城市的一畝三分地涌進了越來越多的人，而城鄉(xiāng)土地仍然是楚河漢界一清二楚，這正是房價上漲強烈預期的基礎。要想轉變這個預期，從而遏制房價的過快增長，必須打破城鄉(xiāng)土地畛域，使城市化的過程變?yōu)槿藛T流動、土地流動同時進行的良性互動
個別城市住房投資屬性的強化使中國房市成為博彩游戲
在目前這種房市制度的缺陷中，城市房地產(chǎn)業(yè)脫離中國住宅總量的整體資源，成為局部熱潮，有關地方政府、開發(fā)商、炒樓團及各種利益關聯(lián)方使住房成為稀缺的商品。中國住房兼具了商品、金融、社保等的多重屬性，住房的金融屬性反映了房地產(chǎn)已經(jīng)轉型為投資市場的一部分，個別城市住房投資屬性的強化有使中國樓市成為世界上最大博彩游戲的傾向。
它使中國居民財富體系增加了脆弱性和不穩(wěn)定性，商業(yè)和居民的金融資產(chǎn)具有罕見的市場換位能力和流動性要求，中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)已形成高度積累，構成了金融過剩。拉動目前的中國住房的價格增長不過需要四、五萬億人幣，但是引爆這個市場的泡沫也許就需要一、二萬億元人民幣。上海、深圳、北京等大城市住房市場更具有高度投機性質，面臨大規(guī)模價格重組的可能。如果炒樓團和投資者的住房進行比較集中的轉讓對沖，將有可能構成10萬億元人民幣以上的巨大資產(chǎn)流動，僅以目前不到17萬億人民幣的居民儲蓄難以完成均衡的市場轉換傳導。截止2007年6月30日中國廣義貨幣余額為37.78萬億元；狹義貨幣余額為13.58萬億元，這個資源不但要運轉中國的巨大的生產(chǎn)體系，而且要承載中國的消費體系，所余資源即使全部投資房地產(chǎn)，也不過七、八萬億人民幣的入市資金，以這個水平再大幅拉升中國城鎮(zhèn)樓市的升水，不但會導致社會利益的巨大分裂，而且也將造就溫州等炒樓團的市場對沖。政府沒有擔保過房價上漲，也沒有財力托住這個市場的劇烈轉變。
為了促使住房資產(chǎn)升值，開發(fā)商正采用刺激社會心理預期的方法，借助市場和輿論變相帶動大城市的房價升值，用新聞潮構造一種不可逆轉的普遍升值心理以對抗中國的真實資源情況和傳遞壓力，透支中國未來，使房價升值成為一種擬像控制和社會預期，以對房價的升值壓力轉化為對房價的升值預期，以新聞潮和社會預期牽引房價升值，這也是一種變相的住房選擇限制和升值強制，加速構成了不同社會利益的決戰(zhàn)和開發(fā)商集團更高明的社會壓力。它可能推進更大規(guī)模的國際投資者博弈中國房價升值的熱潮并和中國政府開賭。由此將限制中國住房改革的選擇性，其實質也就是限制中國經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性。
房市結構需要轉型調(diào)整
如果中國城鄉(xiāng)住宅能夠一體化，全流通，如果中國城鄉(xiāng)能夠統(tǒng)一土地使用權并帶來住宅商品的流動性，那么就有可能對現(xiàn)有住宅價格體系產(chǎn)生巨大革命性的顛覆效果。
中國房市正進入一個結構需要調(diào)整的重大歷史轉型期，這是歷史的潮流。中國已經(jīng)成為世界上最大的房屋消費國，但是目前僅限于城市110多億平方米住房商品化流通的房地市場是一個不完整的半邊市場，隨時可以受到中國房市全流通的沖擊；它也是一個利益需要重大調(diào)整的市場，農(nóng)宅非商品流通沒有《憲法》的依據(jù)，也非市場機制使然，270億平方米左右農(nóng)村住宅的商品化流通不但是中國住房市場化改革的進一步的方向，也是中國經(jīng)濟發(fā)展的歷史機會和財富利益調(diào)整的合理選擇，是8億農(nóng)民富裕的籌碼。目前城市畸高的房價是城鄉(xiāng)雙軌制住房制度的產(chǎn)物，是計劃經(jīng)濟時遺傳病的反應，是中國商品房市整體定價體制的扭曲，難以反映中國城鄉(xiāng)住宅的真實價值。村鎮(zhèn)住宅的全流通不但將使農(nóng)民致富，也將擴大中國住房市場的巨大容量，還將修復畸形的中國房地產(chǎn)的價格體系。目前不合理的土地利用模式亟須改變
