既然“小產(chǎn)權(quán)房”被定性為“違規(guī)”、“不合法”，那么，在建的“小產(chǎn)權(quán)房”何去何從？購(gòu)買(mǎi)了“小產(chǎn)權(quán)房”的人該怎么辦？記者就此專(zhuān)門(mén)采訪(fǎng)了中國(guó)房地產(chǎn)有關(guān)專(zhuān)家和律師。
針對(duì)已建和在建的“小產(chǎn)權(quán)房”，隆安律師事務(wù)所陳旭提出三點(diǎn)建議:
首先，相關(guān)法律應(yīng)增加“破壞土地資源罪”條款。針對(duì)這一建議，北京索爾機(jī)械設(shè)備公司總經(jīng)理祁建剛補(bǔ)充說(shuō)，一種辦法是，政府各個(gè)部門(mén)對(duì)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部的非法行為齊抓共管。
祁建剛舉例說(shuō)，今年5月，他曾因朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)某村與同一鄉(xiāng)西直和村村長(zhǎng)利用職權(quán)交換土地蓋“小產(chǎn)權(quán)房”一事向當(dāng)?shù)貦z察院反映，而該院卻不予立案，原因是村長(zhǎng)不算國(guó)家干部。
陳旭表示，目前，還有大量開(kāi)發(fā)商打著建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的名義，在集體土地上進(jìn)行違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)。“小產(chǎn)權(quán)房”的泛濫和市場(chǎng)有關(guān)，也和以往立法、執(zhí)法不及時(shí)、不嚴(yán)格相關(guān)。以往的土地違法中，相關(guān)人員受到的處罰都是“濫用職權(quán)罪或者行賄受賄罪”，今后，面對(duì)新的土地違法形式，應(yīng)該制定專(zhuān)門(mén)的管理辦法，并增加“破壞土地資源罪”這樣的法律條款。
其次，對(duì)已經(jīng)獲利的開(kāi)發(fā)商，國(guó)家要進(jìn)行沒(méi)收、罰款。國(guó)家應(yīng)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去補(bǔ)交土地出讓金，住戶(hù)也要補(bǔ)交。
這就要進(jìn)行成本核算，開(kāi)發(fā)商蓋成有土地使用權(quán)的房子后，這個(gè)土地使用權(quán)值多少錢(qián)？開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)是多少，根據(jù)這個(gè)進(jìn)行補(bǔ)交。
陳旭強(qiáng)調(diào)：“在制止新的‘小產(chǎn)權(quán)房’項(xiàng)目出現(xiàn)的同時(shí)，一定要對(duì)過(guò)去的‘小產(chǎn)權(quán)房’予以處理，才能顯示法律的公平性�！彼岢觯呀�(jīng)建成的“小產(chǎn)權(quán)房”，在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人應(yīng)該補(bǔ)交相應(yīng)的稅費(fèi)的同時(shí)，還要對(duì)違反了土地管理法的開(kāi)發(fā)商和村組織有關(guān)負(fù)責(zé)人給予行政處罰，并沒(méi)收非法所得。
再者，對(duì)在建的“小產(chǎn)權(quán)房”該拆的拆，該停的停！對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的群眾，為了防止“錢(qián)、房?jī)煽铡�，陳旭也從三方面建議并提醒說(shuō)：
一是按規(guī)定到相關(guān)部門(mén)補(bǔ)交土地出讓金，從而獲得正規(guī)的國(guó)家房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，而不是一個(gè)“購(gòu)房協(xié)議”。因?yàn)椤百?gòu)房協(xié)議”是不受法律保護(hù)的，按土地管理法規(guī)定，耕地、林地、山地是不能蓋房子的，一旦遇到國(guó)家用地就會(huì)拆遷，而國(guó)家補(bǔ)償?shù)氖恰巴恋刂鳌�，不補(bǔ)給房子的住戶(hù)。所以，對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)太大了。
二是購(gòu)房者拿不到國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證，一旦行使所有權(quán)時(shí)(買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓)就麻煩了。
三是購(gòu)房者在使用房屋過(guò)程中產(chǎn)權(quán)有不確定性，使用可以，但沒(méi)有處分權(quán)。
另外，中國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)家顧云昌表示，集體建設(shè)用地用于商品房開(kāi)發(fā)目前處于敏感階段，還涉及到農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地如何統(tǒng)一管理。對(duì)于集體土地能否像國(guó)有土地一樣直接入市，還有待國(guó)土資源部出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定。(張敏)
