隨著一線城市房價的節(jié)節(jié)攀升，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場正熱切地等待著“金九銀十”的到來。在此當(dāng)口，有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的風(fēng)吹草動就備受市場關(guān)注。繼京、杭之后，上海正式對個人轉(zhuǎn)讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。
各地陸續(xù)開征的住宅轉(zhuǎn)讓土地增值稅被戲稱為“溫柔一刀”，其調(diào)控的初衷顯然在于增加房產(chǎn)轉(zhuǎn)手成本、抑制投機行為。但從二手房土地增值稅政策本身特征、先行經(jīng)驗和市場大勢來看，沒有理由對土地增值稅期望過高。
首先，稅負和稅基是一項稅制的兩個基本點，從這兩點來看，二手房土地增值稅只能起到微弱的邊際影響。據(jù)上海地稅部門發(fā)布的《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題的通知》，對個人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。
該稅率低于北京1%以及杭州大部分0.5%的稅負標(biāo)準(zhǔn)，不會改變絕大多數(shù)的交易活動。此前，除印花稅、各種手續(xù)費以及中介傭金外，上海對非普通二手住宅在交易環(huán)節(jié)所課的稅負已達11.05%，其中包括契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等各大稅種。這些財稅調(diào)控并未改變二手房交易的基本走勢，既然如此，我們也無法期望，增加開征0.5%或0.25%的土地增值稅后，事情會因此改變。
再看征收范圍。上海開征的土地增值稅僅適用于轉(zhuǎn)讓非普通住宅，而普通住宅暫免。問題在于，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)具有相當(dāng)“普適性”：住宅小區(qū)建筑容積率(總建筑面積/居住區(qū)用地)1.0以上；單套建筑面積140平方米以下；坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于1.75萬元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于1萬元/平方米，外環(huán)線以外的低于0.7萬元/平方米。按此標(biāo)準(zhǔn)，不符合上述條件的非普通住房顯然并不構(gòu)成普通百姓購買二手房的主體。也就說，如果該政策能讓買房者受益的話，那么也只是使能買得起豪宅的少數(shù)人受益。
二手房土地增值稅“稅率低、范圍小”的特征決定了該項調(diào)控舉措難以產(chǎn)生重大沖擊。
其次，已有事實表明市場對土地增值稅的確無動于衷。土地增值稅在北京、杭州實施后，二手房市場繼續(xù)走強。另外，上海早在一個月之前就公布征收土地增值稅的時間點和開征辦法，但在此后的“政策緩沖期”內(nèi)并未出現(xiàn)集中交易的高峰，市場反應(yīng)平靜，與以往調(diào)控政策出臺時的情形大相徑庭。相反，搭著5月樓市走勢良好的“順風(fēng)車”，6月上海二手房交易還出現(xiàn)了“量升價漲”的局面。
最后，讓人擔(dān)心的是，這一原本意在抑制投機的舉措，在二手房價格指數(shù)持續(xù)走高、供需缺口加大、價格漲幅顯著遞增的情況下，或?qū)⒊少u主轉(zhuǎn)嫁稅負、繼續(xù)拉高房價的借口，并使得開征土地增值稅的效果事與愿違。
在二手房賣方市場特征明顯的格局下，增稅的主要負擔(dān)將落在弱勢的買房者身上。目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)買主以“裝修補償費”、“戶口遷移費”、“搬遷費”等名目補償賣主的做法，由此只能導(dǎo)致二手房的真實房價因增稅而再被推高。如果這樣演變，那么上海此番僅針對非普通住宅轉(zhuǎn)讓開征土地增值稅，沒有“垂青于”主流的普通住宅，對廣大買房者倒可以說是幸運的事了。
二手房市場是個極為復(fù)雜的市場。一方面，它與新建住房市場、流動性情況、貨幣政策、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策以及整個資本市場都聯(lián)系密切。當(dāng)前在經(jīng)濟基本面持續(xù)向好背景下，流動性過剩和資產(chǎn)價值重估的大潮使得房地產(chǎn)成為積聚財富并創(chuàng)造財富的重要載體。
另一方面，中國的房地產(chǎn)市場還不僅僅是一個經(jīng)濟問題，它還與中國政府間關(guān)系以及尋租體制等深層制度相連。因而，土地增值稅這類的制度微調(diào)除了增加政府的稅收外，很難成為壓垮駱駝的最后一根稻草。（傅勇 復(fù)旦大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心博士)
