近兩年來,隨著我國房地產(chǎn)市場及其價格的持續(xù)走熱與高揚,一些地方出現(xiàn)了在“城中村”或“城鄉(xiāng)結(jié)合部”集體土地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”房,對此,從政府到業(yè)界似乎一個聲音兩個字:反對,并一再宣稱“不受法律保護”。筆者則認為,“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)反映了市場法則的作用,“小產(chǎn)權(quán)”房體現(xiàn)了我國初級階段生產(chǎn)力性質(zhì)及特點,“小產(chǎn)權(quán)”房拓展了我國房地產(chǎn)市場的多形式,多樣性。
“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)反映了市場法則的作用
“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn),一個基本的意識反映就是說明他有市場。市場經(jīng)濟的本質(zhì)只有兩個字——自由,即自由生產(chǎn)、自由交換、自由發(fā)展,而這種“自由”的正常運行過程又是以有需求和滿足需求為特征的。由于需求形成的市場波動刺激了生產(chǎn)者,生產(chǎn)者看到了這個消費市場及其前景,便會迅即研討、策劃、組織生產(chǎn),供給消費需求,這就是市場法則。為什么會出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)”房?這是有其深刻的產(chǎn)生背景和條件的。進入21世紀以來,特別是近五年,我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展,異常火爆,房地產(chǎn)價格更是一路攀高,以至于人們驚呼“買不起房”。這兩年,一些人雖然也指出了絕大多數(shù)人“無力買房”,卻又同時吹出了“人人都應(yīng)該有房住,買得起”的“共產(chǎn)”風,更是鼓動了消費欲的勁增。但是再怎么說,掏個驢價只能買頭驢,不出騾子價格是買不到騾子的,至少買不到好騾子。也是在這一住房“共產(chǎn)”風及其一些人們消費心理壓抑狀態(tài)下,社會開始尋求并出現(xiàn)低價房。其間,政府也推出了經(jīng)濟適用房,卻又太難以爭到手,而在量上也遠遠滿足不了需求!俺侵写濉薄ⅰ俺青l(xiāng)結(jié)合部”的決策者們正是看到了這一市場景象,并找到了一個極好的切入點,即借“城中村”改造,“城鄉(xiāng)結(jié)合部”拆遷改制之際,推出了“小產(chǎn)權(quán)”房。這既反映了當代“城中村”、“城鄉(xiāng)結(jié)合部”人的市場意識的增強、以及進入市場尋求自我生存、自我發(fā)展的精神風貌,也反映了市場供求關(guān)系和價格與價值關(guān)系的內(nèi)在規(guī)定性,以及我國市場機制運行對經(jīng)濟社會越來越大的影響和帶動性。所以,我們沒有理由去叫停和咒罵“小產(chǎn)權(quán)”房,更不該去“圍追堵截”“小產(chǎn)權(quán)”房,倒是應(yīng)感到欣慰并為之叫好。
“小產(chǎn)權(quán)”房體現(xiàn)了我國初級階段生產(chǎn)力性質(zhì)及特點
消費,包括住房消費取決于生產(chǎn)。我國進入了社會主義,但尚處于初級階段。初級階段的生產(chǎn)力水平是低下的,這一經(jīng)濟特征直接影響著人們的消費購買力!靶‘a(chǎn)權(quán)”房也許是與此相適應(yīng)的、帶有中國特色的一種人們的房屋擁有形式。經(jīng)濟是基礎(chǔ),社會主義應(yīng)該努力使人人有房住,但絕不可能達到人人都能夠自己買房住,而且人人都去購新房、購大房、購豪房。不要說初級階段,即使是將來跨越了初級階段,進入更高一級的社會,也會因為勞動職業(yè)崗位的差別,從而決定的工資收入的差別關(guān)系,而不可能人人都購一樣的房,住一樣的房。這一客觀差別性,必然使一些收入高者住“高價”房,一些收入低者住“低價”房。按照“初級階段”水平與方式辦事,包括住房必須量力而行,購不起高價房就住低價房,爭取不了“大產(chǎn)權(quán)”房,就擁有“小產(chǎn)權(quán)”房。“小產(chǎn)權(quán)”房所以能興起,一個主要原因也正是房價相對較低,大多數(shù)人能承受得起,亦或說,“小產(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)為那些無力購買高價房者提供了一條新的路徑選擇。
“小產(chǎn)權(quán)”房拓展了我國房地產(chǎn)市場的多形式,多樣性
機械地說,多層次的生產(chǎn)力水平?jīng)Q定著多種形式的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系,從而也決定了多種生產(chǎn)形式及其消費的多樣性。目前我國的房地產(chǎn)市場主要有政府直接開發(fā)、房地產(chǎn)商開發(fā)兩種形式,而其中又以政府出讓土地,房地產(chǎn)商購置土地開發(fā)為主導。這一市場特性自然導致一方面政府左右著房地產(chǎn)商,另一方面房地產(chǎn)商左右著房地產(chǎn)市場,而恰是在這一“左右”過程中,政府與房地產(chǎn)商之間產(chǎn)生了“非市場、非正!甭(lián)系,也是這種“非市場、非正常”聯(lián)系,使得一方面政府高呼加強宏觀調(diào)控,抑制房價;另一方面房地產(chǎn)商卻心里有數(shù),蒙著臉,低著頭,狂揚價,還時不時冠以“市場行為”,“市場大勢”。