轉型時期土地政策要解決好三個問題：其一、已批出土地的限期開發(fā)利用問題；其二、每年新增建設用地問題；其三、徹底將城市土地使用權和農(nóng)村土地使用權統(tǒng)一起來的問題。
中國加強未利用地仍然有一定的空間，目前居民點及獨立工礦用地不過為2635.45萬公頃(3.95億畝)，18億畝耕地以外的其他農(nóng)用地2554.10萬公頃(3.83億畝)，立足非耕地的2億畝左右的農(nóng)村建設用地，從簡單利用轉為加大容積率的復雜利用，從而解決今后居民點及獨立工礦用地的用地需要是完全可能的，也應該是中國土地利用的戰(zhàn)略方向，完全可以解決好中國人民的生存需要。
現(xiàn)在中國以3.95億畝的農(nóng)用建設用地、3.83億畝的居民的城市用地和3.95畝的工礦用地相整合，基本上半斤對八兩，農(nóng)村建設用地有巨大的利用空間。3.95億畝的農(nóng)用建設用地是向居民點和工礦用地輸送的巨大資源和中國現(xiàn)代化的根基，但是以目前的征地模式很難創(chuàng)造中國土地的精用效益，多力勝物，少力勝人，煥發(fā)農(nóng)村建設用地主體的巨大積極性和創(chuàng)造性，將使3.95億畝的農(nóng)用建設用地的利用事半功倍。為此改變我們目前的征地模式，大規(guī)模增加農(nóng)村供地主體，并使農(nóng)用建設用地直接入市是中國實現(xiàn)居民點及獨立工礦用地良性發(fā)展的必由之路。為此改革的目的就是要實現(xiàn)從政府征收、征用的土地模式向市場意愿開發(fā)和政府保障相結合的土地利用模式戰(zhàn)略轉變。
即使從中國目前的土地資源量判斷：在不改變現(xiàn)有的征地制度下，以開掘建設用地的存量資源為主，全面打擊和約束囤地行為，今后幾年每年完全能夠供應400萬畝，甚至600萬畝解決土地市場的運作，中國完全有能力解決好居民的居住、商業(yè)、社會保障用房。中國整體經(jīng)濟建設，包括住房建設，每年的用地規(guī)模大約在500-700萬畝之間，這是我們能夠解決而沒有解決好的。
目前中國城鄉(xiāng)分治的二元土地制度、社會制度也維護了城市對農(nóng)村土地的征收、征用。在實行市場經(jīng)濟的中國，農(nóng)村集體土地所有權與國有所有權的轉換仍然保留著計劃經(jīng)濟的等級特點，即農(nóng)村集體土地不能流轉，它本身不是一個完整的物權，權利轉換的惟一方式就是國家對農(nóng)村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計劃經(jīng)濟時代對土地的傳統(tǒng)綜合的經(jīng)營模式之中，這種模式并不適應市場經(jīng)濟對土地的要求，也難以實現(xiàn)國家對土地擇優(yōu)價值的利用。
市場經(jīng)濟的內(nèi)在發(fā)展要求中國土地利用模式需要做出革命性的調(diào)整，走世界先進國家土地資源管理的成功道路。國家不是土地經(jīng)營商，應該實現(xiàn)國家從集權式的綜合經(jīng)營管理土地資源轉型為依法管治和統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源的管治制度。為此有必要以編纂《民法》，修改補充《物權法》、《土地管理法》等為基礎重構中國的土地權利制度和權利體系，并在此基礎上建立和運轉全國統(tǒng)一現(xiàn)代化的地政管理體制。(武建東)
