件也大大改善。
處置小產(chǎn)權(quán)房意見不一
“雖然我也看到有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險提示，但面對高房價，也只能暫時選擇小產(chǎn)權(quán)了�！眲倓偖厴I(yè)的王先生無奈地表示。實際上是，很多購買小產(chǎn)權(quán)房的人都是這樣的原因。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心在3月初的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前在售小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的18%。如何處置這些小產(chǎn)權(quán)房呢？不同的人持不同觀點。
同情派：這部分人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房要自救，使其走向合法化。
“‘小產(chǎn)權(quán)房’是現(xiàn)實情況下，老百姓尋找自救的一種辦法。我認(rèn)為，政府應(yīng)該鼓勵‘小產(chǎn)權(quán)房’走向合法化�！北本├砉ご髮W(xué)經(jīng)濟學(xué)教授胡星斗日前說。在他看來，“小產(chǎn)權(quán)房”可以通過政府的合理規(guī)劃、有效管理，避免占用大量的集體土地而走向合法化。中大恒基的人士認(rèn)為，對于已經(jīng)購買這類房屋的購房者來說，與其多次強調(diào)其不合法性，不如加強監(jiān)管，并盡快制定出相關(guān)規(guī)定給予合理的善后，以保護購房人的利益。
強硬派：這部分人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房屬于違法占用土地，必須拆除。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰在其博客中表示，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”占用的是集體土地或“宅基地”，我國現(xiàn)行法律明確規(guī)定、“這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房合法化，等于承認(rèn)違法的事實，等于認(rèn)同違法，所以他認(rèn)為，已經(jīng)購買的或者入住的，開發(fā)商應(yīng)該堅決退款賠償；已經(jīng)在建的不應(yīng)以建成所謂“保障性用房”來瞞天過海，應(yīng)該堅決拆除；籌備中的更不應(yīng)該實施。
小產(chǎn)權(quán)二手房無法過戶
中大恒基市場研究部對北京存量房的分布分析顯示，目前小產(chǎn)權(quán)二手房絕大多數(shù)分布在遠郊區(qū)縣，占總量的85%。其中房山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項目數(shù)量最多，占比為30%，其次為懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū)，占比分別為25%、15%和35%。房山、通州兩區(qū)受到了交通利好的影響，京通快速路、京石高速路將這兩個區(qū)域與城區(qū)連接起來，縮短了往返城區(qū)的時間成本，所以，交通的利好加上購房需求逐漸城市邊緣化的趨勢，使得消費者認(rèn)為自己如果買了這些地方的房子，沒準(zhǔn)升值的潛力會更大。
但是中大恒基過戶部負(fù)責(zé)人告訴記者，購買小產(chǎn)權(quán)二手房的風(fēng)險遠遠要比收益大得多，消費者最好不要再將目光集中在這種產(chǎn)權(quán)類型的二手房上面。首先，所謂小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)只是當(dāng)?shù)卣谜厣w起的房子，沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不受國家法律保護，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其中最為關(guān)鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，不能以法律為武器來維護自身的權(quán)益。
如果小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)在國家規(guī)劃用地范圍之內(nèi)，那就是“拆你沒商量”，國家不會給你同等于大產(chǎn)權(quán)的拆遷款，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認(rèn)房主的產(chǎn)權(quán)，很可能補償費用只給農(nóng)村的大隊或者鄉(xiāng)政府，這樣，房主的利益保障等于是沒有任何的法律支撐。房主沒有權(quán)利跟國家討價還價，想當(dāng)“釘子戶”都沒有機會。中大恒基過戶部負(fù)責(zé)人還告訴記者，小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)還不如使用權(quán)有保障。(趙麗萍 程建蘭）