而分析起來,個中緣由至少可以說,政府導向下的房地產(chǎn)商獨家壟斷房地產(chǎn)市場是問題之基本癥結(jié)。假如現(xiàn)在放開,讓有閑置土地的企業(yè)和單位自主開發(fā)商品性住宅,變“城中村”改造為由“城中村”土地所有者直接開發(fā)商品性住宅,加之政府批撥專門土地給專門建設(shè)單位開發(fā)“經(jīng)濟性適用房”、“廉租房”,試問,這種打破單一政府與房地產(chǎn)商壟斷房地產(chǎn)市場的格局,房地產(chǎn)市場還會那么一個勁地價格走高嗎?所以,這種貌似市場行為,而實為行政作為的房地產(chǎn)市場,漲價就是必然的。真正想抑制價格的關(guān)鍵在于打破壟斷,讓房地產(chǎn)市場回歸市場法則運營,發(fā)展多種形式、多樣渠道的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。特別是轉(zhuǎn)變觀念,讓“小產(chǎn)權(quán)”這種低價房正面登場,從而科學建構(gòu)有中國特色的房地產(chǎn)市場,這無疑是有著重大的、現(xiàn)實的、歷史的意義的。
“小產(chǎn)權(quán)”房的“入市”,將成為評抑高房價的重要措施。任何壟斷都是就市場而言的,其內(nèi)在的、支撐預(yù)期性的則是價格。平抑高房價,一方面要打破市場壟斷,另一方面就是改變價格困局,以“低”平“高”。我國住房制度改革以來,尤其是商品房的開發(fā),不僅活躍了整個國民經(jīng)濟,而且使一部分人首先擁有了自己的房舍產(chǎn)權(quán)。但是,單一的政府允認、發(fā)放“房產(chǎn)證”,即所謂“大產(chǎn)權(quán)”的指向,是否就是適應(yīng)目前的經(jīng)濟社會性質(zhì),是否就不許可再有一個“小產(chǎn)權(quán)”的存在?確實是值得研討的,特別是這種產(chǎn)權(quán)的單一指向性引發(fā)的房價虛高、持續(xù)上揚,更是值得思考的。有房產(chǎn)商揭幕現(xiàn)在房價中成本只占20%,而余下部分四成以這樣那樣、明的暗的、姓公姓私地歸了“政府”,我們不想就此評論什么,可是這卻傳遞了一些信息,即在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商的“合作”中,似乎存在有某些人為地加大房地產(chǎn)成本,人為地抬高房地產(chǎn)價格的嫌疑。顯然,政府征用農(nóng)村集體的土地,再出售給房地產(chǎn)開發(fā)商,開發(fā)商再生產(chǎn)出房產(chǎn)品銷售給購房者,這一過程中政府與開發(fā)商、開發(fā)商與購房人之間的兩次、兩個聯(lián)結(jié),必然就增大了交易費用。假如由土地的所用者,亦或說由“城中村”人,“城鄉(xiāng)結(jié)合部”人直接開發(fā)便減少了中間的兩個環(huán)節(jié),勿庸置疑,房產(chǎn)品價格肯定會低得多。問題還在于,房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)可以,為什么土地所有者就不可以呢?同時,現(xiàn)在都說房產(chǎn)品價格高,為什么就不可以讓有條件的土地所有者自行開發(fā)點低價位房產(chǎn)、并依此投入市場,平抑高房價呢?這似乎是沒有道理的,所謂“不受法律保護”、“全面清查”“小產(chǎn)權(quán)”房也是太隨意、太草率,不負責任的。
“小產(chǎn)權(quán)”房有利于減輕政府面對的社會住房需求壓力。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展,人們的消費觀念及其對康年盛世新生活的追求,住宅供求失衡的矛盾越來越大,并且已經(jīng)超脫出某一城市或地區(qū),成為國家不得不面對的一大壓力,成為構(gòu)建和諧社會的一個基本的物質(zhì)障礙。而要解決這一問題,僅僅發(fā)展“大產(chǎn)權(quán)”的路子是根本不可能的,所以我們是否應(yīng)該現(xiàn)實地正視“小產(chǎn)權(quán)”的出現(xiàn)呢?“棒喝”是沒有用的,明智之舉是因勢利導,使其成為現(xiàn)行房市的補充,經(jīng)過一定程序和一定階段的規(guī)制,讓“小產(chǎn)權(quán)”走向大產(chǎn)權(quán)。圍繞“小產(chǎn)權(quán)”房,重要的是趨利避害,一要加強審核、監(jiān)管,納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃之中;二要加強規(guī)制、組織,規(guī)避風險,切實維護“小產(chǎn)權(quán)”房人的基本權(quán)益!靶‘a(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn),是一種客觀必然,是我國房地產(chǎn)業(yè)改革與發(fā)展中的新生事物。改革與發(fā)展中的問題還須用改革與發(fā)展的眼光,在改革與發(fā)展中解決,改革與發(fā)展必須遵循其自身的規(guī)律。初級階段,市場經(jīng)濟也好,生產(chǎn)力也好,總是從無序到有序,從野蠻到文明,而這一過程不應(yīng)該是對那些“大逆不道”完全實施封殺、遏制,恰恰則是要認真地從經(jīng)濟社會環(huán)境、生產(chǎn)關(guān)系及其上層建筑方面評析原因,從而達成制度與體制的自我完善。當然,其中涉及的問題肯定是復(fù)雜的,而只要我們認真對待,并且積極地從有利于解決國民住房、有利于減緩政府壓力、有利于經(jīng)濟社會大局穩(wěn)定出發(fā),就一定能科學地處理好“小產(chǎn)權(quán)”房的問題。 (作者郭軍系河南財經(jīng)學院教授)